전세권 설정과 확정일자 중 무엇이 유리한가요?

한눈에 보는 결론

전세권(민법 제303조)은 등기되는 물권으로, 등기 시점에 효력이 생기고 전입신고나 실제 거주와 무관하게 유지되며, 기간 만료 후 보증금을 돌려받지 못하면 전세권자가 직접 경매를 신청할 수 있습니다. 반면 주택임대차보호법의 대항력·우선변제권은 등기 없이 인도·주민등록·확정일자로 발생하는 채권적 임차권의 보호 장치로, 비용이 거의 들지 않는 대신 전입 요건의 유지가 필요하고 보증금 회수를 위해서는 판결 등 집행권원을 먼저 받아야 합니다(21·28번 글).
두 제도는 병존할 수 있으므로, 전세권을 설정한 임차인이 전입과 확정일자까지 갖추면 각 제도의 장점을 함께 가지게 됩니다.

건물 일부에 대한 전세권은 그 부분에 한하여 효력이 미치므로, 집합건물이 아닌 다가구주택의 호실 전세권은 경매 신청과 배당의 범위에서 한계를 가질 수 있습니다. 이 경우 확정일자 체계와의 병행이 실질적 보호가 됩니다.
불리하게 작용하는 사정

상담에서 "전세권을 해야 하나요"라는 질문의 답은 대부분 "전입할 수 있다면 굳이 아니다"입니다. 다만 법인 명의 임차, 가족의 별도 주소 유지 등 전입이 안 되는 사정이 있다면 전세권이 사실상 유일한 보호 수단이므로, 계약 단계에서 임대인 동의를 조건으로 넣어 두어야 합니다.