- 1. 제목
- 공사 범위와 완성 — 도면과 다르게 시공됐다는데, 미완성인가요 하자인가요?
- 2. 질문
- “상가 건물을 거의 다 지었는데 건축주가 '도면과 다른 부분이 있고 내역서에 없는 공종을 안 했으니 미완성'이라며 준공 확인과 잔금 지급을 거부합니다. 저는 도면에 있지만 내역서에 빠진 공종은 제 책임이 아니고, 다른 부분은 사소한 하자일 뿐이라고 봅니다. 누구 말이 맞나요?”
- 3. 결론(직접답변)
- 두 가지를 나누어 봐야 합니다. 첫째, '미완성인가 하자인가'는 잔금을 받을 수 있는지를 가르는 핵심입니다. 대법원은 공사가 도중에 중단되어 예정된 최후의 공정을 마치지 못했다면 미완성이지만, 최후의 공정까지 마치고 주요 구조 부분이 약정대로 시공되어 사회통념상 일이 완성되었다면 보수가 필요한 불완전한 부분이 있더라도 그것은 완성된 공사의 '하자'일 뿐이라고 봅니다. 이 판단은 수급인의 주장이나 도급인의 준공검사 여부와 관계없이 계약 내용과 신의칙에 따라 객관적으로 합니다. 따라서 공사가 완성되었다면 건축주는 하자를 이유로 잔금 전부를 거절할 수 없고, 하자보수비에 상응하는 금액만 지급을 거절할 수 있습니다.
- 둘째, '공사 범위'는 계약서·도면·시방서·내역서를 종합해 정해집니다. 총액계약에서 도면에는 있으나 내역서에 누락된 공종이 있다면, 일반적으로 설계도면이 공사 범위를 정하고 내역서는 대금 산정의 근거라는 점에서 수급인이 시공할 의무가 있다고 해석되는 경우가 많지만, 이를 직접 판시한 대법원 판례는 확인되지 않으므로 계약서의 우선순위 조항(표준도급계약서는 계약서·설계도면·시방서·내역서 순의 우선순위를 정하는 것이 보통)과 계약 체결 경위에 따라 개별적으로 판단해야 합니다. 반대로 도면과 다르게 시공했더라도 준공도면·분양안내서 등 당사자가 기준으로 삼은 자료에 그대로 되어 있다면 하자가 아닙니다.
- 지금 할 일은 ① 최후 공정 종료와 주요 구조부의 약정 시공을 보여주는 자료(공정표, 사진, 검측 기록, 사용승인 신청 자료)를 정리해 '완성'을 입증하고, ② 건축주가 지적한 항목을 '범위 밖 / 범위 내 미시공 / 하자'로 분류하며, ③ 하자 항목은 보수비를 산정해 그 금액을 뺀 잔금을 청구하는 것입니다. 사용승인(준공검사)은 행정 절차일 뿐 민사상 완성의 요건이 아니므로, 건축주가 사용승인 신청을 미룬다고 해서 미완성이 되는 것은 아닙니다.
- 4. 판단기준
- 1) 최후 공정의 종료 — 계약과 공정표상 예정된 마지막 공정까지 마쳤는가(객관적 판단).
- 2) 주요 구조부의 약정 시공 — 구조·골조·주요 설비가 계약대로 시공되었는가.
- 3) 공사 범위의 확정 — 계약서·설계도면·시방서·내역서의 우선순위와 상충 시 해석, '일식' 견적의 범위.
- 4) 하자 판단의 기준 — 준공도면·시방서·당사자가 합의한 자료를 기준으로 하는지, 공시되지 않은 사업승인도면을 기준으로 하는지.
- 5) 사용승인·검사와의 관계 — 행정상 사용승인이나 도급인의 준공검사 합격이 완성의 요건인지(원칙적으로 아님, 다만 특약 가능).
- 5. 원칙
- 공사 도급계약에서 일이 완성되었는지는 공사가 도중에 중단되어 예정된 최후의 공정을 종료하지 못한 경우에는 미완성으로, 공사가 당초 예정된 최후의 공정까지 일응 종료하고 그 주요 구조 부분이 약정된 대로 시공되어 사회통념상 일이 완성되었고 다만 그것이 불완전하여 보수를 하여야 할 경우에는 하자로 보아야 합니다. 대법원은 예정된 최후의 공정을 종료하였는지는 수급인의 주장이나 도급인의 준공검사 여부에 구애됨이 없이 당해 공사 도급계약의 구체적 내용과 신의성실의 원칙에 비추어 객관적으로 판단해야 한다고 판시하고, 수급인이 준공계를 제출했으나 도급인이 일부 미완성을 이유로 준공검사를 거부한 사안에서 주요 구조부가 약정대로 시공되었다면 불완전한 부분은 하자에 불과하다고 보아 지체상금 발생을 부정했습니다.
- 공사의 범위는 계약서와 그 일부를 이루는 설계도면·시방서·내역서를 종합하여 정하며, 민간건설공사 표준도급계약서는 계약문서의 우선순위를 정하여 상충 시 해석의 기준으로 삼습니다. 총액계약에서는 수급인이 약정한 일을 그 금액으로 완성할 의무를 지므로, 당초 계약 범위에 속하는 공사라면 내역서의 누락만을 이유로 추가 대금을 청구할 수 없고(002 참조), 반대로 범위 밖의 공사는 추가공사로서 합의가 필요합니다. 도면·시방서·내역서의 우선순위와 '일식' 견적의 범위를 직접 판시한 대법원 판례는 확인되지 않으므로 계약 해석의 일반 원칙(당사자의 진정한 의사, 계약 체결 경위, 거래 관행)에 따라 판단합니다.
- 하자 여부의 판단 기준에 관하여 대법원은 아파트 창호가 사업승인도면과 다른 재질로 시공되었으나 준공도면과 분양안내서·견본주택에는 그 재질로 명시된 사안에서, 하자 여부는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단하고 사업승인도면은 대외적으로 공시되지 않아 별도의 약정이 없는 한 계약의 기준이 되지 않는다고 보았습니다. 따라서 당사자가 실제로 합의의 기준으로 삼은 도면·사양이 무엇인지가 중요합니다.
- 건축법상 사용승인은 건축물을 사용하기 위한 행정 절차이고, 도급계약상 준공검사는 도급인이 완성 여부를 확인하는 절차이지만, 특약이 없는 한 이들은 민사상 완성의 요건이 아닙니다. 다만 '검사 합격 후 잔금 지급' 같은 특약이 있으면 검사 합격은 잔금 지급의 불확정기한이 되고, 도급인이 부당하게 검사를 거부하여 합격이 불가능하게 확정되면 그때 이행기가 도래합니다.
- 6. 예외
- 주요 구조부의 하자 — 골조·구조 안전에 관한 중대한 결함이 있으면 최후 공정을 마쳤더라도 '약정대로 시공'되지 않은 것으로 보아 완성이 부정될 수 있습니다.
- 공정의 일부 누락 — 예정된 공정 중 일부(예: 외부 마감, 설비 연결)를 아예 하지 않고 중단했다면 사소해 보여도 미완성으로 평가될 수 있습니다.
- 특약에 의한 완성 기준 — 계약에서 사용승인·시운전 완료·검수 합격을 완성의 요건으로 정했다면 그에 따르되, 도급인의 부당한 거부는 신의칙으로 제한됩니다.
- 도급인이 기준으로 삼지 않은 도면 — 당사자가 합의하지 않은 도면(사업승인도면 등)을 근거로 하자를 주장할 수 없습니다.
- 하자가 중요하지 않고 보수비가 과다한 경우 — 하자보수나 보수에 갈음한 손해배상은 청구할 수 없고 하자로 인한 교환가치 차액 등만 청구할 수 있습니다(민법 제667조 제1항 단서).
- 7. 불리하게 작용하는 사정
▶ 수급인(시공자) 측
- • 공정표상 마지막 공정을 마치지 못한 채 '거의 다 했다'고 주장하면 미완성으로 평가되어 보수 전액을 청구할 수 없다.
- • 주요 구조부를 도면과 다르게 시공했다면 완성 자체가 부정될 수 있다.
- • 도면에 있는 공종을 내역서 누락을 이유로 시공하지 않았다면 범위 내 미시공으로 평가될 가능성이 높다.
- • 건축주가 기준으로 삼은 도면·사양을 확인하지 않고 임의로 변경하면 하자가 된다.
▶ 도급인(건축주) 측
- • 최후 공정이 끝나고 주요 구조부가 약정대로인데 사소한 하자를 들어 '미완성'을 주장하면 받아들여지지 않고 지체상금도 발생하지 않는다.
- • 준공검사를 부당하게 거부해도 완성 판단은 객관적으로 이루어지며, 검사 합격을 조건으로 한 잔금의 이행기가 도래한다.
- • 공시되지 않은 도면이나 합의하지 않은 사양을 기준으로 하자를 주장할 수 없다.
- • 하자를 이유로 잔금 전부의 지급을 거절하면 하자 상당액을 넘는 부분에 지연손해금이 붙는다.
- 8. 행위자별 증거 체크리스트
▶ 수급인(시공자) 측
- □ 계약서·설계도면·시방서·내역서와 우선순위 조항, 공정표
- □ 공정별 완료 사진·동영상, 감리 검측 기록, 시운전 기록, 사용승인 신청 서류
- □ 건축주가 기준으로 삼은 도면·사양(준공도면, 협의 기록, 자재 승인 기록)
- □ 건축주 지적 항목의 분류표(범위 밖 / 범위 내 / 하자)와 하자보수비 산정 자료
- □ 준공계 제출과 건축주의 거부 경위 기록
▶ 도급인(건축주) 측
- □ 미시공·미완성 공정을 보여주는 사진과 공정표 대조 자료
- □ 주요 구조부의 도면 불일치를 보여주는 전문가(건축사·구조기술사) 의견
- □ 계약에서 합의한 완성 기준(사용승인·검수 합격 특약)
- □ 하자 항목별 보수비 견적·감정 자료
- 9. 실무상 주의사항
- • 준공 단계에서 분쟁이 예상되면 공정표를 기준으로 '최후 공정 종료'를 보여주는 사진·검측 자료를 항목별로 정리하고 준공계를 내용증명으로 제출하세요. 완성 시점이 지체상금의 종기이자 잔금 이행기의 기준이 됩니다.
- • 건축주의 지적 사항은 받자마자 '계약 범위 밖 / 범위 내 미시공 / 하자'로 분류해 서면으로 답하세요. 범위 내 미시공은 보완하고, 하자는 보수비를 산정해 그 금액만 공제한 잔금을 청구하는 것이 소송에서 가장 유리한 구도입니다.
- • 계약 체결 시 계약문서의 우선순위(계약서 → 설계도면 → 시방서 → 내역서 순이 일반적)를 명시하고, 내역서 누락 공종의 처리 방법을 정해 두세요. 견적서에 '일식'으로 적힌 항목은 포함 범위를 괄호로 구체화하세요.
- • 건축주 측은 완성 전 단계별 검측에 참여하고 도면과 다른 시공을 발견하면 즉시 서면으로 시정을 요구하세요. 준공 후에 한꺼번에 '미완성'을 주장하면 대부분 하자로 평가됩니다.
- • 하자 다툼이 커지면 법원 감정 전에 건축사·기술사의 사전 조사를 받아 보수비를 산정하고, 그 범위에서 잔금을 공제·정산하는 합의를 시도하세요.
- 10. 관련법률
- • 민법 제664조(도급의 의의), 제665조(보수의 지급시기), 제667조(수급인의 담보책임), 제668조(동전－도급인의 해제권)
- • 건설산업기본법 제22조(건설공사에 관한 도급계약의 원칙), 제28조(건설공사 수급인 등의 하자담보책임)
- • 건축법 제22조(건축물의 사용승인)
- • 민간건설공사 표준도급계약서(국토교통부 고시) 일반조건 — 계약문서의 우선순위·검사·인도 조항
- 11. 관련판례
- ▸ 대법원 1994. 9. 30. 선고 94다32986 판결 — 수급인이 준공계를 제출했으나 도급인이 일부 미완성을 이유로 준공검사를 거부하고 일부 층을 먼저 인도받아 입주한 사안. 예정된 최후의 공정을 종료하고 주요 구조부가 약정대로 시공되어 사회통념상 건물로 완성되었다면 불완전한 부분은 하자에 불과하다고 보아, 준공계 제출 이후의 지체상금 발생을 부정하고 원심을 파기했다.
- ▸ 대법원 1997. 10. 10. 선고 97다23150 판결 — 전시관 공사에서 수급인이 준공기한에 준공계를 냈으나 도급인이 일부 구역의 준공검사 불합격을 통보한 사안. 최후 공정의 종료 여부는 수급인의 주장이나 도급인의 준공검사 여부와 관계없이 계약 내용과 신의칙에 따라 객관적으로 판단해야 하며, 지적 사항이 주요 구조부가 아니면 하자일 뿐이어서 준공기한에 완성된 것으로 본 원심을 유지했다.
- ▸ 대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결 — 아파트 창호가 사업승인도면과 달리 다른 재질로 시공되었으나 준공도면과 분양안내서·견본주택에는 그 재질로 명시된 사안. 하자 여부는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단하고, 사업승인도면은 대외적으로 공시되지 않아 별도 약정 없이는 계약의 기준이 되지 않으므로 하자로 단정할 수 없다고 보아 파기환송했다.
- ▸ 대법원 2014. 10. 30. 선고 2012다61162 판결 — 이행보증금 청구 사건에서 공사가 중단되어 예정된 최후 공정을 마치지 못한 것인지가 다투어진 사안. 공사가 중단되어 최후 공정을 마치지 못했다면 원칙적으로 미완성이고, 최후 공정까지 마치고 주요 구조 부분이 약정대로 시공되어 사회통념상 일이 완성되었다면 보수가 필요한 불완전 부분이 있어도 완성된 공사의 하자로 본다고 판시했다.
- 12. 작성자
- 박무협 법률문제연구소 (parkmoohyup-law.com)
- 작성일: 2026. 10. 16.
- 이 글은 일반적인 법률 정보의 제공을 목적으로 작성된 것으로, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 변호사와 상담하시기 바랍니다.
