나갈 때 설치한 에어컨·시설물은 어떻게 되나요?

한눈에 보는 결론

건물의 가치를 객관적으로 높인 비용(유익비)은 임대차 종료 시 그 가액 증가가 남아 있는 범위에서 상환을 청구할 수 있으나, 유익비 상환은 특약으로 포기할 수 있어 "원상회복" 특약이 있으면 대부분 포기로 해석됩니다.

민법 제646조는 건물 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이나 임대인으로부터 매수한 부속물에 대해 임대차 종료 시 임대인에게 매수를 청구할 수 있다고 정하고, 이 권리는 임차인에게 불리한 약정으로 배제할 수 없는 강행규정입니다(제652조). 판례는 부속물을 건물의 구성부분이 되지 않은 독립된 물건으로서 건물의 객관적 편익을 가져오는 것으로 보고, 오로지 임차인의 특수한 영업 목적에만 쓰이는 시설은 제외합니다(관련 판례는 게시 전 대조).
유익비(제626조 제2항)는 목적물의 객관적 가치를 증가시킨 비용으로, 종료 시 가액 증가가 현존하는 한도에서 임대인이 지출액 또는 증가액을 상환하지만, 이 청구권은 임의규정이어서 원상회복 특약으로 포기된 것으로 해석되는 경우가 일반적입니다. 분리 가능한 설치물(벽걸이 에어컨 등)은 임차인이 철거해 가져가되 설치 자국의 회복은 원상회복(32번 글)의 문제입니다.

임대인이 남겨 두기를 원하고 임차인도 동의하면 매매·양도로 정리하며, 그 대가와 소유권 이전을 서면으로 남겨야 새 임차인과의 분쟁을 막습니다. 상가의 시설·인테리어는 권리금 문제와 겹치므로 별도 검토가 필요합니다(43·48번 글).
불리하게 작용하는 사정

설치물 분쟁의 예방은 설치 전 동의를 서면으로 받는 것입니다. 동의가 있으면 부속물매수청구권이 살아 있고, 없으면 철거·원상회복의 부담만 남습니다. 퇴거 시에는 "가져갈 것, 두고 갈 것(대가 유무), 회복할 것"의 세 목록을 임대인과 확인하는 것이 실무의 표준입니다.