명도(인도) 소송과 강제집행은 어떻게 진행되나요?

한눈에 보는 결론

판결까지 통상 수개월이 걸리고 집행에는 집행관 수수료·노무비 등 비용이 들며, 이 비용과 그 기간의 차임 상당액은 임차인에게 청구할 수 있습니다. 어느 단계에서도 임대인의 자력 구제(단전·단수, 잠금 교체)는 허용되지 않습니다.

건물인도 소송은 임대인이 소유권 또는 임대차 종료에 기하여 임차인을 상대로 제기하며, 임대차 종료 사실(기간 만료, 해지)과 점유 사실을 증명하면 인도 판결이 내려집니다. 다만 임대인이 보증금을 반환하지 않은 상태라면 임차인의 동시이행 항변이 인정되어 "보증금을 지급받음과 동시에 인도하라"는 판결이 되고, 집행을 위해서는 보증금의 제공이 필요합니다. 소 제기 전 점유이전금지가처분(민사집행법 제300조)을 받아 두면 소송 중 점유가 제3자에게 이전되어도 판결의 효력을 미치게 할 수 있습니다.
판결 확정(또는 가집행 선고) 후 집행관에게 인도 집행을 신청하면(민사집행법 제258조) 집행관이 점유를 풀고 임대인에게 인도하며, 남겨진 동산은 집행관이 목록을 작성해 보관·매각하는 절차를 밟습니다. 집행 비용은 임대인이 예납한 뒤 채무자에게 청구하고, 종료 후 인도까지의 차임 상당액은 부당이득으로 함께 청구합니다.

임차인이 판결 전에 자진 인도하는 경우가 많으므로, 소 제기와 동시에 협의(인도 시기, 밀린 차임의 정산, 원상회복의 범위)를 병행하는 것이 실무적으로 유리합니다. 화해·조정으로 종결되면 판결과 같은 집행력을 가집니다.
불리하게 작용하는 사정

명도 사건의 실무 순서는 "가처분 → 소송(부당이득 병합) → 판결 → 집행"이고, 이 순서를 건너뛰려는 유혹이 임대인을 가해자로 만듭니다. 보증금 미반환 상태라면 인도 청구는 동시이행에 막히므로 반환 재원부터 준비해야 하고, 협의로 조기 인도를 이끌어내는 것이 비용과 시간 모두에서 최선인 경우가 많습니다. 이것으로 임대차 50선을 마칩니다.