한눈에 보는 결론
- 도배는 통상 임대인이 새 임차인을 위해 하는 것이지만, 흡연 변색·낙서·다수의 대형 타공처럼 통상 사용 범위를 넘는 훼손은 임차인 부담이 될 수 있습니다. 결국 입주 시와 퇴거 시의 상태 비교가 판단의 전부입니다.
판단 기준
- 손상이 통상적인 사용에 따른 자연 손모인지, 통상 범위를 넘는 훼손인지
- 입주 당시의 상태가 기록으로 남아 있는지(비교의 기준)
- 임차인이 설치·변경한 시설(선반, 벽걸이, 구조 변경)의 유무
- 특약에서 원상회복의 범위를 특정하고 있는지
- 임대인이 청구하는 비용이 실제 회복 비용의 범위인지(전면 교체 vs 부분 보수)
원칙
- 임차인은 임대차 종료 시 목적물을 원상에 회복하여 반환할 의무를 지지만(민법 제615조, 제654조), 판례는 원상회복의 범위를 임차인이 통상적인 사용을 한 결과 생긴 손모까지 회복하는 것으로 보지 않습니다. 시간의 경과와 통상 사용에 따른 노후·변색은 차임에 이미 반영된 것으로 보아 임대인이 부담하고, 임차인은 자신의 고의·과실로 통상 범위를 넘어 훼손한 부분과 스스로 변경한 부분을 회복하면 됩니다(관련 판례는 게시 전 대조).
- 임대인이 보증금에서 원상회복 비용을 공제하려면 훼손의 존재와 그 비용을 임대인이 증명해야 하고, 부분 보수로 족한 손상에 전면 교체 비용을 공제하는 것은 인정되지 않습니다.
예외
- 특약으로 "퇴거 시 도배·장판 교체"처럼 통상 손모까지 임차인 부담으로 정한 경우, 그 효력은 사안에 따라 다투어집니다. 주택임대차에서 임차인에게 지나치게 불리한 원상회복 특약은 제한적으로 해석되는 경향이 있고, 상가의 경우 상대적으로 특약의 효력이 넓게 인정됩니다(48번 글).
- 불리하게 작용하는 사정
임대인 측
- 입주 시 상태 기록 없이 퇴거 시 사진만으로 훼손을 주장하는 경우
- 통상 손모(변색, 소형 못 자국)까지 전면 교체 비용으로 공제한 경우
- 보증금 반환을 미루는 수단으로 원상회복을 내세우는 경우(지연이자 문제가 생깁니다)
임차인 측
- 임대인 동의 없이 구조 변경(벽 철거, 대형 시설 설치)을 한 경우
- 흡연·반려동물 등으로 통상 범위를 넘는 오염·훼손이 생긴 경우
- 퇴거 시 상태를 함께 확인하지 않고 열쇠만 반환한 경우
- 사건별 증거 체크리스트
- 입주 시 상태 사진·영상(날짜 표시)
- 퇴거 시 상태 사진·영상과 임대인 입회 확인 기록
- 임대인이 주장하는 훼손 부위의 특정과 견적서
- 계약서의 원상회복 특약
- 보증금 공제 내역서와 그 근거
실무상 주의사항
- 원상회복 분쟁의 승부는 입주 첫날의 사진에서 정해집니다. 임차인은 입주 시 모든 벽면·바닥·설비를 촬영해 두고, 임대인은 인도 시 상태 확인서를 받아 두는 것이 각자의 방어입니다. 퇴거 시에는 양측이 함께 확인하고 기록을 남기는 것이 원칙이며, 공제 다툼은 견적서의 항목별 검토로 해결합니다.
관련 법률
- 민법 제615조 (차주의 원상회복의무), 제654조 (준용규정)
- 민법 제390조 (채무불이행과 손해배상)
- 작성·검토 정보
- 작성자: 변호사 박무협
- 법률 검토일: 2026. 9. 1.
- 최종 수정일: 2026. 9. 1.
- 다음 검토: 관련 법령 또는 판례 변경 시
- 이 글은 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 것으로, 구체적인 사건에 대한 법률의견은 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
