전대(재임대)·단기 숙박 영업은 허용되나요?

한눈에 보는 결론

다만 판례는 무단 전대가 있어도 그것이 임대인에 대한 배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정(가족 등 실질적 동일성 유지)이 있으면 해지를 제한하므로, 모든 전대가 곧바로 해지로 이어지는 것은 아닙니다.

민법 제629조는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고, 위반 시 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 판례는 이 해지권에 대해, 임차인의 무단 전대가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우(예: 임차인의 가족·동거인에게 사용하게 한 경우처럼 실질적 사용 주체가 달라지지 않은 경우)에는 해지권이 제한된다고 봅니다(사건번호는 게시 전 대조). 반대로 제3자에게 유상으로 전부 전대한 사안은 전형적인 해지 사유입니다.
주거용 임차 주택의 공유숙박 영업은 전대 문제에 더하여 주거 목적이라는 용법 위반, 이웃 피해, 관련 영업 법령 위반이 겹치므로, 임대인 동의가 있더라도 별도의 법적 검토가 필요합니다. 동의 있는 전대에서는 전차인이 임대인에 대해 일정한 보호를 받고(제630조 이하), 동의 없는 전대에서 전차인은 임대인에게 대항하지 못합니다.

건물 일부의 소규모 전대(방 한 칸)에 대해서는 민법 제632조가 임대인 동의 없이도 가능하다고 정하지만, 이 규정은 임대차 계약에서 달리 정할 수 있고(임의규정) 실무상 대부분의 계약서가 전대를 금지하므로 계약서 확인이 먼저입니다.
불리하게 작용하는 사정

전대 상담의 첫 질문은 "임대인이 아는가"입니다. 알고 동의(서면이 최선)했다면 문제의 절반이 사라지고, 몰랐다면 형태(가족 vs 제3자, 일부 vs 전부, 무상 vs 유상)에 따라 해지 가능성이 갈립니다. 공유숙박은 임대차 문제만이 아니라 영업 법령의 문제이므로, 시작 전 동의와 법령 검토가 함께 이루어져야 합니다.