보증금 반환 소송은 어떻게 진행되나요?

한눈에 보는 결론

지급명령(민사소송법 제462조 이하)은 서면 심리로 발령되고 임대인이 2주 안에 이의하지 않으면 확정되어 집행권원이 되므로, 다툼이 없는 미반환 사안에 적합합니다. 이의가 있으면 통상의 소송 절차로 이행됩니다. 본안소송에서는 임대차 종료, 보증금액, 공제 항목이 쟁점이 되고, 임대인의 공제 주장(원상회복 등)은 임대인이 증명해야 합니다. 판결은 동시이행 판결의 형태를 취하는 것이 보통이며, 이 경우 집행에는 임차인의 인도 제공(이행의 제공)이 필요합니다.
소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따라 소장 부본 송달 다음 날부터 법정 이율(연 12%)의 지연손해금이 붙어 임대인의 지연 유인을 줄입니다. 확정 판결로는 부동산 강제경매, 채권 압류(예금, 급여, 다른 임차인의 보증금 반환 채무 등)를 진행합니다.

임대인이 이미 다른 채권자들에게 재산을 잃은 상태라면 판결의 실익이 낮으므로, 소 제기 전 가압류와 재산 조사, 경매 절차의 배당요구(24번 글)가 우선될 수 있습니다.
임차권등기명령이 되어 있으면 이사 후에도 소송·집행을 진행할 수 있고, 등기 후의 점유 종료로 임대인의 동시이행 항변이 실질적으로 소멸합니다.
불리하게 작용하는 사정

보증금 소송의 실무 격언은 "판결보다 집행"입니다. 소송 전략은 처음부터 집행 가능한 재산을 향해 설계되어야 하고, 임대인의 재산이 그 주택뿐이라면 소송보다 경매 배당 전략이 답일 수 있습니다. 임차권등기를 마치고 이사한 뒤 소송을 진행하는 것이 동시이행의 부담을 줄이는 방법이기도 합니다.