공사 중단과 기성고 정산 — 중간에 그만둔 공사, 얼마를 주고받아야 하나요?

• 1. 제목
• 공사 중단과 기성고 정산 — 중간에 그만둔 공사, 얼마를 주고받아야 하나요?
• 2. 질문
• “총 공사비 5억 원에 주택 신축을 맡겼는데 시공사가 골조와 외벽까지 하고 자금난으로 공사를 중단했습니다. 저는 계약을 해제하고 다른 업체에 맡겨 완공할 생각입니다. 시공사는 '지금까지 들어간 비용 3억 원을 달라'고 하는데, 제가 보기엔 공정률이 50%도 안 됩니다. 얼마를 주어야 하나요? 반대로 시공사 입장에서는 어떻게 계산해야 하나요?”
• 3. 결론(직접답변)
• '들어간 비용'이 아니라 '약정 공사비 × 기성고 비율'입니다. 건물 신축 도급에서 공사가 상당히 진척된 뒤 중단되어 계약이 해제되면, 원상회복이 사회경제적으로 큰 손실이고 완성 부분이 도급인에게 이익이 되는 경우 해제의 효력은 미완성 부분에만 미치고 기성 부분의 계약관계는 유지됩니다. 이때 도급인이 지급할 보수는 수급인이 실제로 지출한 비용이 아니라 약정 총공사비에 공사 중단 당시의 기성고 비율을 곱한 금액이라는 것이 확립된 판례입니다. 따라서 시공사가 3억 원을 썼더라도 기성고 비율이 45%라면 받을 수 있는 돈은 5억 × 45% = 2억 2,500만 원이고, 거기서 이미 받은 선급금·기성금을 뺀 금액이 정산액입니다.
• 기성고 비율은 '공정률'과 다릅니다. 대법원은 기성고 비율을 '이미 시공한 부분에 든 공사비 ÷ (이미 시공한 부분에 든 공사비 + 미시공 부분을 완성하는 데 들 공사비)'로 산정하되, 각 공사비는 약정된 공사 내역을 기준으로 기시공·미시공 부분을 확정한 뒤 평가해야 한다고 봅니다. 골조·외벽처럼 비용이 많이 드는 공종이 끝났다면 공정표상 공정률보다 기성고 비율이 높게 나올 수 있고, 마감·설비가 남았다면 반대입니다. 양쪽이 합의하지 못하면 법원 감정으로 정하게 되며, 중단 당시 미시공 공사비를 미리 합의해 두었다면 약정 총공사비에서 그 금액을 뺀 것이 보수가 됩니다.
• 정산액에서 도급인은 지체상금, 기성 부분의 하자보수비, 다른 업체에 맡기면서 추가로 든 비용(약정 잔여 공사비를 초과하는 부분) 등을 손해배상으로 공제·상계할 수 있습니다. 반대로 도급인이 아무 이유 없이 공사 완성 전에 해제한 것이라면(민법 제673조) 수급인에게 이미 지출한 비용과 완성했다면 얻었을 이익까지 배상해야 합니다. 지금 할 일은 ① 중단 시점의 현장 상태를 사진·동영상·공정표로 상세히 기록하고, ② 해제 통지를 내용증명으로 보내며, ③ 기성고 감정이 필요하면 다른 업체가 손대기 전에 현장을 보존하는 것입니다.
• 4. 판단기준
• 1) 해제의 원인 — 수급인 귀책(자금난·공사 포기), 도급인 귀책, 도급인의 임의 해제(제673조)에 따라 정산 구조가 다르다.
• 2) 기성 부분의 이익과 진척도 — 기성 부분이 도급인에게 이익이 되고 원상회복이 사회경제적 손실인지(아니면 해제의 소급효 인정).
• 3) 기성고 비율 — 약정 공사 내역 기준으로 기시공 공사비 ÷ (기시공 공사비 + 미시공 완성 공사비).
• 4) 보수의 기준 — 약정 총공사비 × 기성고 비율(실제 투입 비용 아님), 미시공 공사비 합의가 있으면 총공사비 − 미시공 공사비.
• 5) 공제 항목 — 선급금·기성금, 지체상금, 기성 부분 하자보수비, 대체 시공 추가 비용.
• 5. 원칙
• 수급인이 완성 전에 공사를 중단하여 도급인이 채무불이행을 이유로 계약을 해제한 경우, 원칙적으로 해제에는 소급효가 있어 원상회복을 해야 하지만, 건물 신축 도급에서 공사가 상당한 정도로 진척되어 이를 원상회복하는 것이 중대한 사회적·경제적 손실을 초래하고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 되는 때에는 해제의 효력은 미완성 부분에 대해서만 미치며, 수급인은 해제 당시의 상태 그대로 건물을 인도하고 도급인은 그 공사의 완성도에 따른 보수를 지급할 의무가 있습니다. 반면 기성 부분이 도급인에게 이익이 되지 않고 원상회복이 중대한 손실을 초래하지 않는다면(시공률이 극히 낮고 시방서에 어긋난 시공) 해제의 소급효가 인정됩니다.
• 이때 도급인이 지급할 보수는 수급인이 실제로 지출한 비용이 아니라 약정된 총공사비에 공사 중단 당시의 기성고 비율을 적용한 금액입니다. 대법원은 기성고 비율은 약정된 공사 내역과 기시공·미시공 부분을 확정한 뒤, 대금지급의무 발생 시점을 기준으로 이미 시공한 부분에 소요된 공사비와 미시공 부분을 완성하는 데 소요될 공사비를 평가하여 전체 공사비 가운데 기시공 부분이 차지하는 비율로 산정해야 하고, 이에 이르지 못한 감정을 채택한 원심을 파기했습니다. 당사자가 중단 당시의 미시공 공사비를 미리 정했다면 특별한 사정이 없는 한 약정 총공사비에서 그 금액을 뺀 것이 보수가 되며, 분쟁이 있으면 당사자가 약정으로 기성고 비율과 대금을 정산할 수 있습니다.
• 도급인은 수급인이 일을 완성하기 전에는 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제673조). 대법원은 이 경우 도급인은 수급인이 이미 지출한 비용과 일을 완성했더라면 얻었을 이익을 모두 배상해야 하고 과실상계나 손해배상예정액 감액을 주장할 수 없지만, 수급인이 해제로 남은 노력을 다른 일에 사용하여 얻은 소득과 준비한 재료를 처분하여 얻을 수 있는 대가는 손익상계로 공제해야 한다고 보았습니다. 수급인 귀책의 해제에서는 반대로 도급인이 지체상금, 기성 부분의 하자, 대체 시공으로 인한 추가 비용을 손해배상으로 청구할 수 있습니다.
• 선급금은 해제·해지 시 별도의 상계 의사표시 없이 미지급 기성대금에 당연히 충당되므로(005 참조), 정산액은 '약정 총공사비 × 기성고 비율 − 선급금 − 기성금 ± 손해배상'의 구조가 됩니다. 중단된 공사의 기성 부분이 도급인에게 이익이 되는 경우 민법 제668조 단서의 취지와 신의칙상 기성고 상당의 보수를 지급해야 한다는 것은 구두 하도급 사안에서도 확인됩니다.
• 6. 예외
• 시공률이 극히 낮거나 시방서에 어긋난 시공 — 기성 부분이 도급인에게 이익이 되지 않고 원상회복이 중대한 손실을 초래하지 않으면 해제의 소급효가 인정되어 기성고 보수 청구가 부정되고 철거·원상회복 문제가 됩니다.
• 미시공 공사비 합의 — 당사자가 중단 당시 남은 공사비를 미리 합의했다면 기성고 비율 산정 대신 총공사비에서 그 금액을 뺀 것이 보수가 됩니다.
• 도급인의 임의 해제 — 수급인에게 귀책이 없는데 도급인이 제673조로 해제했다면 기성고 보수가 아니라 지출 비용과 기대 이익 전부를 배상해야 하며, 과실상계·감액 주장이 허용되지 않습니다.
• 기성 부분의 하자 — 기성 부분에 하자가 있으면 그 보수비는 정산액에서 공제되고, 하자가 중대하여 기성 부분이 이익이 되지 않으면 기성고 자체가 부정될 수 있습니다.
• 대체 시공 비용의 초과분 — 도급인이 다른 업체에 맡겨 완공하면서 약정 잔여 공사비(총공사비 × 미시공 비율)를 초과하여 지출한 금액은 수급인 귀책 시 손해배상으로 청구할 수 있으나, 고급화·설계 변경으로 늘어난 부분은 제외됩니다.
• 7. 불리하게 작용하는 사정

▶ 도급인(건축주) 측

• • 기성고 감정 전에 다른 업체가 현장을 손대면 중단 당시 상태를 증명하기 어려워 수급인 주장이 받아들여질 수 있다.
• • 해제 사유(수급인 귀책)를 입증하지 못하면 임의 해제로 취급되어 수급인의 기대 이익까지 배상해야 한다.
• • 기성 부분을 사용·활용하면서 보수 지급을 전면 거부하면 신의칙에 반한다.
• • 대체 시공 비용 중 고급화·설계 변경분까지 손해로 청구하면 그 부분은 인정되지 않는다.

▶ 수급인(시공자) 측

• • '들어간 비용'을 기준으로 청구하면 기성고 기준으로 깎이고 신빙성도 잃는다.
• • 공사 포기·자금난에 의한 중단은 수급인 귀책이므로 지체상금·대체 시공 추가 비용을 공제당한다.
• • 시방서에 어긋난 시공이 많으면 기성 부분이 '이익이 되지 않는다'고 평가되어 보수 자체가 부정될 수 있다.
• • 중단 시점의 현장 기록이 없으면 기성고 비율 입증이 어렵다.
• 8. 행위자별 증거 체크리스트

▶ 도급인(건축주) 측

• □ 계약서·내역서·공정표(약정 공사 내역과 총공사비), 중단 당시 현장 사진·동영상
• □ 해제 통지(내용증명)와 수급인의 중단·포기 통보, 이행 최고 기록

□ 선급금·기성금 지급 내역

• □ 대체 시공 계약서·견적서·지출 내역(약정 잔여 공사비와의 비교)
• □ 기성 부분의 하자 조사 자료와 보수비 견적

▶ 수급인(시공자) 측

• □ 기시공 부분을 공종별로 보여주는 사진·검측 기록·감리 확인
• □ 기시공 부분의 공사비 산출서(약정 내역서 단가 기준)와 미시공 부분의 완성 소요 공사비 산출서
• □ 중단 사유가 도급인 귀책(대금 지연, 설계 변경, 민원)임을 보여주는 자료
• □ 미시공 공사비 합의가 있었다면 그 합의서·대화 기록
• 9. 실무상 주의사항
• • 공사가 중단되면 양쪽 모두 즉시 현장 상태를 사진·동영상으로 공종별로 기록하고, 가능하면 공동으로 현장 확인서를 작성하세요. 기성고 감정은 중단 당시 상태를 기준으로 하므로 이 기록이 정산의 전부를 좌우합니다.
• • 정산 공식은 '약정 총공사비 × 기성고 비율 − 선급금·기성금 ± 손해배상'입니다. 기성고 비율은 '기시공 공사비 ÷ (기시공 공사비 + 미시공 완성 공사비)'로, 약정 내역서 단가를 기준으로 계산하세요. 실제 지출 비용은 참고 자료일 뿐입니다.
• • 건축주는 다른 업체에 맡기기 전에 해제 통지를 하고, 기성고 다툼이 크면 증거보전 신청이나 사전 감정으로 중단 상태를 확정한 뒤 후속 공사를 시작하세요. 대체 시공 계약서와 지출 내역은 약정 잔여 공사비와 비교할 수 있게 공종별로 작성하세요.
• • 시공사는 자금난으로 중단이 불가피하면 일방적으로 철수하지 말고 중단 사유·시점·기성 내역을 서면으로 통지하고 정산을 제안하세요. 무단 철수는 귀책을 확정시키고 지체상금을 키웁니다.
• • 계약서에 중단 시 정산 방법(기성고 산정 기준, 감정인 선정, 미시공 공사비 합의 절차)을 미리 넣어 두면 감정 비용과 기간을 크게 줄일 수 있습니다(010 참조).
• 10. 관련법률
• • 민법 제543조(해지, 해제권), 제544조(이행지체와 해제), 제548조(해제의 효과, 원상회복의무), 제551조(해지, 해제와 손해배상), 제664조(도급의 의의), 제665조(보수의 지급시기), 제668조(동전－도급인의 해제권), 제673조(완성전의 도급인의 해제권), 제674조(도급인의 파산과 해제권)
• • 민사소송법 제375조(증거보전의 요건)
• 11. 관련판례
• ▸ 대법원 1986. 9. 9. 선고 85다카1751 판결 — 회관 신축 수급인이 공정 약 90% 단계에서 자금난으로 공사를 중단하자 도급인이 계약을 해제하고 잔여 공사를 마친 사안. 공사가 상당히 진척되어 원상회복이 사회경제적으로 큰 손실이고 완성 부분이 도급인에게 이익이 되는 경우 해제의 효력은 미완성 부분에만 미치며, 수급인은 해제 당시 상태의 건물을 인도하고 도급인은 완성도에 상응하는 보수를 지급해야 한다고 보았다.
• ▸ 대법원 1992. 3. 31. 선고 91다42630 판결 — 주택 신축 수급인이 자신의 귀책으로 공사를 중단하자 도급인이 이행을 최고한 뒤 계약을 해제하고 직접 완공한 사안. 해제는 미완성 부분에만 효력이 있고, 도급인이 지급할 보수는 수급인이 실제 지출한 비용이 아니라 약정 총공사비에 공사 중단 당시의 기성고 비율을 곱한 금액이라고 판시하여, 실제 투입비용 기준으로 산정한 원심을 파기환송했다.
• ▸ 대법원 1992. 12. 22. 선고 92다30160 판결 — 건물 외벽 수선공사 수급인이 준공기일까지 5% 미만만 시공하고 규격 미달 자재를 사용하는 등 시방서에 어긋난 시공을 하자 도급인이 해제한 사안. 기성 부분이 도급인에게 이익이 되지 않고 원상회복이 중대한 사회경제적 손실을 초래하지 않는다면 해제의 효력 제한 법리가 적용되지 않고 소급효가 인정된다고 보아 기성고 정산 법리의 한계를 밝혔다.
• ▸ 대법원 1996. 1. 23. 선고 94다31631, 31648 판결 — 공장 신축공사의 하도급 부분에 관해 잔대금을 감정으로 정산하기로 합의했는데 감정인이 약정 공사 내역과 미완성 부분을 밝히지 않고 시공액만 평가한 사안. 기성고 비율은 약정 공사 내역과 기시공·미시공 부분을 확정한 뒤 기시공 부분의 공사비와 미시공 부분의 완성에 소요될 공사비를 평가하여 전체 공사비 중 기시공 부분이 차지하는 비율로 산정해야 한다고 보고, 이에 이르지 못한 감정을 채택한 원심을 파기환송했다.
• ▸ 대법원 2002. 5. 10. 선고 2000다37296 판결 — 재개발조합이 미술장식품 제작·설치 계약을 심의 지연 등으로 진행하지 못하다가 민법 제673조에 따라 임의 해제한 사안. 제673조 해제 시 도급인은 수급인의 기지출 비용과 일을 완성했다면 얻었을 이익을 모두 배상해야 하며 과실상계나 손해배상예정액 감액을 주장할 수 없지만, 수급인이 해제로 남은 노력을 다른 일에 사용해 얻은 소득 등은 손익상계로 공제해야 한다고 판시했다.
• ▸ 대법원 2017. 1. 12. 선고 2014다11574, 11581 판결 — 관공서 신축공사 공동수급체의 대표사가 감리 승인 없이 콘크리트를 타설하고 재시공을 거부해 탈퇴당하고 다른 구성원이 철거 후 단독 완공한 사안. 중도 해제 시 보수는 약정 총공사비에 기성고 비율을 적용한 금액이고 기성고 비율은 기시공 부분 공사비 ÷ (기시공 부분 공사비 + 미시공 부분 완성에 드는 공사비)로 산정하되, 분쟁이 있으면 당사자가 약정으로 비율과 대금을 정산할 수 있으며, 선급금은 해제 시 별도 상계 의사표시 없이 미지급 기성대금에 당연 충당된다고 판시했다.
• 12. 작성자
• 박무협 법률문제연구소 (parkmoohyup-law.com)
• 작성일: 2026. 10. 16.
• 이 글은 일반적인 법률 정보의 제공을 목적으로 작성된 것으로, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 변호사와 상담하시기 바랍니다.