한눈에 보는 결론
- 다만 상가에서는 "임대인이 정한 원상(기본 골조 상태)으로 회복"한다는 특약이 흔히 사용되고, 그런 특약은 주택보다 넓게 효력이 인정되므로 계약서의 원상회복 조항이 실질적인 기준이 됩니다.
판단 기준
- 임차 당시의 상태가 기록으로 남아 있는지(사진, 도면, 인수 확인서)
- 자신이 설치·변경한 부분과 전 임차인·임대인의 시설이 구분되는지
- 특약이 원상의 기준을 어떻게 정하고 있는지(임차 당시 상태 vs 기본 골조)
- 권리금을 지급하고 시설을 인수한 경우 그 시설의 원상회복 부담 약정
- 임대인이 청구하는 비용이 실제 회복 범위와 부합하는지
원칙
- 민법 제615조(제654조 준용)의 원상회복 의무는 임차인이 임차 당시의 상태로 목적물을 돌려놓는 것이고, 판례는 전 임차인이 설치한 시설을 그대로 인수하여 사용한 임차인이라도 특약이 없는 한 자신이 임차할 당시의 상태로 회복하면 족하고 전 임차인의 시설까지 철거할 의무는 없다고 봅니다(관련 판례는 게시 전 대조). 반면 상가 임대차에서는 당사자가 원상의 기준을 특약으로 정하는 경우가 많고, 영업용 임대차의 특성상 그 특약의 효력이 비교적 넓게 인정되므로, 특약이 있으면 그 문구가 우선합니다.
- 원상회복 비용은 임대인이 증명해야 하며, 원상회복이 지연되면 그 기간의 차임 상당 손해가 문제되고, 임대인이 스스로 회복 공사를 한 뒤 비용을 보증금에서 공제하는 방식이 실무에서 흔히 사용됩니다.
예외
- 임대인의 동의를 얻어 설치한 부속물에 대해서는 매수청구권(40번 글)이 있으므로 철거가 아닌 매수의 문제가 될 수 있고, 새 임차인이 시설을 인수하기로 한 경우 임대인·신규 임차인과의 3자 합의로 원상회복을 면하는 것이 실무적으로 자주 사용됩니다.
- 불리하게 작용하는 사정
임대인 측
- 임차 당시 상태의 기록 없이 골조 상태 회복을 요구하는 경우(특약 없이는 인정되지 않습니다)
- 과다한 견적으로 보증금 전액을 공제하는 경우
임차인 측
- 특약의 원상 기준을 확인하지 않고 계약해 골조 회복 비용을 부담하게 되는 경우
무단으로 구조를 변경한 경우
- 원상회복 없이 열쇠만 반환해 지연 손해가 누적되는 경우
- 사건별 증거 체크리스트
- 임차 당시 상태의 사진·도면·인수 확인서
- 계약서의 원상회복 특약 문구
- 자신이 설치한 시설의 목록과 시공 자료
- 퇴거 시 상태 사진과 임대인 확인
- 원상회복 견적서와 실제 공사 내역
실무상 주의사항
- 상가 원상회복의 실무는 계약서 한 줄과 사진 한 장으로 결정됩니다. 계약 시 "원상"의 기준을 확인하고 임차 당시 상태를 촬영·문서화하는 것, 퇴거 시 새 임차인의 시설 인수 합의를 활용해 회복 비용을 줄이는 것이 핵심이며, 권리금 거래와 원상회복 부담은 반드시 함께 설계해야 합니다.
관련 법률
- 민법 제615조, 제654조
- 민법 제646조 (부속물매수청구권)
- 상가건물 임대차보호법 제10조의6 (권리금 계약)
- 작성·검토 정보
- 작성자: 변호사 박무협
- 법률 검토일: 2026. 9. 1.
- 최종 수정일: 2026. 9. 1.
- 다음 검토: 관련 법령 또는 판례 변경 시
- 이 글은 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 것으로, 구체적인 사건에 대한 법률의견은 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
