한눈에 보는 결론
- 이 위험을 줄이기 위해 2023년부터 확정일자 이후에 법정기일이 도래한 당해세는 그 금액만큼 임차인의 보증금에 먼저 배분하도록 하는 특례가 도입되었고, 계약 전 임대인 체납의 열람 제도(1번 글)도 함께 마련되었습니다. 세부 요건은 국세기본법·지방세기본법의 현행 조문으로 확인해야 합니다.
판단 기준
- 체납 세금이 당해세인지 일반 조세인지
- 조세의 법정기일과 임차인의 확정일자 시점의 선후
- 2023년 특례(확정일자 이후 법정기일 당해세의 배분)가 적용되는 사안인지
- 계약 전 납세증명서·체납 열람으로 확인이 가능했는지
- 전세사기특별법상 조세 채권 안분 특례의 적용 여부(25번 글)
원칙
- 국세기본법 제35조와 지방세기본법 제71조는 조세 우선의 원칙을 정하되, 법정기일 전에 설정된 담보권이나 대항요건·확정일자를 갖춘 임차보증금에는 우선하지 못하도록 하면서, 그 재산에 부과된 당해세는 예외로 우선하도록 해 왔습니다. 이 구조에서 임차인은 자신의 확정일자보다 뒤에 생긴 당해세에도 밀릴 수 있었고, 이것이 전세사기 피해를 키운 원인 중 하나였습니다.
- 2023년 개정으로 확정일자(또는 전세권 설정일) 이후에 법정기일이 도래한 당해세는 그 당해세 우선액의 범위에서 임차보증금이 먼저 배분받도록 하는 특례가 도입되었습니다. 특례의 요건과 범위, 시행 시점의 경과 규정은 게시 전 현행 조문으로 대조합니다(제3부 참조). 아울러 국세징수법의 미납 국세 열람 제도와 주택임대차보호법 제3조의7의 납세증명서 제시 의무로 사전 확인 수단이 갖추어졌습니다.
예외
- 확정일자 이전에 이미 법정기일이 도래한 조세는 특례와 무관하게 우선하므로, 계약 전 체납 확인이 여전히 유일한 예방책입니다. 전세사기피해자로 결정되면 특별법상 조세 채권의 안분 특례가 별도로 적용됩니다.
- 불리하게 작용하는 사정
임대인 측
- 납세증명서 제시를 거부하거나 체납 사실을 숨기고 계약한 경우(정보 제시 의무 위반과 사기 여부가 문제됩니다)
임차인 측
- 납세증명서·체납 열람을 확인하지 않고 계약한 경우
- 경매 배당표에서 조세 채권의 법정기일과 자신의 확정일자를 대조하지 않아 이의 기회를 놓친 경우
- 사건별 증거 체크리스트
- 계약 전 납세증명서·체납 열람 자료
- 자신의 확정일자 부여일
- 배당표상 조세 채권의 항목과 법정기일
- 당해세 여부의 구분 자료(세목)
- 배당이의의 필요 여부 검토 메모
실무상 주의사항
- 조세 우선 문제의 실무 요점은 두 시점의 대조입니다. 조세의 법정기일과 나의 확정일자. 계약 전에는 체납 열람으로 앞선 조세가 없는지 확인하고, 경매 단계에서는 배당표의 조세 항목을 법정기일 기준으로 검토해 특례 적용 여부를 따집니다. 이 영역은 개정이 잦으므로 상담 시점의 현행 조문 확인이 필수입니다.
관련 법률
- 국세기본법 제35조 (국세의 우선), 지방세기본법 제71조
- 국세징수법 제109조 (미납 국세 등의 열람)
- 주택임대차보호법 제3조의7
- 작성·검토 정보
- 작성자: 변호사 박무협
- 법률 검토일: 2026. 9. 1.
- 최종 수정일: 2026. 9. 1.
- 다음 검토: 관련 법령 또는 판례 변경 시
- 이 글은 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 것으로, 구체적인 사건에 대한 법률의견은 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
