공사대금의 지급 시기 — 기성금·선급금·잔금, 언제 받고 하자가 있으면 얼마나 깎이나요?

• 1. 제목
• 공사대금의 지급 시기 — 기성금·선급금·잔금, 언제 받고 하자가 있으면 얼마나 깎이나요?
• 2. 질문
• “건물을 완공했는데 건축주가 '하자가 있으니 보수가 끝나기 전에는 잔금 1억 원을 한 푼도 못 준다'고 합니다. 하자보수비는 많아야 1,500만 원 정도입니다. 또 공사 초기에 받은 선급금 5,000만 원이 정산에 어떻게 반영되는지, 기성금 약정은 어떤 효력이 있는지 궁금합니다.”
• 3. 결론(직접답변)
• 건축주는 잔금 전부를 거절할 수 없습니다. 도급인의 하자보수청구권(또는 하자보수에 갈음한 손해배상청구권)과 수급인의 공사대금청구권은 동시이행관계에 있지만, 대법원은 도급인이 지급을 거절할 수 있는 범위는 하자와 손해에 상응하는 금액으로 제한되고 그 범위를 넘는 대금은 지급해야 한다고 일관되게 판시합니다. 따라서 하자보수비가 1,500만 원이면 그 금액에 대해서만 지급을 거절할 수 있고, 나머지 8,500만 원은 즉시 지급해야 하며 지급하지 않으면 지연손해금이 붙습니다. 하자 상당액을 넘는 전액 거절은 권리남용으로 평가될 수 있습니다.
• 선급금은 공사대금의 일부를 미리 지급한 것이므로 정산 시 기성 공사대금에 당연히 충당됩니다. 대법원은 공사가 중단되어 선급금 반환 사유가 생기면 별도의 상계 의사표시 없이도 선급금이 미지급 기성 공사대금에 자동으로 충당되고, 그래서 그 후 수급인의 채권자가 공사대금을 가압류해도 이미 소멸한 부분에는 효력이 없다고 보았습니다. 질문자의 경우 총 공사대금에서 선급금 5,000만 원과 이미 받은 기성금을 뺀 나머지가 잔금이 됩니다.
• 기성금 약정은 공사 진행에 따라 대금을 나누어 지급하기로 한 것으로, 각 기성 지급일이 그 부분 대금의 이행기가 되고 소멸시효도 그때부터 각각 진행합니다. '검수·승인 후 지급' 같은 조건이 붙어 있으면 그 검수 합격은 조건이 아니라 불확정기한으로 취급되어, 도급인이 부당하게 검수를 거부하여 합격이 불가능해지면 그 시점에 이행기가 도래한다는 것이 최근 대법원의 입장입니다. 공사대금은 상사채권이므로 지연손해금은 연 6%(소 제기 후에는 소송촉진법상 이율)입니다.
• 4. 판단기준
• 1) 지급 시기의 약정 — 기성 지급일, 완공 후 ○일, 검수 합격 후 등 특약이 있는지(없으면 완성·인도와 동시).
• 2) 하자의 존재와 보수비 — 하자가 실제로 있는지, 보수비 또는 손해액이 얼마인지(거절 가능 범위의 기준).
• 3) 선급금·기성금의 정산 — 지급된 금액이 총 대금에서 어떻게 충당되는지, 공사 중단 시 선급금의 당연 충당.
• 4) 동시이행 항변의 범위 — 하자 상당액에 한정되며 전액 거절은 허용되지 않는다는 점.
• 5) 지연손해금 — 상사 법정이율 6%, 소송 단계의 소송촉진법 이율, 기산점(이행기 다음 날).
• 5. 원칙
• 보수는 약정한 시기에 지급하여야 하며 시기의 약정이 없으면 관습에 의하고 관습이 없으면 목적물의 인도와 동시에 지급하여야 합니다(민법 제665조 제1항). 대법원은 '검수·승인 후 잔금 지급' 약정이 있는 사안에서 민법 제665조의 인도는 단순한 점유 이전이 아니라 도급인이 검사 후 완성을 인정하는 것까지 포함하고, 검사 합격은 조건이 아닌 불확정기한이므로 도급인의 부당한 거부로 합격이 불가능하게 확정된 때 잔금의 이행기가 도래한다고 보았습니다. 공사대금채권은 영리를 목적으로 하는 건설업자의 상행위로 인한 채권이므로 지연손해금에는 상법상 법정이율 연 6%가 적용되고, 소장 송달 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법상 이율(현재 연 12%)이 적용됩니다.
• 완성된 목적물에 하자가 있는 때에는 도급인은 상당한 기간을 정하여 하자의 보수를 청구할 수 있고, 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있으며, 이 권리와 수급인의 보수청구권은 동시이행관계에 있습니다(민법 제667조). 그러나 대법원은 도급인이 하자보수에 갈음한 손해배상을 청구하는 경우 그 배상액에 상응하는 보수액에 대해서만 지급을 거절할 수 있고, 기성고 분할지급 약정이 있어도 동시이행의 대상인 대금이 하자 부분의 기성금에 한정되지는 않으나 항변의 범위는 하자와 손해에 상응하는 금액으로 제한된다고 판시했으며, 자기 채무를 회피하는 수단으로 하는 항변은 권리남용이 된다고 보았습니다. 하자확대손해의 배상채무와 도급인의 구상권도 공사대금채무와 동시이행관계에 있습니다.
• 선급금은 도급인이 공사 착수를 위해 공사대금의 일부를 미리 지급하는 것으로서 그 성질은 공사대금의 선지급입니다. 대법원은 수급인의 부도로 공사가 중단되어 선급금 반환 사유가 발생하면 선급금은 별도의 상계 의사표시 없이 그때까지의 기성고에 해당하는 미지급 공사대금에 당연히 충당되고, 충당 후 남는 선급금이 있으면 수급인이 반환하며, 하수급인에 대한 직접지급은 선급금 충당 후 잔액의 범위에서 이루어진다고 보았습니다. 공동수급체 사안에서도 해제·해지 시 선급금이 미지급 기성대금에 당연 충당된다고 재확인했습니다.
• 기성고 지급 약정이 있는 경우 각 기성 부분의 대금은 약정된 기성 지급일에 이행기가 도래하고 그때부터 소멸시효가 진행합니다. 기성 검사·기성 확인서는 그 시점까지의 공사 진척과 대금을 확인하는 효력이 있어 뒤에 그 부분을 다투기 어렵게 만들고, 채무 승인으로서 시효를 중단시킵니다. 공사대금채권은 양도·압류의 대상이 되나, 직불 합의가 있는 하수급인 시공분은 압류에 우선할 수 있습니다.
• 6. 예외
• 중대한 하자 — 하자가 건물의 구조 안전에 관한 것이어서 보수비가 잔금을 넘거나 건물의 효용을 크게 해치면, 그 범위에서 잔금 전부의 지급 거절이 정당화될 수 있습니다.
• 하자가 중요하지 않고 보수비가 과다한 경우 — 도급인은 하자보수나 보수에 갈음한 손해배상을 청구할 수 없고 교환가치 차액 등만 청구할 수 있으므로, 지급 거절의 범위도 그에 한정됩니다.
• 검수 조건의 특약 — 검수 합격을 잔금 지급의 전제로 정한 경우 합격 전에는 이행기가 도래하지 않지만, 도급인이 부당하게 검수를 거부하면 합격 불가능이 확정된 시점에 이행기가 도래합니다.
• 선급금 보증 — 선급금 반환채무에 보증(건설공제조합 등)이 붙어 있으면 충당 후 남은 선급금은 보증인에게 청구할 수 있으며, 보증 범위는 약관에 따릅니다.
• 상계 — 도급인의 손해배상채권·지체상금채권과 공사대금채권은 상계할 수 있으나, 지체상금채권은 공사대금채권과 동시이행관계에 있지 않으며, 하수급인의 직접지급청구권 발생 후에 생긴 지체상금채권으로는 하수급인에게 상계로 대항할 수 없습니다(008 참조).
• 7. 불리하게 작용하는 사정

▶ 수급인(시공자) 측

• • 하자가 실제로 있고 보수비가 상당하다면 그 금액은 잔금에서 공제·유보되고, 보수를 미루면 손해배상액이 늘어난다.
• • 기성 확인서를 받지 않고 공사를 진행하면 기성고와 지급액을 두고 다툼이 생긴다.
• • 선급금을 공사 외 용도로 쓰고 공사를 중단하면 선급금 반환과 보증 사고로 이어진다.
• • 검수 조건이 있는데 검수에 협조하지 않으면 이행기 도래를 주장하기 어렵다.

▶ 도급인(건축주) 측

• • 하자 상당액을 넘는 잔금을 거절하면 그 부분에 연 6%(소송 후 12%)의 지연손해금이 붙고 권리남용으로 평가될 수 있다.
• • 검수를 부당하게 거부하면 합격 불가능 확정 시점에 잔금 이행기가 도래한다.
• • 하자보수비를 과장해 전액 거절의 근거로 삼으면 감정에서 금액이 확정된 뒤 지연손해금 부담이 커진다.
• • 기성 확인서에 서명하고 나중에 그 부분의 시공을 다투면 받아들여지기 어렵다.
• 8. 행위자별 증거 체크리스트

▶ 수급인(시공자) 측

• □ 계약서(대금 총액, 기성·선급·잔금 지급 조건, 검수 조항), 기성 청구서·기성 확인서
• □ 선급금·기성금 수령 내역과 정산표(총액 − 선급금 − 기성금 = 잔금)
• □ 완공 자료(준공계, 사용승인, 인도 기록), 검수 요청과 도급인의 거부 기록
• □ 하자 항목별 보수비 산정 자료(자체 견적, 전문가 의견) — 거절 가능 범위 특정용
• □ 지연손해금 계산서(이행기, 이율)

▶ 도급인(건축주) 측

• □ 하자 사진·전문가 조사서·보수비 견적 또는 감정 자료
• □ 검수 불합격의 정당한 사유를 보여주는 자료(구조 안전, 계약 사양 불일치)
• □ 선급금 지급 내역과 그 사용 용도(공사 외 사용 시 반환 청구용)
• □ 손해배상·구상권 등 상계할 채권의 자료
• 9. 실무상 주의사항
• • 잔금 청구서에는 '총 공사대금 − 선급금 − 기성금 = 잔금'의 정산표와 함께, 건축주가 주장하는 하자에 대한 보수비 산정액을 적고 '그 금액을 공제한 나머지'의 즉시 지급을 요구하세요. 전액 거절이 부당함을 처음부터 드러내는 구성입니다.
• • 기성 단계마다 기성 확인서(공정률·금액·일자)를 받고, 받지 못하면 기성 청구서를 내용증명으로 보내 두세요. 기성 확인은 시효 중단과 분쟁 범위 축소에 모두 유리합니다.
• • 선급금은 반드시 해당 공사에 사용하고 사용 내역을 보관하세요. 공사 중단 시 선급금은 기성대금에 자동 충당되므로, 기성고가 선급금보다 적으면 차액을 반환해야 합니다.
• • 건축주 측은 하자를 이유로 잔금을 유보하려면 보수비 견적을 받아 그 금액만 유보하고 나머지는 지급하세요. 전액 유보는 지연손해금과 권리남용 문제를 부릅니다. 검수를 거부할 때는 구체적 사유를 서면으로 통지하세요.
• • 계약서에는 기성 지급 주기와 검사 절차, 검사 지연 시 간주 합격 조항, 선급금의 사용 용도와 정산 방법, 지연이자율을 명시하세요(010 참조).
• 10. 관련법률
• • 민법 제536조(동시이행의 항변권), 제665조(보수의 지급시기), 제667조(수급인의 담보책임), 제387조(이행기와 이행지체), 제397조(금전채무불이행에 대한 특칙)
• • 상법 제54조(상사법정이율), 제64조(상사시효)
• • 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조(법정이율)
• • 건설산업기본법 제34조(하도급대금의 지급 등), 제35조(하도급대금의 직접 지급)
• 11. 관련판례
• ▸ 대법원 2019. 9. 10. 선고 2017다272486, 272493 판결 — 장비 제작·설치 하도급에서 '최종 검수·승인 후 잔금 지급' 약정이 있었고 원청이 검수를 거부하며 해제를 통보한 사안. 민법 제665조의 '인도'는 단순한 점유 이전이 아니라 도급인이 검사 후 완성을 인정하는 것까지 포함하고, 검사 합격은 조건이 아닌 불확정기한이므로 합격이 불가능하게 확정된 때 잔금의 이행기가 도래한다고 보아 잔금 청구를 인정했다.
• ▸ 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다55519 판결 — 지방자치단체가 선급금을 지급한 뒤 수급인이 부도로 공사를 중단했고 그 후 제3자가 공사대금채권을 가압류·전부받은 사안. 선급금은 공사대금의 일부 선지급이므로 반환 사유가 발생하면 상계 의사표시 없이도 기성고 상당의 미지급 공사대금에 당연히 충당되어, 가압류 전에 이미 채권이 소멸했다고 보아 전부금 청구를 기각했다.
• ▸ 대법원 1991. 12. 10. 선고 91다33056 판결 — 건물 완공 후 잔금 미지급 상태에서 도급인이 누수·타일 하자를 들어 보수 전 지급을 거절한 사안. 하자보수청구권·손해배상청구권은 보수청구권과 동시이행관계에 있으나, 손해배상으로 갈음하는 경우 그 배상액에 상응하는 보수액에 대해서만 지급을 거절할 수 있다며 잔금 청구를 전부 기각한 원심을 파기했다.
• ▸ 대법원 2001. 9. 18. 선고 2001다9304 판결 — 미지급 기성공사대금 약 54억 원에 하자보수비 약 7억 원인 사안. 기성고 분할지급 약정이 있어도 동시이행 대상 대금이 하자 부분 기성금에 한정되지는 않으나, 항변 범위는 하자와 손해에 상응하는 금액으로 제한되므로 기성대금 전부를 하자보수와 상환으로 지급하라고 한 원심을 파기했다.
• ▸ 대법원 2005. 11. 10. 선고 2004다37676 판결 — 도로 포장공사의 조잡한 시공으로 사고가 나고 발주자가 유족에게 배상한 뒤, 전부채권자의 공사대금 청구에 구상권으로 상계를 주장한 사안. 하자확대손해 배상채무와 도급인의 구상권은 공사대금채무와 동시이행관계에 있고, 압류 후 발생한 자동채권이라도 그 원인이 압류 전에 있었다면 상계로 대항할 수 있다고 보아 파기환송했다.
• ▸ 대법원 2000. 10. 27. 선고 99다10189 판결 — 주택건설업자의 아파트 입주 지연 지체상금 사안에서, 영리법인의 분양계약은 영업을 위한 상행위이고 일방에게만 상행위여도 상사채권이므로 지체상금의 지연손해금에 상법상 법정이율(연 6%)을 적용해야 한다고 보아 민사 법정이율을 적용한 원심을 바로잡았다.
• 12. 작성자
• 박무협 법률문제연구소 (parkmoohyup-law.com)
• 작성일: 2026. 10. 16.
• 이 글은 일반적인 법률 정보의 제공을 목적으로 작성된 것으로, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 변호사와 상담하시기 바랍니다.