도급인은 누구인가 — 건축주·시행사·현장소장·면허 대여, 누구에게 청구하나요?

• 1. 제목
• 도급인은 누구인가 — 건축주·시행사·현장소장·면허 대여, 누구에게 청구하나요?
• 2. 질문
• “상가 신축 공사를 시행사 현장소장과 협의해 하도급으로 들어갔는데, 계약서 명의는 면허를 빌려준 다른 건설회사로 되어 있고 실제 시공은 개인 사업자가 주도했습니다. 공사를 마쳤는데 대금을 못 받고 시행사는 폐업 직전입니다. 건축주, 명의 건설회사, 개인 사업자 중 누구에게 청구해야 하나요?”
• 3. 결론(직접답변)
• 셋 모두 청구 대상이 될 수 있지만 근거가 각각 다릅니다. 첫째, 계약의 당사자가 누구인지가 출발점입니다. 대법원은 계약당사자는 계약서상 명의인이 언제나 당사자가 되는 것이 아니라, 행위자와 상대방의 의사가 일치하면 그에 따르고 일치하지 않으면 상대방이 합리적으로 누구를 당사자로 이해했는지를 기준으로 정한다고 봅니다. 면허를 빌린 개인이 자기 계산으로 시공하고 대금도 실질적으로 받았다면 그 개인이 수급인(질문자에게는 하도급을 준 도급인)일 수 있고, 반대로 질문자가 명의 회사를 당사자로 이해하고 거래했다면 명의 회사가 당사자입니다.
• 둘째, 명의를 빌려준 건설회사에는 명의대여자 책임을 물을 수 있습니다. 대법원은 건설업은 공정별 하도급이 일반적이므로 면허를 빌려준 회사는 빌린 사람이 그 명의로 하도급계약을 하는 것도 허락한 것으로 보아, 명의 회사를 영업주로 오인한 하수급인에게 상법 제24조의 명의대여자 책임(연대책임)을 진다고 보았습니다. 질문자가 명의 회사를 믿고 거래했고 면허 대여 사실을 몰랐다면 명의 회사에 청구할 수 있습니다.
• 셋째, 건축주(발주자)는 원칙적으로 하수급인에게 직접 책임을 지지 않지만, ① 발주자·수급인·하수급인 사이에 직접지급 합의가 있거나, ② 수급인이 하도급대금을 2회 이상 지체하여 하수급인이 직접지급을 요청한 경우 등 건설산업기본법 제35조의 요건을 갖추면 발주자에게 하수급인 시공분의 대금을 직접 청구할 수 있습니다(그 한도는 발주자가 수급인에게 지급할 대금 범위). 시행사가 폐업 직전이라면 직접지급 요청을 서둘러야 하고, 발주자가 아직 시행사에 지급하지 않은 공사대금이 남아 있는지가 관건입니다. 현장소장과의 합의는 그의 대리권 범위(공사 관련 통상 업무) 안에서 회사를 구속하지만, 채무보증·채권포기 같은 행위는 원칙적으로 권한 밖입니다.
• 4. 판단기준
• 1) 계약당사자의 확정 — 명의인과 실제 행위자가 다를 때 상대방이 합리적으로 누구를 당사자로 이해했는지, 대금 흐름과 시공 주체가 누구였는지.
• 2) 명의대여자 책임 — 상대방이 명의자를 영업주로 오인했는지, 면허 대여 사실을 알았거나 중과실로 몰랐는지(증명책임은 명의대여자).
• 3) 현장소장의 대리권 — 자재·노무·하도급 등 공사 관련 통상 업무인지, 보증·채권포기처럼 권한 밖의 행위인지.
• 4) 발주자의 직접지급 요건 — 직불 합의, 2회 이상 지체 후 직접지급 요청, 수급인의 지급정지·파산 등 건설산업기본법 제35조 사유와 발주자의 미지급 잔액.
• 5) 건축주 지위의 변동 — 건축주가 바뀐 경우 양도인이 면책되었는지, 양수인이 채무를 인수했는지.
• 5. 원칙
• 계약의 당사자가 누구인지는 계약에 관여한 당사자의 의사해석 문제이며, 행위자와 상대방의 의사가 일치한 경우에는 그 일치한 의사대로 확정하고, 일치하지 않는 경우에는 그 계약의 성질·내용·목적·체결 경위 등을 종합하여 상대방이 합리적인 사람이라면 행위자와 명의자 중 누구를 당사자로 이해했을 것인지를 기준으로 판단합니다. 대법원은 건설업 등록이 없는 개인이 회사 명의를 빌려 도급계약서를 작성하고 자기 계산으로 시공하며 수수료를 뺀 대금을 받은 사안에서 명의차용자가 수급인일 수 있다며 명의 회사를 수급인으로 단정한 원심을 파기한 반면, 건축주가 개인을 회사의 현장소장으로 알았을 뿐인 사안에서는 명의 회사를 수급인으로 보았습니다.
• 타인에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 영업할 것을 허락한 자는 자기를 영업주로 오인하여 거래한 제3자에 대하여 그 타인과 연대하여 변제할 책임이 있습니다(상법 제24조). 건설업자는 다른 사람에게 자기의 성명·상호를 사용하여 건설공사를 수급·시공하게 하거나 등록증을 빌려주어서는 안 되지만(건설산업기본법 제21조), 이를 위반한 경우 대법원은 건설업의 공정별 하도급 관행에 비추어 면허대여자가 면허차용자의 하도급거래까지 허락한 것으로 보아 하수급인에 대해 명의대여자 책임을 인정했습니다. 상대방의 악의·중과실에 대한 증명책임은 명의대여자에게 있습니다.
• 건설회사의 현장소장은 상법 제15조의 부분적 포괄대리권을 가진 사용인으로서, 자재·노무 관리, 하도급계약의 체결과 대금 지급, 건설기계 임대차 등 특정 현장의 시공에 관한 통상 업무는 그 권한에 속하지만, 새로운 수주활동이나 채무보증·채무인수·회사 채권의 무상 포기는 일반적으로 위임되어 있지 않습니다. 다만 공사 규모와 장비 확보의 필요성 등에 비추어 공사 수행에 필요한 범위의 보증은 권한 내로 본 사례가 있습니다.
• 발주자는 ① 발주자·수급인·하수급인이 하도급대금을 직접 지급하기로 합의한 경우, ② 수급인이 하도급대금을 2회 이상 지체하여 하수급인이 직접지급을 요청한 경우, ③ 수급인의 지급정지·파산 등으로 하수급인이 요청한 경우 등에는 하수급인이 시공한 부분에 해당하는 하도급대금을 하수급인에게 직접 지급하여야 하며(건설산업기본법 제35조), 그 범위는 발주자가 수급인에게 지급할 공사대금의 한도로 제한됩니다. 대법원은 직접지급 합의가 있으면 그 범위에서 수급인의 공사대금채권이 하수급인에게 이전되어 이후 수급인 채권자의 압류는 효력이 없다고 보았고, 직불 합의 후 체결된 별개의 추가공사에까지 합의의 효력이 미치는지는 신중히 판단해야 한다고 했습니다.
• 6. 예외
• 면허 대여 사실을 안 상대방 — 질문자가 명의 회사가 면허만 빌려준 것임을 알고 거래했다면 명의대여자 책임을 물을 수 없고, 실제 당사자(명의차용자)에게만 청구할 수 있습니다.
• 통정허위표시 — 건축허가를 받기 위해 도급인의 승낙 아래 명의 회사를 수급인으로 한 허위 계약서를 작성한 경우 그 계약은 무효이지만, 이를 모르고 명의자의 공사대금채권을 가압류한 선의의 제3자에게는 무효를 주장할 수 없습니다.
• 현장소장의 권한 밖 행위 — 현장소장이 회사 명의로 한 채무보증·채권포기는 원칙적으로 회사를 구속하지 않으므로, 현장소장의 '책임지겠다'는 말만 믿고 거래하면 회사에 청구하지 못할 수 있습니다.
• 발주자의 직접지급 한도 — 발주자가 이미 수급인에게 공사대금을 다 지급했다면 직접지급 의무가 없고, 직접지급 요청 전에 수급인 채권자가 압류한 부분은 하수급인이 우선하지 못할 수 있습니다.
• 건축주 지위 양도 — 건축주가 제3자에게 지위를 양도하면서 양도인의 면책을 유보하지 않았다면 양도인은 계약관계에서 탈퇴하므로, 양도 후에는 양수인에게 청구해야 합니다.
• 7. 불리하게 작용하는 사정

▶ 하수급인(청구) 측

• • 계약 상대방을 특정하지 않고 '누구든 책임지라'는 식으로 청구하면 각 피고에 대한 요건 입증이 모두 부족해진다.
• • 면허 대여 사실을 알고 거래했다는 정황(개인과 직접 협의, 개인 계좌 입금)이 있으면 명의대여자 책임이 부정된다.
• • 직접지급 요청을 늦게 하면 발주자가 수급인에게 이미 지급했거나 다른 채권자가 먼저 압류한다.
• • 현장소장의 구두 보증만 믿고 서면을 받지 않았다면 회사에 청구하기 어렵다.
• ▶ 명의 회사·발주자·시행사 측
• • 면허를 빌려준 회사는 하도급 거래 전반에 대해 명의대여자 책임을 지고 악의·중과실의 증명책임도 진다.
• • 발주자가 직불 합의를 하고도 수급인에게 지급하면 하수급인에게 이중으로 지급해야 할 수 있다.
• • 현장소장에게 공사 관련 계약 권한을 주었다면 그가 체결한 하도급·자재 계약은 회사를 구속한다.
• • 시행사가 폐업하더라도 실질 운영자의 명의대여·면탈 행위는 개인 책임과 형사 문제로 이어진다.
• 8. 행위자별 증거 체크리스트

▶ 하수급인(청구) 측

• □ 하도급계약서(명의·서명·인감), 협의 과정의 문자·카톡(누구와 무엇을 합의했는지)
• □ 대금 흐름 자료(입금 계좌 명의, 세금계산서 발행 주체), 현장 지시·검측 기록의 주체
• □ 명의 회사를 당사자로 믿었음을 보여주는 자료(명함, 현장 간판, 건설업등록증 제시)
• □ 발주자와의 직불 합의서 또는 직접지급 요청서(내용증명)와 발주자의 미지급 잔액 자료
• □ 시공 완료 자료(사진, 검측 확인, 기성 확인서)
• ▶ 명의 회사·발주자·시행사 측
• □ 하수급인이 면허 대여 사실을 알았음을 보여주는 자료(개인과의 직접 협의, 개인 계좌 거래)
• □ 발주자가 수급인에게 이미 지급한 내역, 직접지급 요청 전의 압류·가압류
• □ 현장소장의 권한 범위를 정한 내부 규정·위임장
• □ 건축주 지위 양도 시 면책 유보 여부를 보여주는 양도계약서
• 9. 실무상 주의사항
• • 청구 전에 '누구와 계약했는가'를 자료로 재구성하세요. 계약서 명의, 협의 상대, 대금 입금 계좌, 세금계산서 발행 주체, 현장 지시 주체를 표로 정리하면 당사자 확정과 명의대여자 책임의 근거가 보입니다.
• • 소송은 실제 당사자(명의차용자)와 명의 회사를 공동피고로 하여 주위적·예비적으로 청구하고, 명의 회사에 대해서는 상법 제24조 책임을 병행 주장하세요.
• • 발주자에게는 즉시 내용증명으로 직접지급을 요청하세요(수급인의 2회 이상 지체 또는 지급정지 사실을 적시). 발주자의 미지급 잔액에 대해 가압류도 검토하되, 직불 요건을 갖춘 하수급인은 압류보다 우선할 수 있습니다.
• • 하도급으로 들어갈 때는 ① 계약 상대방의 건설업등록증을 직접 확인하고 법인인감·사업자등록과 대조, ② 발주자·수급인·하수급인 3자 직불 합의서를 받고, ③ 현장소장과의 합의는 회사 명의의 서면으로 확인받으세요.
• • 발주자 측은 하수급인의 직접지급 요청을 받으면 수급인에게 지급을 보류하고 요건을 확인한 뒤 하수급인에게 지급하세요. 요청을 무시하고 수급인에게 지급하면 이중 지급 위험이 있습니다.
• 10. 관련법률
• • 상법 제14조(표현지배인), 제15조(부분적 포괄대리권을 가진 사용인), 제24조(명의대여자의 책임)
• • 건설산업기본법 제21조(건설업 등록증 등의 대여 및 알선 금지), 제22조(건설공사에 관한 도급계약의 원칙), 제35조(하도급대금의 직접 지급)
• • 하도급거래 공정화에 관한 법률 제14조(하도급대금의 직접 지급)
• • 민법 제108조(통정한 허위의 의사표시), 제125조(대리권수여의 표시에 의한 표현대리), 제126조(권한을 넘은 표현대리)
• 11. 관련판례
• ▸ 대법원 2016. 3. 10. 선고 2015다240768 판결 — 건설업 등록이 없는 개인이 건설회사 명의를 빌려 병원 신축공사 도급계약서를 작성하고 공사대금은 회사 계좌로 받되 수수료를 뺀 나머지를 개인이 받아 직접 하수급업체를 선정·시공한 사안. 계약당사자는 행위자와 상대방의 의사 일치, 불일치 시 합리적 상대방의 이해를 기준으로 정하며 계약서상 명의인이 언제나 당사자가 되는 것은 아니고, 명의차용자가 자기 계산으로 시공했다면 그가 수급인일 수 있다며 원심을 파기했다.
• ▸ 대법원 2007. 9. 6. 선고 2007다31990 판결 — 건설업 면허가 없는 개인이 건설회사에 면허대여료를 주고 그 회사 명의로 숙박시설 신축공사 도급계약을 체결했고 공사대금이 전부 회사 계좌로 송금된 사안. 건축주가 개인을 회사의 현장소장으로 알았을 뿐 계약당사자로 이해했다고 볼 수 없다며 명의대여 회사를 수급인으로 보아 개인의 공사대금 청구를 배척했다.
• ▸ 대법원 2008. 10. 23. 선고 2008다46555 판결 — 리모델링 공사를 일괄 도급받은 자가 다른 회사의 건설업 면허와 법인인감·통장을 빌려 그 회사 명의로 전기공사 하도급계약을 체결하고 하수급인이 대금을 받지 못한 사안. 건설업은 공정별 하도급이 일반적이므로 면허대여자는 면허차용자가 자기 명의로 하도급거래를 하는 것도 허락한 것으로 보아, 명의대여자를 영업주로 오인한 하수급인에게 상법 제24조의 명의대여자 책임을 진다고 판단했다.
• ▸ 대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20884 판결 — 대규모 공장 건설현장의 현장소장이 하수급인의 중기 임대료를 하도급대금에서 직접 지급하겠다고 보증한 사안. 현장소장은 상법 제15조의 부분적 포괄대리권을 가진 사용인으로서 자재·노무 관리, 하도급계약 체결·대금 지급, 건설기계 임대차 등이 통상 업무 범위에 속하나 새로운 수주활동은 아니며, 채무보증 권한은 원칙적으로 없지만 공사 규모와 장비 확보 필요성 등에 비추어 이 사건 보증은 권한 범위 내로 볼 수 있다고 판단했다.
• ▸ 대법원 2013. 2. 28. 선고 2011다79838 판결 — 고속도로 공동수급체 구성원의 현장소장들이 공사비 증가분을 공동원가에 반영하지 않기로 한 사안. 건설회사 현장소장은 특정 현장의 시공 관련 업무만 담당하는 부분적 포괄대리권자이므로 일반적으로 채무보증·채무인수나 회사 채권의 무상 포기 권한은 위임되어 있지 않다고 보아 분담금채권 포기의 효력을 부정했다.
• ▸ 대법원 2025. 4. 3. 선고 2021다273592 판결 — 지방자치단체 발주 공사에서 발주자·수급인·하수급인이 직접지급 합의를 한 뒤 수급인 채권자들의 압류가 발주자에게 도달한 사안. 직접지급 합의가 있으면 하수급인 시공분에 대한 발주자의 직접지급의무가 발생하고 그 범위에서 수급인의 공사대금채권은 하수급인에게 이전되므로 이후의 압류는 효력이 없다고 보아, 직접지급 청구 시점을 기준으로 삼은 원심을 파기했다.
• 12. 작성자
• 박무협 법률문제연구소 (parkmoohyup-law.com)
• 작성일: 2026. 10. 16.
• 이 글은 일반적인 법률 정보의 제공을 목적으로 작성된 것으로, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 변호사와 상담하시기 바랍니다.