보일러·누수 수리비는 누가 부담하나요?

한눈에 보는 결론

반면 전구·소모품 교체나 사소한 손상처럼 임차인이 쉽게 고칠 수 있는 것은 임대인의 의무가 아니고, 임차인의 과실로 생긴 고장은 임차인 부담입니다. 수선 부담을 임차인에게 돌리는 특약이 있어도 그 효력은 소규모 수선에 한하고, 대규모 수선까지 전가하지는 못한다는 것이 판례입니다.

민법 제623조는 임대인이 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 진다고 정합니다. 판례는 목적물에 파손이나 장해가 생겨도 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 정도라면 임대인이 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 않으면 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태라면 임대인이 수선의무를 부담한다고 봅니다. 그리고 이 의무는 특약으로 임차인에게 돌릴 수 있으나, 수선의무의 범위를 명시하는 등 특별한 사정이 없는 한 그 특약의 효력은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모 수선에 한하고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비의 교체 등 대규모 수선은 여전히 임대인이 부담한다는 것이 확립된 법리입니다(판례 사건번호는 게시 전 대조).
임차인이 임대인의 부담에 속하는 수선을 먼저 하고 비용을 지출했다면 필요비로 즉시 상환을 청구할 수 있고(제626조 제1항), 임대인이 수선을 방치해 사용·수익할 수 없게 되면 차임 감액과 해지(제627조, 38번 글)의 문제가 됩니다.

임차인의 과실(동파 방지 조치 태만, 이물질 투입 등)로 생긴 고장은 임차인이 부담합니다. 겨울철 보일러 동파는 원인(노후·설비 결함 vs 장기 외출 시 관리 태만)에 따라 부담이 갈리는 대표 사례입니다.
특약으로 특정 설비(예: 도어락 배터리, 형광등)의 교체를 임차인 부담으로 명시한 경우 그 범위에서는 유효합니다.
불리하게 작용하는 사정

수선 요청을 받고도 "특약상 임차인 부담"이라며 대규모 수선을 방치한 경우(특약은 소규모 수선에만 효력이 있고, 방치로 인한 손해 배상까지 문제됩니다)
수선 요청의 기록(문자, 사진)이 있는데 대응 기록이 없는 경우

수선 분쟁의 예방은 입주 시 시설 상태의 사진 기록과, 고장 발생 시 "즉시 통지"입니다. 통지 기록이 있으면 임대인의 방치 책임이 분명해지고, 없으면 임차인의 관리 태만이 다투어집니다. 특약을 쓰는 임대인이라면 "소모품 및 소규모 수선"으로 범위를 명시해야 그 특약이 실제로 효력을 가진다는 점도 알아 두어야 합니다.