한눈에 보는 결론
- 실무에서는 원인이 복합적인 경우가 많아 전문가 진단(하자 감정)과 발생 부위·시기의 기록이 결론을 좌우하며, 임차인은 발견 즉시 통지하고 임대인은 조치하는 것이 각자 책임을 지키는 길입니다.
판단 기준
- 곰팡이·결로의 발생 부위(외벽 모서리·창틀 등 구조적 부위인지, 가구 뒤 등 사용 관련 부위인지)
- 입주 전부터 있었던 흔적(도배 아래 곰팡이, 이전 임차인의 민원)이 있는지
- 건물의 단열·방수 상태와 누수 여부에 관한 전문가 소견
- 임차인의 환기·난방·습도 관리 실태
- 통지 시점과 임대인의 대응(방치 여부)
원칙
- 건물의 하자로 인한 곰팡이·결로는 임대인의 수선의무(민법 제623조)의 영역이고, 임대인이 통지를 받고도 방치해 임차인의 가재도구 손상이나 건강 피해가 생기면 손해배상 책임(제390조)이 문제됩니다. 반면 임차인은 목적물을 선량한 관리자의 주의로 보존할 의무를 지므로, 통상적인 환기·관리를 게을리해 생긴 오염은 임차인 부담이고 원상회복(32번 글)의 대상이 될 수 있습니다.
- 책임의 배분은 원인의 증명에 달려 있습니다. 구조적 원인은 발생 부위의 일관성(외벽 접합부, 창틀), 계절 반복성, 입주 전 흔적으로 추단되고, 사용상 원인은 가구 배치·환기 습관 등으로 추단됩니다. 다툼이 크면 하자 감정으로 원인을 확정합니다.
예외
- 원인이 복합적인 경우 법원은 과실 비율로 책임을 나누기도 합니다. "전부 임대인" 또는 "전부 임차인"의 결론보다 분담이 흔하므로, 협의 단계에서도 분담 구조를 전제로 접근하는 것이 현실적입니다.
- 불리하게 작용하는 사정
임대인 측
- 입주 전 곰팡이를 도배로 가리고 임대한 경우(하자 고지의무 위반과 기망 문제가 생깁니다)
- 통지를 받고도 "환기 부족"이라며 점검 없이 방치한 경우
임차인 측
- 발견 후 오랫동안 통지하지 않아 피해가 확대된 경우
- 가구를 외벽에 밀착 배치하고 환기를 하지 않은 정황이 뚜렷한 경우
- 임의로 도배·보수한 뒤 원인 증거가 사라진 경우
- 사건별 증거 체크리스트
- 발생 부위·시점의 사진(날짜, 계절 기록)
- 통지 기록과 임대인의 대응
- 입주 전 상태 기록과 이전 임차인의 민원 여부
- 전문가(방수·단열) 점검 소견 또는 감정 자료
- 피해 물품·건강 피해의 증빙
실무상 주의사항
- 곰팡이 분쟁의 실무 순서는 "발견 즉시 촬영·통지 → 원인 점검 요청 → 조치 또는 감정"입니다. 임차인 측은 통지가 늦을수록 관리 태만이 다투어지고, 임대인 측은 점검 없이 사용 탓으로 돌릴수록 방치 책임이 커집니다. 원인 확정 전 임의 보수는 양쪽 모두에게 증거 손실이라는 점을 기억해야 합니다.
관련 법률
- 민법 제623조, 제374조 (특정물 인도 채무자의 선관의무)
- 민법 제390조, 제396조 (과실상계)
- 작성·검토 정보
- 작성자: 변호사 박무협
- 법률 검토일: 2026. 9. 1.
- 최종 수정일: 2026. 9. 1.
- 다음 검토: 관련 법령 또는 판례 변경 시
- 이 글은 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 것으로, 구체적인 사건에 대한 법률의견은 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
