어떤 기준으로 판단하나요?
- 1. 그 사실이 거래의 성사 여부를 좌우할 만큼 중요한가 — 알았다면 계약하지 않았거나 그 가격에 하지 않았을 사정인지
- 2. 상대방이 스스로 알기 어려운 정보인가 — 등기부처럼 누구나 확인할 수 있는 것과, 매도인만 아는 사정은 다르게 평가됩니다
- 3. 알리지 않은 사람이 그 사실을 알고 있었는가 — 본인도 몰랐다면 기망이 아닙니다
- 4. 거래의 성격과 당사자 관계 — 계속적 거래, 신뢰관계가 있는 거래일수록 고지의무가 넓게 인정됩니다
- 5. 침묵을 넘어 오해를 유도했는가 — 상대가 묻는데 얼버무리거나 화제를 돌린 사정이 있으면 불리합니다
원칙적으로는
- 사기죄의 기망에는 말로 하는 거짓말뿐 아니라 부작위, 즉 알려야 할 것을 알리지 않는 것도 포함됩니다. 전형적인 예가 부동산 거래입니다. 매도인이 목적물에 관해 소송이 걸려 있거나 곧 경매가 개시될 사정을 알면서 이를 숨기고 판 경우, 임대인이 보증금을 돌려줄 수 없는 상태임을 알면서 새 임차인과 계약한 경우가 여기에 해당할 수 있습니다. 반대로 상대방이 조금만 주의하면 알 수 있는 공개된 정보이거나, 거래 관행상 각자 알아서 확인할 영역이라면 고지의무가 부정되는 방향입니다.
예외적으로 문제가 되는 경우
- 실무에서 부작위 기망으로 자주 문제되는 유형입니다.
- - 임대차: 이미 다수의 보증금 반환이 밀려 있고 집이 경매 직전인데 이를 숨기고 새 임차인에게서 보증금을 받은 경우
- - 매매: 목적물에 관한 압류·가압류, 유치권 주장, 진행 중인 소송을 숨긴 경우
- - 중고 거래: 침수차, 사고 이력, 작동 불량 등 핵심 하자를 알면서 "문제없다"는 인상을 준 경우
- - 금전 거래: 이미 지급불능 상태인데 이를 숨기고 물품을 외상으로 계속 공급받은 경우
- 주의할 점은, 등기부에 나오는 근저당 자체를 말하지 않은 것만으로는 기망이 인정되지 않는 경우가 많다는 것입니다. 상대방이 확인할 수 있는 공시된 정보이기 때문입니다. 문제는 공시되지 않는 사정, 그리고 물었는데도 사실과 다르게 답한 경우입니다.
실제로 어떻게 대응해야 하나요?
- 1. 즉시 할 일: 문제된 사정을 "언제 알았는지"와 "상대가 물었는지"를 기준으로 사실관계를 정리하세요. 계약 이후에 알게 된 사정이라면 고지의무 위반이 성립하지 않습니다.
- 2. 확보할 자료: 계약 전후의 대화 기록(무엇을 묻고 답했는지), 계약서와 특약사항, 문제된 사정을 알게 된 시점을 보여주는 자료(통지서 수령일, 소장 송달일 등), 상대방이 직접 확인한 서류 목록
- 3. 피해야 할 행동: "물어보지 않아서 말 안 했다"는 취지의 진술을 정리 없이 하는 것. 이 말은 맥락에 따라 고의를 자백하는 것으로 읽힐 수 있습니다. 고지의무가 있는 사정이었는지 자체를 먼저 다퉈야 합니다.
관련 법령 및 판례
- - 법령: 형법 제347조(사기), 민법 제2조(신의성실의 원칙)
- - 판례: [연구소 보유 판결문 확인 후 기재 — 부작위 기망, 고지의무의 범위 관련]
- - 공식 자료: 대법원 종합법률정보
Q1. 상대방이 계약서에 도장 찍기 전에 등기부를 안 본 건 상대방 잘못 아닌가요?
- 상대방의 확인 소홀이 있다고 해서 기망이 없어지는 것은 아닙니다. 다만 공시된 정보에 대해서는 애초에 고지의무가 부정될 수 있고, 이 경우 사기죄 자체가 성립하지 않는 방향으로 다툴 수 있습니다. 두 논리는 구별해서 주장해야 합니다.
Q2. 저도 그 하자를 몰랐다면 어떻게 되나요?
- 고지의무 위반은 알고 있는 사실을 숨겼을 때 문제됩니다. 본인도 몰랐다면 기망의 고의가 없으므로 사기죄가 성립하지 않습니다. 이때는 "몰랐다"는 주장을 뒷받침할 자료 — 예컨대 본인도 같은 상태로 매수했던 계약서, 하자를 알 수 없었던 사용 경위 — 를 준비하는 것이 관건입니다.
- 작성자: 박무협 법률문제연구소
- 최종 검토일: 2026. 8. 25.
