어떤 기준으로 판단하나요?
- 1. 계약 당시의 반환 능력 — 임대인의 자산·부채 구조상 계약 종료 시점에 보증금을 반환할 현실적 가능성이 있었는지, 아니면 후속 임차인의 보증금으로만 돌려막을 수 있는 구조였는지
- 2. 권리관계의 고지 — 선순위 근저당, 다른 임차인들의 보증금 규모, 국세·지방세 체납을 사실대로 알렸는지
- 3. 매매가 대비 보증금 비율 — 이른바 깡통전세(보증금+선순위 채권이 시세를 초과)임을 임대인이 인식하고 있었는지
- 4. 소유 구조의 조작 — 계약 직후 자력 없는 사람(바지 임대인)에게 명의를 넘겼는지, 신탁 부동산임을 숨기고 수탁자 동의 없이 계약했는지
- 5. 반복성과 조직성 — 같은 방식의 계약이 다수이고, 중개사·분양대행사와 역할을 나눈 정황이 있는지
- 6. 사후 태도 — 반환 노력과 협의를 했는지, 연락을 끊고 재산을 빼돌렸는지
원칙적으로는
- 임대차 계약에서 임대인의 보증금 반환 채무는 계약의 본질적 부분이므로, 반환이 사실상 불가능한 사정을 알면서 이를 숨기고 계약한 것은 부작위에 의한 기망으로 평가될 수 있습니다. 전형적으로 문제되는 것이 세 유형입니다. 첫째, 자기 자본 없이 전세보증금으로 매매대금을 충당하는 무자본 갭투자를 대량으로 벌이며, 시세와 권리관계를 부풀리거나 숨긴 유형. 둘째, 신탁등기된 부동산을 수탁자 동의 없이 임대해 임차인이 대항력을 갖지 못하게 만든 유형. 셋째, 이미 다수 임차인의 보증금 반환이 밀린 상태에서 이를 숨기고 새 임차인과 계약한 유형입니다. 피해자가 다수이면 편취액이 합산되어 특정경제범죄법(5억 원 이상)이 적용되고, 조직적 범행으로 평가되면 양형도 크게 무거워집니다.
예외적으로 문제가 되는 경우
- 임대인 입장에서 유·불리가 갈리는 지점입니다.
- - 불리한 사정: 계약 당시 이미 체납으로 압류가 예정돼 있었던 사실, 중개사에게 "융자 없다"고 말하게 한 정황, 계약 직후의 명의 이전, 시세를 부풀린 감정·매물 자료 사용, "보증보험 가입해 주겠다"고 하고 이행하지 않은 약속
- - 유리한 사정: 계약 당시에는 시세 대비 보증금 비율이 정상 범위였는데 이후 부동산 가격이 급락한 사정, 권리관계를 등기부와 확인서로 성실히 고지한 사실, 반환 지연 후에도 매각·대출 등으로 반환 재원을 마련하려 한 노력, 일부 세대라도 순차 반환한 내역
- 공인중개사도 임대인의 기망 구조를 알면서 계약을 성사시켰다면 공범 또는 방조로, 몰랐더라도 확인·설명의무 위반으로 공인중개사법 책임과 손해배상 책임이 문제될 수 있습니다.
실제로 어떻게 대응해야 하나요?
- 1. 즉시 할 일(임대인): 계약 시점 기준의 자산·부채 현황표를 만드세요. 각 계약 당시 시세 자료, 선순위 채무, 예상 반환 재원을 정리해 "그때는 반환 가능한 구조였다"는 점을 수치로 보여주는 것이 방어의 출발점입니다.
- 2. 확보할 자료: 계약서와 중개대상물 확인·설명서, 계약 당시 시세 자료(실거래가, 감정평가), 등기부와 세금 납부 내역, 임차인·중개사와의 대화 기록, 반환 노력 자료(매각 시도, 대출 신청, 분할 상환 협의)
- 3. 피해야 할 행동: 반환 압박 속에서 새 임차인의 보증금으로 기존 보증금을 돌려주는 것을 반복하는 것. 이 흐름이 계좌에서 확인되는 순간, 이후 체결된 계약들은 편취로 평가되기 매우 쉬워집니다. 재산을 가족 명의로 이전하는 것도 강제집행면탈죄와 구속 사유(증거인멸·도주 우려 판단)로 이어질 수 있습니다.
관련 법령 및 판례
- - 법령: 형법 제347조(사기), 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법, 공인중개사법 제25조·제33조, 형법 제327조(강제집행면탈)
- - 판례: [연구소 보유 판결문 확인 후 기재 — 무자본 갭투자 유형, 신탁 부동산 임대 유형, 반환능력 판단 시점 관련]
- - 공식 자료: 국토교통부 전세사기피해지원위원회, 주택도시보증공사(HUG), 대법원 인터넷등기소
Q1. 집값이 떨어져서 못 돌려주게 된 것도 사기인가요?
- 계약 당시 정상적인 보증금 비율이었고 반환 능력이 있었다면, 이후의 가격 하락으로 반환이 어려워진 것은 원칙적으로 사기가 아닙니다. 다만 하락이 이미 진행 중이어서 반환 불능이 예견되는 상태에서 이를 숨기고 신규 계약을 계속 받았다면, 그 시점 이후의 계약은 달리 평가될 수 있습니다. 같은 임대인이라도 계약 시점별로 판단이 갈리는 이유입니다.
Q2. 임차인인데 고소하면 보증금을 돌려받을 수 있나요?
- 형사 고소는 처벌 절차이지 회수 절차가 아니므로, 고소만으로 보증금이 돌아오지는 않습니다. 임차권등기명령, 보증금반환청구 소송, 경매 배당, 전세사기피해자 특별법상 피해자 결정 신청(경·공매 유예, 우선매수권, 금융·주거 지원 등)을 병행해야 합니다. 다만 형사 절차에서 임대인의 합의 필요(양형 때문)가 생기면 실제 회수로 이어지는 경우가 있고, 배상명령 신청도 검토할 수 있습니다.
- 작성자: 박무협 법률문제연구소
- 최종 검토일: 2026. 8. 25.
