- 1. 제목
- 소규모 인테리어·리모델링 분쟁 — 업자가 돈만 받고 잠적했거나, 공사가 엉망입니다
- 2. 질문
- “아파트 인테리어를 3,500만 원에 계약하고 2,000만 원을 선금으로 줬는데, 업자가 철거와 목공만 하고 연락이 끊겼습니다. 다른 업체에 물어보니 남은 공사에 2,500만 원이 든다고 합니다. 사기로 고소할 수 있나요? 돈은 어떻게 돌려받나요? 반대로 공사는 끝났는데 마감이 엉망이면 어떻게 하나요?”
- 3. 결론(직접답변)
- 두 상황은 법적 구조가 다릅니다. 첫째, 업자가 중단하고 잠적한 경우 민사상으로는 계약을 해제하고 '선금 − 기성고 상당 보수'의 차액을 반환받습니다. 기성 부분(철거·목공)이 질문자에게 이익이 된다면 그 부분의 보수(약정 총액 × 기성고 비율)는 업자 몫이고, 선금이 그보다 많으면 차액을 돌려받으며, 남은 공사를 다른 업체에 맡기면서 약정 잔여 공사비(3,500만 원 − 기성 보수)를 초과하여 든 비용은 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 예를 들어 기성고 비율이 30%라면 업자 몫은 1,050만 원, 반환받을 선금은 950만 원, 대체 시공비 2,500만 원 중 약정 잔여 공사비 2,450만 원을 넘는 50만 원이 추가 손해입니다.
- 사기 고소는 '처음부터 공사를 완성할 의사나 능력 없이 선금을 받았는지'에 달려 있습니다. 대법원은 편취 여부를 거래 당시를 기준으로 판단하므로, 계약 당시에는 공사할 생각이었는데 나중에 자금난으로 중단한 것이라면 민사상 채무불이행일 뿐 사기가 아닙니다. 반면 사업자등록이 없거나 다른 고객들에게도 같은 수법으로 선금만 받고 중단한 전력이 있거나, 선금을 받자마자 공사와 무관한 곳에 쓴 정황이 있으면 사기의 범의가 인정될 수 있습니다. 고소 전에 업자의 다른 피해자 유무, 사업자 실체, 선금의 사용처를 확인하세요. 연락 두절 자체는 사기의 정황 증거가 됩니다.
- 둘째, 공사는 끝났는데 마감이 엉망인 경우는 '완성된 공사의 하자'이므로 하자보수를 청구하거나 보수에 갈음한 손해배상(보수비 상당액)을 청구하고, 잔금이 남아 있다면 그 보수비 상당액만 지급을 거절할 수 있습니다. 다만 하자가 중요하지 않으면서 보수에 과다한 비용이 드는 경우에는 보수나 보수비 배상 대신 교환가치 차액만 청구할 수 있습니다. 인테리어 공사의 하자담보책임 기간은 민법상 목적물 인도 후 1년이 원칙이고, 건물의 구조에 관한 공사라면 5년이 적용될 수 있으나 인테리어 자체가 '건물 기타 토지의 공작물'에 해당하는지를 직접 판시한 대법원 판례는 확인되지 않으므로 계약서의 하자보증 기간을 우선 확인하세요.
- 4. 판단기준
- 1) 중단인가 완성인가 — 예정된 공정을 마쳤는지(완성이면 하자 문제, 중단이면 기성고 정산과 손해배상).
- 2) 기성 부분의 이익 — 철거·목공 등 기성 부분이 소비자에게 이익이 되는지(이익이 되면 그 보수는 업자 몫).
- 3) 사기의 범의 — 계약 당시 완성 의사·능력이 있었는지(사업자 실체, 다른 피해자, 선금 사용처, 연락 두절 경위).
- 4) 하자의 정도 — 중요한 하자인지, 보수비가 과다한지(교환가치 차액 청구로 제한되는 경우).
- 5) 업자의 자격 — 건설업 등록 대상 공사인지(경미한 공사 기준), 소비자분쟁해결기준·방문판매법 적용 여부.
- 5. 원칙
- 인테리어·리모델링 공사계약은 민법상 도급계약이므로 수급인이 공사를 중단하면 도급인은 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 계약을 해제할 수 있으며(제544조), 연락 두절로 이행이 불가능하거나 이행 거절이 명백하면 최고 없이도 해제할 수 있습니다. 공사가 상당히 진척되어 기성 부분이 도급인에게 이익이 되면 해제의 효력은 미완성 부분에만 미치고 도급인은 약정 총공사비에 기성고 비율을 곱한 보수를 지급하며, 선금은 그 보수에 당연히 충당되어 초과분을 반환받습니다. 수급인 귀책의 해제이므로 도급인은 대체 시공으로 인한 초과 비용, 지연 손해(입주 지연 임대료 등 통상손해)를 배상받을 수 있습니다.
- 사기죄는 기망행위로 재물을 교부받은 때 성립하며, 편취의 범의는 거래 당시를 기준으로 판단합니다. 대법원은 차용 당시 변제 의사와 능력이 있었다면 이후 이행을 거부해도 민사상 채무불이행에 그치고, 편취의 범의는 자백이 없는 한 재력·환경·범행 내용·거래 이행 과정·피해자와의 관계 등 객관적 사정을 종합하여 판단해야 한다고 보았습니다. 공사 선금 사안에서도 계약 당시 공사를 완성할 의사·능력이 없었음(사업자 실체 부존재, 동종 피해 반복, 선금의 즉시 유용, 계약 직후 잠적)이 증명되어야 사기가 됩니다.
- 완성된 목적물에 하자가 있으면 도급인은 상당한 기간을 정하여 하자의 보수를 청구할 수 있고 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있으나, 하자가 중요하지 아니한 경우에 그 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 보수를 청구할 수 없습니다(민법 제667조). 대법원은 약정한 공법과 다른 공법으로 시공했으나 기능·비용에 차이가 없는 사안에서 하자보수비 배상을 부정하고 교환가치 차액(산정 곤란 시 시공비용 차액)만 청구할 수 있다고 보았습니다. 도급인은 하자보수비 상당액의 범위에서만 잔금 지급을 거절할 수 있습니다. 수급인의 하자담보책임 기간은 목적물 인도 후 1년(제670조), 건물 기타 토지의 공작물은 5년, 석조·콘크리트 등은 10년(제671조)이며 이는 제척기간입니다.
- 건설산업기본법상 종합공사 5천만 원 미만, 전문공사 1,500만 원 미만의 경미한 공사는 건설업 등록 없이 할 수 있으므로(시행령 제8조) 소규모 인테리어는 미등록 업자도 적법하게 할 수 있고, 등록 대상 규모를 미등록 업자가 시공했더라도 계약 자체가 당연 무효가 되지는 않습니다. 소비자가 체결한 인테리어 공사계약에는 소비자기본법에 따른 소비자분쟁해결기준이 분쟁 조정의 기준이 되며, 방문판매 방식으로 체결된 경우 방문판매법상 청약철회가 문제될 수 있으나 이를 직접 판시한 대법원 판례는 확인되지 않았습니다.
- 6. 예외
- 기성 부분이 이익이 되지 않는 경우 — 철거만 하고 중단했거나 시공이 엉망이어서 다시 뜯어내야 한다면 기성고 보수가 인정되지 않고 선금 전액 반환과 철거·원상회복 비용까지 청구할 수 있습니다.
- 소비자의 임의 해제 — 소비자가 단순 변심으로 공사 완성 전에 해제하면 민법 제673조에 따라 업자의 지출 비용과 기대 이익을 배상해야 하며, 계약서의 위약금 조항이 적용됩니다.
- 업자의 유치권·가압류 — 공사대금을 완납하지 않은 소비자에 대해 업자가 유치권을 주장하려면 점유가 필요한데 입주 후에는 점유를 잃어 유치권이 성립하기 어렵고, 가압류는 별도의 절차입니다.
- 하자보증 특약 — 계약서에 하자보증 기간을 1년보다 길게 정했다면 그에 따르고, 소비자분쟁해결기준상 시공업자의 하자보수 책임 기간(공종별 1~2년 등)도 참고 기준이 됩니다.
- 소액 분쟁의 경로 — 한국소비자원 분쟁조정, 건설분쟁조정위원회, 소액사건(3,000만 원 이하) 등 비용이 적은 절차를 먼저 검토할 수 있습니다.
- 7. 불리하게 작용하는 사정
▶ 소비자(도급인) 측
- • 업자가 계약 당시 공사 의사가 있었고 자금난으로 중단한 것이면 사기 고소는 무혐의로 끝나고 무고 위험만 생긴다.
- • 기성 부분이 이익이 되는데 선금 전액 반환을 주장하면 기성고 보수만큼 깎인다.
- • 다른 업체에 맡기면서 자재·사양을 고급화한 비용은 손해로 인정되지 않는다.
- • 하자가 경미한데 전면 재시공비를 청구하면 교환가치 차액으로 제한된다.
▶ 업자(수급인) 측
- • 연락 두절·잠적은 그 자체로 사기의 정황 증거가 되고, 다른 피해자가 있으면 범의 인정 가능성이 커진다.
- • 선금을 공사와 무관한 곳에 쓴 기록은 사기·횡령 논란을 부른다.
- • 중단 사유를 통지하지 않고 철수하면 귀책이 확정되어 대체 시공비·지연 손해를 부담한다.
- • 계약서 없이 구두로 공사하다 분쟁이 생기면 기성 범위와 금액을 입증하기 어렵다.
- 8. 행위자별 증거 체크리스트
▶ 소비자(도급인) 측
- □ 계약서·견적서·카톡 대화(공사 범위·금액·일정), 선금 송금 내역
- □ 중단 당시 현장 사진·동영상(공종별), 업자에게 보낸 이행 최고·해제 통지와 연락 두절 기록
- □ 대체 업체 견적서·계약서·지출 내역(약정 잔여 공사비와 비교)
- □ 하자 사진·전문가 조사·보수비 견적, 완공 후 하자 통지 기록
- □ 업자의 사업자등록·건설업 등록 조회 결과, 다른 피해자 자료(사기 고소용)
▶ 업자(수급인) 측
- □ 기시공 부분의 사진·자재 영수증·노무비 내역(기성고 입증)
- □ 중단 사유가 도급인 귀책(추가 요구, 현장 접근 제한, 대금 지연)임을 보여주는 자료
- □ 계약 당시 공사 수행 능력을 보여주는 자료(다른 현장 실적, 자재 발주 기록 — 사기 부인용)
- □ 하자 주장에 대한 반박 자료(약정 사양대로 시공, 소비자 요구에 따른 변경)
- 9. 실무상 주의사항
- • 업자가 연락을 끊으면 ① 내용증명으로 '○일 내 공사 재개, 불응 시 해제'를 통지하고, ② 현장을 공종별로 촬영하며, ③ 두 곳 이상의 업체에서 잔여 공사 견적을 받아 두세요. 그 뒤 '선금 − 기성고 보수 + 초과 비용'으로 청구액을 정리해 지급명령 또는 소액사건으로 청구합니다.
- • 사기 고소는 업자의 사업자 실체, 다른 피해자, 선금 사용처를 확인한 뒤 '처음부터 완성 의사가 없었다'는 정황을 모아서 하세요. 단순 중단을 사기로 고소하면 무혐의와 무고 위험이 있습니다. 수사 과정에서 업자의 소재와 재산이 파악되는 효과는 있습니다.
- • 완공 후 하자는 입주 전 하자 점검표를 작성해 업자와 함께 확인·서명하고, 보수 기한을 정하세요. 보수가 안 되면 보수비 견적을 받아 그 금액만 잔금에서 공제하고 나머지는 지급하는 것이 안전합니다.
- • 계약 단계의 예방책은 ① 사업자등록·건설업 등록(규모에 따라) 확인, ② 선금은 20~30% 이내, 공정별 분할 지급, ③ 공사 범위·자재 사양·일정·하자보증 기간을 적은 계약서(국토교통부 표준계약서 활용), ④ 추가 요구는 서면 확인입니다.
- • 분쟁 금액이 크지 않으면 한국소비자원 분쟁조정이나 소액사건을 활용하세요. 비용이 적고 업자가 조정에 응하면 빠르게 끝납니다.
- 10. 관련법률
- • 민법 제544조(이행지체와 해제), 제546조(이행불능과 해제), 제664조(도급의 의의), 제667조(수급인의 담보책임), 제668조(동전－도급인의 해제권), 제670조(담보책임의 존속기간), 제671조(수급인의 담보책임－토지, 건물 등에 대한 특칙), 제673조(완성전의 도급인의 해제권)
• 형법 제347조(사기)
- • 건설산업기본법 제9조(건설업 등록 등), 같은 법 시행령 제8조(경미한 건설공사 등)
- • 소비자기본법 제16조(소비자분쟁의 해결), 소비자분쟁해결기준(공정거래위원회 고시) — 건축·인테리어 관련 항목
- • 소액사건심판법 제2조(적용범위)
- 11. 관련판례
- ▸ 대법원 1992. 3. 31. 선고 91다42630 판결 — 주택 건축공사 수급인이 자기 귀책으로 공사를 중단해 도급인이 계약을 해제하고 직접 완공한 사안. 공사가 상당히 진척되어 원상회복이 사회경제적 손실이 되고 완성 부분이 도급인에게 이익이면 계약은 미완성 부분에 한해 실효되고, 도급인은 약정 총공사비에 중단 당시 기성고 비율을 적용한 보수를 지급해야 한다고 판시했다.
- ▸ 대법원 1998. 3. 13. 선고 97다54376 판결 — 공장 계단실 벽면 석공사를 약정한 공법 대신 다른 공법으로 시공한 사안. 하자가 중요하지 않으면서 보수에 과다한 비용이 들면 하자보수나 보수에 갈음한 손해배상은 청구할 수 없고 하자로 인한 손해(교환가치 차액, 산정 곤란 시 시공비용 차액)만 청구할 수 있는데, 두 공법의 기능·비용에 차이가 없어 손해배상도 인정되지 않는다고 판시했다.
- ▸ 대법원 2001. 9. 18. 선고 2001다9304 판결 — 건물 신축공사에서 도급인이 기성대금을 미지급한 채 구조부 하자를 들어 대금 전액의 지급을 거절한 사안. 완성 전이라도 하자 부분의 작업이 끝났으면 하자보수책임이 성립하고, 도급인이 지급을 거절할 수 있는 범위는 하자와 손해에 상응하는 금액으로 제한하는 것이 공평과 신의칙에 맞는다고 판시했다.
- ▸ 대법원 1996. 3. 26. 선고 95도3034 판결 — 돈을 빌린 뒤 차용 사실 자체를 부인한 피고인에 대해 사기죄 유죄를 인정한 원심을 파기한 사안. 편취 여부는 거래 당시를 기준으로 판단하며, 당시 변제 의사와 능력이 있었다면 이후 이행을 거부해도 민사상 채무불이행에 그치고, 편취의 범의는 재력·환경·거래 이행 과정 등 객관적 사정을 종합해 판단해야 한다고 판시했다(공사 선금 수령 후 중단 사안의 사기 판단에 원용되는 법리).
- ▸ 대법원 2004. 1. 27. 선고 2001다24891 판결 — 아파트 옥상 누수·지하 공동구 시공 하자 사안. 민법상 수급인의 하자담보책임 기간은 출소기간이 아닌 제척기간이며, 주택건설 관계 법령상 하자보수 기간은 행정적 기준에 불과하여 민법상 담보책임 기간을 대체하지 않는다고 판시했다.
- 12. 작성자
- 박무협 법률문제연구소 (parkmoohyup-law.com)
- 작성일: 2026. 10. 16.
- 이 글은 일반적인 법률 정보의 제공을 목적으로 작성된 것으로, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 변호사와 상담하시기 바랍니다.
