지체상금 — 공사가 늦어졌는데 지체상금은 얼마나, 언제까지 물어야 하나요?

• 1. 제목
• 지체상금 — 공사가 늦어졌는데 지체상금은 얼마나, 언제까지 물어야 하나요?
• 2. 질문
• “공사비 10억 원, 지체상금 1일 1/1000 약정으로 건물을 짓는데 준공예정일을 4개월 넘겼습니다. 중간에 건축주가 설계를 두 번 바꾸었고 장마도 길었습니다. 건축주는 120일 × 100만 원 = 1억 2,000만 원을 공사비에서 빼겠다고 합니다. 다 물어야 하나요? 반대로 건축주는 지체상금 외에 입주 지연 손해까지 받을 수 있나요?”
• 3. 결론(직접답변)
• 다 물지 않아도 될 가능성이 큽니다. 지체상금 약정은 손해배상액의 예정이므로 법원은 당사자의 지위, 계약 목적, 실제 손해와의 비교, 지체 경위 등을 고려해 과다하면 감액할 수 있고(민법 제398조 제2항), 수급인에게 책임 없는 사유로 지연된 기간은 지체일수에서 아예 공제됩니다. 건축주의 설계 변경으로 공사가 늘어난 기간은 수급인 책임이 아니므로 공제 대상이고, 다만 설계 변경만으로 준공기일이 자동 연장되는 것은 아니므로 그 변경이 예상 밖의 것이어서 지연이 불가피했다는 점을 수급인이 입증해야 합니다. 장마는 통상 예상되는 범위면 면책 사유가 아니지만 이례적인 강우는 감액 참작 사유가 됩니다.
• 지체상금의 기산점은 준공예정일 다음 날이고, 종기는 실제 완공일입니다. 공사가 중단되어 해제된 경우에는 실제 해제일이 아니라 '도급인이 해제할 수 있었던 때부터 다른 업자에게 맡겨 완공할 수 있었던 시점'까지만 계산하므로, 건축주가 해제를 미루거나 후속 업체 선정을 지연한 기간은 수급인 부담이 아닙니다. 또 수급인이 준공계를 제출했는데 건축주가 사소한 하자를 이유로 준공검사를 거부했다면 완성 시점은 객관적으로 판단되어 그 후의 기간은 지체가 아닙니다.
• 건축주가 지체상금 외에 입주 지연 손해(임대료 손실 등)를 별도로 받을 수 있는지는 원칙적으로 '아니오'입니다. 지체상금은 완공 지연으로 인한 손해를 미리 정한 것이므로 지연 손해는 그 안에 포함되고, 실손해가 더 크다고 추가로 청구할 수 없습니다. 다만 부실시공 등 '지연이 아닌 다른 채무불이행'으로 인한 손해는 지체상금과 별도로 일반 손해배상으로 청구할 수 있고, 그 금액은 지체상금을 한도로 하지 않습니다. 지체상금채권과 공사대금채권은 동시이행관계가 아니므로 건축주는 상계로 공제할 수 있지만, 하수급인의 직접지급청구권이 생긴 뒤의 지체상금으로는 하수급인에게 대항할 수 없습니다.
• 4. 판단기준
• 1) 지체상금 약정의 유무와 요율 — 1/1000(관급 기준), 3/1000 등 요율과 그 합의 경위(통상 요율보다 높은 요율의 감액 가능성).
• 2) 기산점·종기 — 준공예정일 다음 날부터 완공일(해제 시 해제 가능 시점 + 대체 완공 가능 기간)까지.
• 3) 수급인 책임 없는 기간의 공제 — 도급인의 설계 변경·자재 지연·대금 지연, 천재지변, 관청 인허가 지연 등 예상 밖 사정으로 지연이 불가피했음을 수급인이 입증.
• 4) 감액 — 실손해와의 괴리, 당사자 지위, 계약 목적, 지체 경위, 경합 귀책(공제 아닌 감액 사유).
• 5) 다른 손해와의 관계 — 지연 손해는 지체상금에 포함, 부실시공 등 별개의 채무불이행 손해는 별도 청구 가능.
• 5. 원칙
• 지체상금 약정은 수급인이 완공 기한을 지키지 못한 경우 지체일수에 따라 일정액을 지급하기로 하는 손해배상액의 예정으로서, 민법 제398조 제2항에 따라 법원은 그 액수가 부당히 과다한 경우 당사자의 지위, 계약의 목적과 내용, 손해배상액 예정의 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 거래관행 등을 참작하여 감액할 수 있습니다. 대법원은 외환위기로 인한 자재비 상승이나 천재지변에 이르지 않는 이례적 강우는 면책 사유가 아니라 감액 참작 사유에 그친다고 보았고, 통상 요율의 3배인 지체상금률에 합의한 경위와 상위 공사의 지연 손해 등을 심리하지 않고 대폭 감액한 원심을 파기한 사례도 있습니다.
• 지체상금의 기산점은 약정 준공일 다음 날이며, 종기는 수급인이 공사를 완공한 날입니다. 수급인이 공사를 중단하여 도급인이 계약을 해제한 경우에는 지체상금 약정이 그대로 적용되되, 종기는 실제 해제일이 아니라 수급인의 공사 중단 등으로 도급인이 해제할 수 있었던 때를 기준으로 도급인이 다른 업자에게 맡겨 공사를 완공할 수 있었던 시점까지이고, 수급인에게 책임 없는 기간은 공제합니다. 도급인의 귀책으로 해제된 경우에도 약정의 해석에 따라 지체상금이 적용될 수 있으며 그때의 지체일수는 도급인 귀책이 없었다면 수급인이 완공할 수 있었던 시점까지로 산정합니다.
• 수급인에게 책임 없는 사유로 공사가 지연된 기간은 지체일수에서 공제되지만, 그 사유는 도급계약에서 예상하지 못한 사정으로 공사 진행이 불가능하여 지연이 불가피했음을 수급인이 입증해야 하고, 수급인의 귀책과 경합하여 공기가 늘어날 가능성에 불과하면 공제가 아닌 감액 사유로만 참작됩니다. 설계 변경이 있었다는 사정만으로 약정 완공기일이 변경되었다고 볼 수는 없습니다. 지반침하 사고처럼 수급인에게 책임 없는 중단 기간과 그에 따른 보강공사 기간은 공제된 사례가 있습니다.
• 지체상금 약정은 완공 지체로 인한 손해배상액의 예정에 한정되므로, 부실시공 등 불완전급부로 인한 손해는 그것이 완공 지체와 상당인과관계가 있는 경우가 아닌 한 지체상금과 별도로 일반 손해배상 약정(또는 민법 제390조)에 따라 청구할 수 있고 그 배상액은 지체상금액을 한도로 하지 않습니다. 도급인의 지체상금채권과 수급인의 공사대금채권은 특별한 사정이 없는 한 동시이행관계가 아니며, 하수급인의 직접지급청구권이 발생한 뒤에 생긴 지체상금채권으로는 원칙적으로 하수급인에게 상계로 대항할 수 없습니다. 계약보증금은 위약벌 특약이 없으면 손해배상액 예정으로 추정되어 입증된 실손해(지체상금 포함) 범위에서만 청구할 수 있습니다.
• 6. 예외
• 완성 후 하자 지연 — 예정된 최후 공정을 마치고 주요 구조부가 약정대로 시공되었다면 하자보수가 늦어지더라도 지체상금은 발생하지 않고 하자담보책임의 문제가 됩니다.
• 면책 사유 — 천재지변, 전쟁, 관청의 명령 등 당사자 누구에게도 책임 없는 불가항력과 도급인의 귀책(대금 미지급, 부지 미제공, 설계 미확정)으로 인한 지연 기간은 지체일수에서 제외됩니다.
• 지체상금 상한 약정 — 계약서에 지체상금 총액의 상한(예: 계약금액의 10%)을 정했다면 그에 따르고, 상한이 없더라도 법원이 감액으로 조정합니다.
• 위약벌 약정 — 지체상금을 손해배상과 별도로 지급하는 '위약벌'로 명시했다면 감액은 허용되지 않고 공서양속 위반 시 무효 법리로만 통제됩니다. 다만 위약금은 손해배상액 예정으로 추정되므로 위약벌로 인정되려면 명확한 약정이 필요합니다.
• 도급인의 수령 지체 — 완공 후 도급인이 인도를 거부하거나 검사를 부당하게 지연한 기간은 지체가 아닙니다.
• 7. 불리하게 작용하는 사정

▶ 도급인(건축주) 측

• • 설계 변경·자재 지연·대금 지연 등 자기 귀책의 지연 기간은 공제되고, 그 기간을 포함해 청구하면 전체 산정이 흔들린다.
• • 해제를 미루거나 후속 업체 선정을 지연한 기간은 수급인에게 부담시킬 수 없다.
• • 실손해가 적은데 지체상금이 과다하면 감액되고, 지체상금 외 입주 지연 손해의 추가 청구는 인정되지 않는다.
• • 사소한 하자를 이유로 준공검사를 거부한 기간은 지체로 인정되지 않는다.

▶ 수급인(시공자) 측

• • 설계 변경이 있었다는 것만으로 준공기일이 연장되지 않으며, 변경으로 지연이 불가피했음을 수급인이 입증해야 한다.
• • 통상적인 장마·자재 수급 차질·경기 변동은 면책 사유가 아니다.
• • 공기 연장 합의나 서면 통지 없이 지연을 방치하면 공제 사유 입증이 어렵다.
• • 통상 요율보다 높은 지체상금률에 합의했다면 그 경위가 감액 판단에 불리하게 작용할 수 있다.
• 8. 행위자별 증거 체크리스트

▶ 도급인(건축주) 측

• □ 계약서(준공예정일, 지체상금률, 상한·위약벌 조항), 공정표
• □ 실제 완공일 자료(준공계, 사용승인, 인도 기록), 해제 통지와 대체 업체 선정·완공 기록
• □ 지연으로 인한 실손해 자료(임대료 손실, 금융비용 — 감액 방어용)
• □ 수급인 귀책의 지연 원인 자료(인력·자재 부족, 자금난, 하도급 분쟁)

▶ 수급인(시공자) 측

• □ 설계 변경 지시서·변경도면과 그에 따른 공정 영향 분석, 공기 연장 요청 공문과 도급인의 회신
• □ 도급인 귀책 사유 자료(기성금 지연 입금 내역, 부지·인허가 지연, 자재 지급 지연)
• □ 기상 자료(이례적 강우 일수), 관청 인허가·민원 처리 기록, 사고·중단 기록
• □ 준공계 제출일과 도급인의 검사 거부 경위(완성 시점 입증)
• □ 실손해와 지체상금의 괴리를 보여주는 자료(감액 주장용)
• 9. 실무상 주의사항
• • 공사 중 설계 변경·자재 지연·대금 지연 등 도급인 귀책 사유가 생기면 그때마다 공문으로 공기 연장을 요청하고 회신을 받으세요. '나중에 정산 때 반영하자'는 구두 약속은 소송에서 공제 사유로 인정받기 어렵습니다.
• • 지체일수 계산표를 '준공예정일 → 공제 기간(사유별) → 실제 완공일(또는 해제 가능 시점 + 대체 완공 기간)'의 순서로 만들어 양쪽이 대조할 수 있게 하세요. 감액 주장은 그 위에 실손해 비교 자료를 얹어서 합니다.
• • 건축주는 수급인이 중단하면 지체 없이 해제 통지를 하고 후속 업체를 선정하세요. 미루는 기간은 지체상금에 포함되지 않습니다. 또 지체상금과 별도로 받으려는 손해(부실시공)는 지연과 구별하여 따로 산정하세요.
• • 계약서에는 지체상금률(민간은 1/1000 안팎이 일반적)과 함께 총액 상한, 면책 사유(불가항력·도급인 귀책)의 구체적 열거, 공기 연장 절차를 넣고, 지체상금을 위약벌로 할지 손해배상 예정으로 할지 명확히 하세요.
• • 하수급인에 대한 직접지급 요건이 갖추어진 뒤에 생긴 지체상금으로는 하수급인 대금을 공제할 수 없으므로, 발주자는 직불 전에 지체상금 정산을 끝내 두어야 합니다.
• 10. 관련법률
• • 민법 제387조(이행기와 이행지체), 제390조(채무불이행과 손해배상), 제393조(손해배상의 범위), 제398조(배상액의 예정), 제492조(상계의 요건), 제536조(동시이행의 항변권)
• • 건설산업기본법 제22조(건설공사에 관한 도급계약의 원칙), 제35조(하도급대금의 직접 지급)
• • 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제74조(지체상금), 민간건설공사 표준도급계약서 일반조건 — 지체상금·공기 연장 조항
• 11. 관련판례
• ▸ 대법원 1989. 7. 25. 선고 88다카6273, 6280 판결 — 건물 신축 도급계약(지체상금 1일 총공사금액의 3/1000)에서 수급인이 준공기한 전 공사를 중단하고 상당 기간 뒤 도급인이 해제한 사안. 지체상금 약정은 완성 지연에 대한 손해배상액의 예정으로서 일부 공사만 마친 채 중단되어 해제된 경우에도 적용되고, 기산점은 약정 준공일 다음 날, 종기는 실제 해제일이 아니라 도급인이 해제할 수 있었던 때부터 다른 업자에게 맡겨 완공할 수 있었던 시점까지이며, 수급인에게 책임 없는 기간은 공제하고 과다하면 감액할 수 있다고 판시했다.
• ▸ 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다1386 판결 — 병원 신축공사에서 수급인이 외환위기로 인한 자재비 상승과 강우 등을 이유로 공사를 중단하자 도급인이 해지하고 다른 업체가 완공한 사안. 지체상금 약정은 손해배상액의 예정으로 당사자 지위, 계약 목적, 실손해 대비, 거래관행 등을 고려해 감액할 수 있고, 외환위기나 자재 수급 차질, 천재지변에 이르지 않는 이례적 강우는 면책 사유가 아니라 감액 참작 사유에 그치며, 기산점은 완공기한 다음 날이라고 판시했다.
• ▸ 대법원 2005. 11. 25. 선고 2003다60136 판결 — 수급인이 설계변경과 도급인의 요구로 완공이 늦어졌다고 주장한 사안. 수급인에게 책임 없는 사유로 지연된 기간은 지체일수에서 공제하되 그 사유는 도급계약에서 예상하지 못한 사정으로 공사 진행이 불가능해 지연이 불가피했음을 수급인이 입증해야 하고, 수급인의 귀책과 경합하여 공기가 늘어날 가능성에 불과하면 공제가 아닌 감액 사유로만 참작된다고 판시했다.
• ▸ 대법원 2006. 4. 28. 선고 2004다39511 판결 — 골프장 건설 수급인이 공사를 중단하고 부도난 뒤 도급인이 해지했으나 대체 업체를 찾지 못해 직영으로 공사한 사안. 수급인의 귀책으로 해제되어 도급인이 다른 업자를 선정해 완공하느라 지체된 경우에도 지체상금 약정이 적용되고, 종기는 해제 가능 시점부터 다른 업자로 완공할 수 있었던 시점까지이며 수급인에게 책임 없는 기간은 공제해야 한다고 보아 파기환송했다.
• ▸ 대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다41137, 41144 판결 — 표준도급계약 일반조건에 지체상금 조항과 해제·해지 시 손해배상 조항이 별도로 있는 사안. 지체상금 약정은 완공 지체로 인한 손해배상액의 예정에 한정되므로 부실시공 등 불완전급부로 인한 손해는 완공 지체 손해가 아닌 한 지체상금과 별도로 일반 손해배상 약정에 따라 청구할 수 있고, 그 배상액은 지체상금액을 한도로 하지 않는다고 판시했다.
• ▸ 대법원 2012. 10. 11. 선고 2010다34043, 34050 판결 — 공사 중 지반침하 사고로 장기간 중단된 뒤 도급인이 수급인의 이행지체를 이유로 해제한 사안. 지체상금 약정의 적용 범위는 당사자 의사해석의 문제이고 도급인 귀책으로 해제된 경우에도 적용될 수 있으며, 수급인에게 책임 없는 지반침하 중단 기간과 지반보강공사 기간을 지체일수에서 공제하고 일부 감액한 원심을 유지했다.
• ▸ 대법원 2015. 8. 27. 선고 2013다81224, 81231 판결 — 도급계약의 수급인이 골조공사를 하도급하고 발주자가 하도급대금 직접지급에 동의한 뒤 수급인이 공사비 증액을 요구하며 중단해 해지된 사안. 도급인의 지체상금채권과 수급인의 공사대금채권은 특별한 사정이 없는 한 동시이행관계가 아니고, 하수급인의 직접지급청구권 발생 후에 생긴 지체상금채권으로는 원칙적으로 하수급인에게 상계로 대항할 수 없다고 판시했다.
• 12. 작성자
• 박무협 법률문제연구소 (parkmoohyup-law.com)
• 작성일: 2026. 10. 16.
• 이 글은 일반적인 법률 정보의 제공을 목적으로 작성된 것으로, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 변호사와 상담하시기 바랍니다.