한눈에 보는 결론
- 배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하며, 청구권은 임대차 종료 후 3년의 시효에 걸립니다.
판단 기준
- 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 실제로 주선했는지
- 임대인의 행위가 제10조의4 제1항의 방해 유형(권리금 요구, 현저히 고액의 차임 요구, 계약 거절 등)에 해당하는지
- 임대인에게 거절의 정당한 사유(신규 임차인의 보증금·차임 지급 능력 부족, 임대인의 1년 6개월 이상 비영리 사용 등)가 있는지
- 방해 행위가 종료 6개월 전부터 종료 시까지의 기간에 있었는지
- 권리금의 가액(감정)과 손해배상액의 상한
원칙
- 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간 종료 6개월 전부터 종료 시까지 ① 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위 ② 임차인이 신규 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 ③ 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위 ④ 그 밖에 정당한 사유 없이 신규 임차인과 계약 체결을 거절하는 행위로 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 된다고 정합니다. 제2항은 정당한 사유로 신규 임차인의 지급 능력 부족, 임차인 의무 위반 우려, 임대인이 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우, 임대인이 선택한 신규 임차인이 종전 임차인에게 권리금을 지급한 경우를 들고, 제3항은 손해배상액의 상한(신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액)을, 제4항은 종료 후 3년의 시효를 정합니다.
- 제10조의5는 대규모점포·준대규모점포의 일부인 경우, 국유·공유재산인 경우를 적용 제외로 하고, 제10조의6은 권리금 계약의 정의, 제10조의7은 표준 권리금 계약서를 다룹니다. 신규 임차인의 주선은 임차인의 몫이며, 임대인이 애초에 신규 임차인과 계약할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우에는 주선 없이도 방해로 인정될 수 있다는 것이 판례의 방향입니다.
예외
- 임차인이 3기 연체 등 갱신 거절 사유에 해당하는 경우에는 권리금 회수기회 보호를 받지 못합니다(제10조의4 제1항 단서). 또한 임대인이 그 상가를 실제로 1년 6개월 이상 비영리로 사용한다면 정당한 사유가 되지만, 그 기간 안에 영리 사용을 시작하면 사후적으로 방해가 인정됩니다.
- 불리하게 작용하는 사정
임대인 측
- 신규 임차인과의 협의를 거부하면서 "직접 쓰겠다"고 한 뒤 실제로는 다른 임차인을 들인 경우
- 시세와 동떨어진 차임을 제시해 계약을 무산시킨 경우
- 신규 임차인에게 직접 권리금을 요구한 경우
임차인 측
- 주선 없이 "권리금을 못 받았다"고만 주장하는 경우(주선 사실의 증명이 원칙입니다)
- 3기 연체 이력이 있어 보호 대상에서 제외되는 경우
- 권리금 계약서·감정 없이 손해액을 증명하지 못하는 경우
사건별 증거 체크리스트
- 신규 임차인 주선의 자료(소개 경위, 권리금 계약서 또는 협의 기록)
- 임대인의 방해 행위 자료(거절 통지, 과다 차임 요구 내역)
- 임대차 종료일과 방해 행위 시점의 대조
- 권리금 가액의 감정 자료
- 연체 이력 등 보호 배제 사유의 유무
실무상 주의사항
- 권리금 소송의 승패는 "주선의 증명"과 "방해의 증명"에서 갈립니다. 임차인은 신규 임차인과의 권리금 계약서를 먼저 만들고 임대인에게 서면으로 주선 사실을 통지해야 하며, 임대인은 거절하려면 법정 정당 사유를 특정해 서면으로 답해야 합니다. 구두 협의만 오간 사건은 어느 쪽도 증명에 실패하는 경우가 많습니다.
관련 법률
- 상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등), 제10조의5, 제10조의6, 제10조의7
- 상가건물 임대차보호법 제10조의3 (권리금의 정의)
- 작성·검토 정보
- 작성자: 변호사 박무협
- 법률 검토일: 2026. 9. 1.
- 최종 수정일: 2026. 9. 1.
- 다음 검토: 관련 법령 또는 판례 변경 시
- 이 글은 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 것으로, 구체적인 사건에 대한 법률의견은 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
