공사대금 소멸시효 — 3년이 지났다는데, 정말 못 받나요?

• 1. 제목
• 공사대금 소멸시효 — 3년이 지났다는데, 정말 못 받나요?
• 2. 질문
• “2년 10개월 전에 상가 전기·설비 공사를 마쳤는데 건축주가 차일피일 미루다 이제 와서 '3년 시효가 다 됐다'고 합니다. 그동안 전화로 계속 독촉했고 1년 전에는 건축주가 '다음 달에 꼭 주겠다'는 문자도 보냈습니다. 시효가 정말 끝나나요? 유치권으로 건물을 점유 중이면 시효가 안 가나요?”
• 3. 결론(직접답변)
• 아직 끝나지 않았고, 서두르면 지킬 수 있습니다. 수급인의 공사대금채권은 민법 제163조 제3호의 '도급받은 자의 공사에 관한 채권'으로서 3년의 단기소멸시효에 걸립니다. 상인 간 거래라도 상법의 5년이 아니라 이 3년이 우선합니다. 시효는 공사대금을 청구할 수 있는 때, 즉 특약이 없으면 공사를 마친 때부터 진행하므로 질문자의 경우 공사 완료 후 2년 10개월이 지난 지금 2개월이 남아 있습니다.
• 그런데 1년 전 건축주가 보낸 '다음 달에 꼭 주겠다'는 문자는 채무의 '승인'에 해당하여 시효를 중단시키고, 그때부터 3년이 새로 진행합니다. 따라서 그 문자가 있다면 시효는 앞으로 약 2년 더 남아 있습니다. 반면 전화 독촉은 '최고'로서 6개월 안에 소 제기·지급명령·가압류 등 재판상 청구가 뒤따라야만 중단의 효력이 있으므로, 독촉만으로는 시효가 중단되지 않습니다. 어느 쪽이든 지금 할 일은 지급명령 신청이나 가압류로 시효를 확실하게 중단시키는 것입니다. 가압류는 신청한 때에 중단 효력이 생깁니다.
• 유치권은 시효를 멈추지 않습니다. 민법 제326조는 유치권의 행사가 채권의 소멸시효 진행에 영향을 미치지 않는다고 명시하므로, 건물을 점유하고 있어도 3년이 지나면 공사대금채권이 소멸하고 유치권도 함께 소멸합니다. 다만 시효 완성 전에 지급명령을 받아 확정시키면 시효기간이 10년으로 늘어나고, 경매 매수인도 그 연장 효과를 부정할 수 없다는 것이 대법원의 입장입니다. 유치권을 행사 중이라면 더욱 재판상 청구를 서둘러야 합니다.
• 4. 판단기준
• 1) 채권의 성질 — 공사대금 본체뿐 아니라 공사에 부수하는 채권(복구비, 저당권설정청구권 등)도 3년 시효 대상인지.
• 2) 기산점 — 특약·관습이 없으면 공사 완료 시, 기성 약정이 있으면 각 기성 지급일, 검수 조건이 있으면 검수 합격(또는 불가능 확정) 시.
• 3) 중단 사유 — 채무 승인(일부 지급, 지급 약속, 잔액 확인), 재판상 청구, 압류·가압류·가처분, 최고 후 6개월 내 재판상 청구.
• 4) 유치권과 시효 — 유치권 행사는 시효를 중단시키지 않으므로 별도의 재판상 청구가 필요하다.
• 5) 도급인 측 권리의 기간 — 하자담보책임은 제척기간(1년/5년/10년)이며 수급인의 3년 시효와 구별된다.
• 5. 원칙
• 도급받은 자, 기사 기타 공사의 설계 또는 감독에 종사하는 자의 공사에 관한 채권은 3년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성합니다(민법 제163조 제3호). 대법원은 이 채권에는 공사대금뿐 아니라 공사에 부수되는 채권(공사장 복구비용 등)도 포함되고, 당사자가 약정금이라고 주장하더라도 채권의 성질이 바뀌지 않는 한 3년 시효의 적용을 배제할 수 없으며, 특정 건물의 사양에 맞춘 부대체물(승강기 등)의 제작·설치계약도 도급의 성질을 가져 그 대금채권 전체에 3년 시효가 적용된다고 보았습니다. 하수급인의 저당권설정청구권(민법 제666조)도 공사에 부수하는 채권으로 3년 시효에 걸립니다. 상사채권이라도 민법에 더 짧은 시효 규정이 있으면 그 규정이 우선하므로(상법 제64조 단서), 상인 간 공사라도 3년입니다.
• 소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행하며(민법 제166조), 공사대금의 지급시기는 특약이나 관습이 없으면 공사를 마친 때입니다. 대법원은 완공검사필증 제출일을 기산점으로 보아 3년을 계산한 사례가 있고, 기성고 약정이 있으면 각 기성 부분의 대금은 그 지급일부터, 검수 합격 조건이 있으면 합격 또는 합격 불가능 확정 시부터 진행합니다. 건물의 원시취득자가 누구인지 객관적으로 알 수 없어 저당권설정청구권을 행사할 수 없었던 경우에는 그것이 확정된 때부터 시효가 진행한다고 본 사례도 있습니다.
• 시효는 청구, 압류·가압류·가처분, 승인으로 중단됩니다(제168조). 채무자가 채무의 존재를 인식하고 있음을 표시하면 승인이 되므로 일부 지급, 지급 약속, 기성·잔액 확인서 작성은 모두 승인에 해당하여 그때부터 시효가 새로 진행합니다. 최고는 6개월 내에 재판상 청구 등이 뒤따라야 중단의 효력이 있고(제174조), 가압류의 중단 효력은 신청 시에 소급하여 발생하므로 결정 송달 전이라도 시효가 중단됩니다. 시효 완성 후의 일부 변제는 종전 판례와 달리 시효이익 포기로 추정되지 않고 제반 사정을 종합해 개별적으로 판단합니다(2025년 전원합의체).
• 유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 않습니다(민법 제326조). 따라서 유치권자가 건물을 점유하고 있어도 피담보채권인 공사대금채권의 3년 시효는 그대로 진행하고, 채권이 시효로 소멸하면 유치권도 소멸합니다. 대법원은 유치권 목적물의 경매 매수인은 피담보채권의 시효 완성을 원용할 수 있는 지위에 있으나, 유치권자가 시효 완성 전에 지급명령을 받아 확정시켰다면 시효기간이 10년으로 연장되고 매수인이 그 연장 효과를 부정하여 3년 단기시효를 주장할 수는 없다고 보았습니다.
• 6. 예외
• 공사대금이 아닌 채권 — 공사와 무관한 대여금, 자재 매매대금(상인의 상품 판매 대가는 별도의 3년), 토지 매매대금(5년 상사시효) 등은 각각의 시효가 적용되며, 하나의 계약에 여러 성질의 채권이 섞여 있으면 법원이 직권으로 구분하여 시효기간을 적용합니다.
• 확정판결·지급명령 — 판결이나 확정된 지급명령으로 확정된 채권은 단기시효 대상이라도 10년으로 늘어납니다(제165조).
• 시효 완성 후 승인 — 시효가 완성된 뒤 채무자가 채무를 명시적으로 인정하는 서면을 작성하면 시효이익의 포기로 인정될 수 있지만, 단순한 일부 변제만으로는 포기로 추정되지 않습니다.
• 도급인의 협력의무 — 공사 완성에 필요한 도급인의 협력의무는 종된 채무로서 공사대금채권과 같은 시효를 받으며, 시효 소멸 후의 대금 미지급을 이유로 계약을 해제할 수는 없습니다.
• 하자담보책임 기간 — 도급인의 하자보수·손해배상청구권은 제척기간(목적물 인도 후 1년, 토지·건물 등은 5년, 석조·콘크리트 등은 10년)이며 시효와 달리 중단이 없고, 그 기간 내에 재판상·재판외 권리행사가 있으면 보전됩니다.
• 7. 불리하게 작용하는 사정

▶ 수급인(시공자) 측

• • 전화·방문 독촉만 반복하고 6개월 내 재판상 청구를 하지 않으면 시효 중단에 아무 도움이 되지 않는다.
• • 공사 완료일을 특정하지 못하면 기산점이 불리하게 잡힐 수 있다.
• • 유치권 행사만 믿고 소송을 미루면 3년 후 채권과 유치권이 함께 소멸한다.
• • 공사대금과 다른 성질의 채권을 섞어 청구하면 시효기간이 각각 달리 적용되어 일부가 소멸할 수 있다.

▶ 도급인(건축주) 측

• • '다음 달에 주겠다', '일부 먼저 주겠다'는 문자·일부 지급은 승인이 되어 시효가 새로 시작된다.
• • 기성 확인서·잔액 확인서에 서명하면 그 시점부터 시효가 다시 진행한다.
• • 소송에서 시효 항변을 하지 않으면 법원이 직권으로 시효 완성을 인정하지 않는다.
• • 시효 완성 후 채무를 명시적으로 인정하는 서면을 쓰면 시효이익을 포기한 것으로 인정될 수 있다.
• 8. 행위자별 증거 체크리스트

▶ 수급인(시공자) 측

• □ 공사 완료일을 보여주는 자료(준공계, 완공검사필증, 인도 기록, 기성 지급일)
• □ 채무 승인 자료 — 지급 약속 문자·카톡, 일부 입금 내역, 기성·잔액 확인서
• □ 내용증명 발송·도달 기록과 그 후 6개월 내 재판상 청구 접수증
• □ 가압류 신청서 접수증(신청 시 중단)
• □ 유치권 행사 중이라면 점유 개시·계속 자료와 지급명령 확정 자료

▶ 도급인(건축주) 측

• □ 공사 완료일과 약정 지급기일을 보여주는 계약서·공정 자료(기산점 확정용)
• □ 3년간 재판상 청구가 없었음을 보여주는 자료
• □ 수급인의 독촉이 최고에 그쳤고 6개월 내 후속 조치가 없었다는 자료
• □ 승인으로 주장되는 문자·입금의 의미를 다투는 자료(다른 채무에 대한 것 등)
• 9. 실무상 주의사항
• • 공사가 끝나면 그날부터 3년을 달력에 표시하고, 만료 6개월 전에는 내용증명이 아니라 지급명령·소 제기·가압류로 대응하세요. 지급명령은 신청한 날 시효가 중단되고 확정되면 10년으로 늘어나 가장 효율적입니다.
• • 건축주의 지급 약속은 문자·카톡으로 받아 보관하세요. '언제까지 주겠다'는 한 줄이 시효를 3년 연장합니다. 기성·잔액 확인서를 받는 것도 같은 효과가 있습니다.
• • 유치권을 행사 중이라면 점유 유지와 별개로 반드시 재판상 청구를 하세요. 유치권은 시효를 멈추지 않고, 경매가 진행되면 매수인이 시효 완성을 주장할 수 있습니다.
• • 공사대금 외에 자재 대금·대여금이 섞여 있으면 각 채권의 성질과 시효를 구분해 청구서를 작성하세요. 법원은 당사자 주장과 무관하게 직권으로 시효기간을 적용합니다.
• • 건축주 측은 시효 완성 후 지급 약속이나 일부 지급을 하면 시효이익 포기로 다투어질 수 있으므로, 시효가 완성된 채권에 대해서는 서면 답변에 신중해야 합니다.
• 10. 관련법률
• • 민법 제162조(채권, 재산권의 소멸시효), 제163조(3년의 단기소멸시효), 제165조(판결 등에 의하여 확정된 채권의 소멸시효), 제166조(소멸시효의 기산점), 제168조(소멸시효의 중단사유), 제174조(최고와 시효중단), 제178조(중단후에 시효진행), 제326조(피담보채권의 소멸시효), 제666조(수급인의 목적부동산에 대한 저당권설정청구권), 제670조(담보책임의 존속기간), 제671조(수급인의 담보책임－토지, 건물 등에 대한 특칙)

• 상법 제64조(상사시효)

• • 민사소송법 제265조(소제기에 따른 시효중단의 시기), 제472조(소송으로의 이행)
• 11. 관련판례
• ▸ 대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다35451 판결 — 전기·소방공사 하수급인이 완공검사필증을 제출하고 약 3년 뒤 수급인의 재산을 가압류한 사안. 공사대금 지급시기는 특약·관습이 없으면 공사를 마친 때이고 3년의 단기시효가 적용되나, 가압류의 시효중단 효력은 신청 시에 소급하여 발생하므로 송달 전이라도 시효가 중단되었다고 보았다.
• ▸ 대법원 1994. 10. 14. 선고 94다17185 판결 — 하수급인이 폭우로 침수·붕괴된 공사장을 복구하고 그 비용을 약정금으로 청구한 사안. 민법 제163조 제3호의 '도급받은 자의 공사에 관한 채권'에는 공사대금뿐 아니라 공사에 부수되는 채권도 포함되며, 당사자가 약정금이라 주장해도 채권의 성질이 바뀌지 않는 한 3년 단기시효의 적용을 배제할 수 없다고 판시했다.
• ▸ 대법원 2010. 11. 25. 선고 2010다56685 판결 — 승강기 제작·설치계약에서 대금 최고 후 7년 만에 제소한 사안. 특정 건물의 사양에 맞춘 부대체물의 공급은 도급의 성질을 가져 공사대금채권 전체에 3년 단기시효가 적용되고, 시효 소멸 후의 대금 미지급은 약정 해제사유가 될 수 없으며, 도급인의 공사 협력의무도 종된 채무로서 같은 시효를 받는다고 보아 파기환송했다.
• ▸ 대법원 2016. 10. 27. 선고 2014다211978 판결 — 골조공사를 하도급받아 완성한 하수급인이 10년 뒤 수급인을 상대로 저당권설정등기를 청구한 사안. 하수급인도 민법 제666조의 저당권설정청구권을 가지며 이는 공사에 부수되는 채권으로 3년 시효가 적용되나, 여러 차례의 도급을 거쳐 건물의 원시취득자가 누구인지 관련 사건 확정 전까지 객관적으로 알 수 없었다면 그때부터 시효가 진행한다고 보았다.
• ▸ 대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다39530 판결 — 공사대금채권자들이 건물을 점유해 유치권을 행사하던 중 경매 매수인이 피담보채권의 시효 소멸을 주장한 사안. 유치권 목적물의 매수인은 시효 완성을 원용할 지위에 있으나, 유치권자가 시효 완성 전 지급명령을 받아 확정시켰다면 시효기간이 10년으로 연장되고 매수인이 그 연장 효과를 부정해 3년 단기시효를 주장할 수는 없다고 보았다.
• ▸ 대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다86232 판결 — 입주자대표회의가 하자보수에 갈음한 손해배상을 청구하고 뒤늦게 구분소유자들로부터 채권을 양수해 청구를 추가한 사안. 집합건물법이 준용하는 민법의 담보책임기간은 제척기간이고 콘크리트 구조물은 인도 후 10년이며, 권리행사 시점은 양수 후 준비서면 제출일이므로 그 기준으로 10년 경과 여부를 심리하라며 파기환송했다.
• 12. 작성자
• 박무협 법률문제연구소 (parkmoohyup-law.com)
• 작성일: 2026. 10. 16.
• 이 글은 일반적인 법률 정보의 제공을 목적으로 작성된 것으로, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 변호사와 상담하시기 바랍니다.