상속등기는 꼭 해야 하나요? 언제까지 하나요?

■ 질문

상속으로 인한 부동산 취득은 등기 없이도 효력이 생깁니다(민법 제187조). 사망과 동시에 상속인들이 법률상 공동으로 소유하게 되므로, 등기를 하지 않았다고 소유권을 잃는 것은 아닙니다. 다만 등기를 하지 않으면 그 부동산을 처분하거나 담보로 제공할 수 없고, 다른 상속인이 임의로 처리하는 것을 막기도 어렵습니다.
실무적으로는 두 가지 기한을 관리해야 합니다. ① 상속세 신고·납부 — 상속 개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내입니다(제34번 글). ② 취득세 — 상속으로 인한 취득세는 상속 개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 신고·납부해야 하며, 기한을 넘기면 가산세가 부과됩니다. 이 기한들 때문에 실제로는 6개월 안에 상속 관계를 정리하고 등기까지 마치는 것이 일반적입니다. 분할 협의가 되지 않아 등기가 지연되면 법정상속분에 따른 공동상속등기를 먼저 해 두는 방법도 있으나, 이후 협의 결과에 따라 다시 이전등기를 해야 하므로 비용과 절차가 중복됩니다.

상속등기는 권리를 창설하는 것이 아니라 이미 생긴 권리를 공시하는 절차입니다. 그럼에도 미루지 않아야 하는 이유는 세금 기한과 거래 필요성, 그리고 시간이 지날수록 협의 자체가 어려워지기 때문입니다.

협의가 장기간 어려운 사안에서는 상속재산분할심판을 거쳐 그 심판에 따라 등기하는 방법이 있습니다. 또한 상속인 중 일부가 소재불명이면 부재자재산관리인 선임 등 별도 절차가 필요합니다.

등기를 미루는 것의 가장 큰 위험은 시간입니다. 상속인이 사망하거나 세대가 늘어나면 협의 대상자가 기하급수적으로 늘어 사실상 정리가 불가능해집니다.
협의가 지연되더라도 세금 신고 기한은 별도로 진행하므로, 신고와 등기를 분리해 관리하십시오.
협의가 어려우면 법정상속분에 따른 공동상속등기를 먼저 해 두는 방법이 있으나, 이후 재분할 시 추가 비용이 발생하므로 실익을 따져 보아야 합니다.

대법원 2020. 8. 13. 선고 2019다249312 판결 상속재산분할심판이 확정된 경우 등기 없이도 물권변동이 발생하는지, 분할의 소급효와 제3자 보호 범위를 판단하였습니다. 상속재산인 부동산의 분할 귀속을 내용으로 하는 상속재산분할심판이 확정되면 민법 제187조에 따라 등기 없이도 물권변동의 효력이 발생합니다. 대법원-2019다249312
같은 판결은 상속재산분할의 소급효가 제3자의 권리를 해하지 못하는 범위도 제시하였습니다. 분할심판에 따른 등기 전에 분할의 효력과 양립하지 않는 법률상 이해관계를 취득한 제3자가 분할심판 사실을 알지 못한 경우에는 분할의 효력을 그 제3자에게 주장하기 어려울 수 있습니다. 대법원-2019다249312

작성·감수: 박무협 법률문제연구소
※ 본 글은 일반적인 법률 정보의 제공을 목적으로 하며, 구체적 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 개별 사안의 결론은 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.