공사대금 유치권 — 돈 받을 때까지 건물을 점유하고 있어도 되나요?

• 1. 제목
• 공사대금 유치권 — 돈 받을 때까지 건물을 점유하고 있어도 되나요?
• 2. 질문
• “건물 신축 공사를 마쳤는데 건축주가 잔금 3억 원을 주지 않습니다. 저희가 현장을 점유하며 '유치권 행사 중' 현수막을 걸었습니다. 그런데 건축주의 은행이 근저당권으로 경매를 신청했고, 건축주는 '불법 점유'라며 명도를 요구합니다. 유치권이 인정되나요? 경매로 건물을 산 사람에게도 돈을 받을 때까지 비워주지 않을 수 있나요? 토지에도 유치권을 주장할 수 있나요?”
• 3. 결론(직접답변)
• 건물에 대한 유치권은 요건을 갖추면 인정되고, 경매 매수인에게도 대항할 수 있습니다. 유치권은 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 변제받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리입니다(민법 제320조). 신축 공사대금채권은 건물 자체에 관하여 생긴 채권이므로 견련성이 인정되고, 공사를 마쳤으면 변제기도 도래했으며, 수급인이 건물을 적법하게 점유하고 있다면 요건을 충족합니다. 유치권은 등기 없이 성립하는 법정담보물권이어서 경매절차에서 소멸하지 않고 매수인이 인수하므로(민사집행법 제91조 제5항), 매수인은 유치권자에게 피담보채권을 변제해야 인도를 받을 수 있습니다.
• 다만 '언제 점유를 시작했는가'가 결정적입니다. 대법원은 경매개시결정 기입등기(압류의 효력 발생) 후에 점유를 이전받아 유치권을 취득한 경우 그 점유 이전은 압류의 처분금지효에 저촉되어 경매 매수인에게 대항할 수 없다고 봅니다. 반면 근저당권이 먼저 설정되어 있었더라도 경매개시 전에 유치권을 취득했다면 매수인에게 대항할 수 있고, 가압류 등기만 된 상태에서 점유를 개시한 경우도 대항할 수 있습니다. 질문의 경우 공사 완료 후 경매 신청 전부터 현장을 계속 점유해 왔다면 대항력이 인정될 가능성이 높지만, 경매개시 후에 비로소 현장에 들어가 현수막을 걸었다면 매수인에게 대항할 수 없습니다. 점유의 개시 시점과 계속성을 증명할 자료(출입 기록, 경비 배치, 사진, 유치권 신고)를 지금 확보해야 합니다.
• 토지에는 원칙적으로 유치권을 주장할 수 없습니다. 대법원은 건물 신축 공사대금채권은 토지에 관하여 생긴 채권이 아니므로 토지에 대한 유치권은 성립하지 않는다고 봅니다. 건물이 완성된 경우 건물 유치권으로 사실상 토지 사용을 막는 효과는 있지만, 토지 자체를 유치하는 것은 아닙니다. 한편 유치권은 채무자가 직접점유하는 상태로는 성립하지 않으므로 건축주에게 열쇠를 넘기고 '간접점유'를 주장하는 방식은 인정되지 않고, 상사유치권은 선행 저당권자에게 대항할 수 없으므로 공사대금 유치권은 민사유치권으로 주장해야 합니다. 유치권 행사 중에도 건물을 사용·수익하거나 임대할 수는 없고(민법 제324조), 선량한 관리자의 주의로 보존해야 하며, 허위 유치권 신고는 경매방해죄의 문제가 됩니다.
• 4. 판단기준
• 1) 견련성 — 피담보채권이 그 건물 자체에 관하여 생긴 채권인가(신축·개조 공사대금 ○, 토지에 대한 건물 공사대금 ×, 자재 대금 ×).
• 2) 점유 — 수급인이 건물을 직접 또는 (채무자 아닌 제3자를 통해) 간접점유하고 있는가, 점유가 계속되고 있는가.
• 3) 변제기 도래 — 공사대금의 지급기일이 도래했는가(변제기 유예 특약이 있으면 성립 시기가 늦춰짐).
• 4) 점유 개시 시점 — 경매개시결정 기입등기 전인가 후인가(후면 매수인에게 대항 불가).
• 5) 점유의 적법성 — 불법행위로 점유를 개시한 것은 아닌가(민법 제320조 제2항).
• 6) 배제 특약 — 도급계약·대출약정에 유치권 포기 또는 배제 특약이 있는가.
• 5. 원칙
• 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있습니다(민법 제320조 제1항). 점유가 불법행위로 인한 경우에는 적용되지 않습니다(제2항). 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유해야 하고, 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용·대여·담보제공을 할 수 없으며, 위반 시 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있습니다(제324조). 유치권은 점유의 상실로 소멸합니다(제328조). 경매절차의 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있습니다(민사집행법 제91조 제5항).
• 대법원은 경매개시결정 기입등기가 된 뒤 채무자가 공사대금채권자에게 점유를 이전해 유치권을 취득하게 한 경우, 이는 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위로서 압류의 처분금지효에 저촉되므로 매수인에게 대항할 수 없다고 봅니다. 반면 압류의 효력 발생 전에 취득한 유치권에는 이 법리가 적용되지 않아, 선행 근저당권보다 늦게 성립했더라도 경매개시 전이면 매수인에게 대항할 수 있고, 가압류 등기만 된 상태에서 점유를 이전받은 경우도 처분행위에 해당하지 않아 대항할 수 있다고 판단했습니다. 전원합의체는 체납처분압류 후 경매개시 전에 취득한 민사유치권도 매수인에게 행사할 수 있다고 보았습니다. 2022년 대법원은 경매개시 당시 변제기가 유예되어 있었더라도 그 전에 이미 유치권을 취득한 사정이 있는지 심리해야 한다고 판단했습니다.
• 점유에 관하여 대법원은, 유치권의 점유는 간접점유라도 무방하지만 채무자 본인을 직접점유자로 하는 간접점유는 목적물 유치를 통한 변제 강제라는 유치권의 본질에 반해 점유 요건을 충족하지 못한다고 봅니다. 견련성에 관하여는, 건물 신축 공사 중 기초공사 단계에서 중단되어 독립 건물이 되지 못한 정착물은 토지의 부합물에 불과하고 건물 공사대금채권은 토지에 관하여 생긴 채권이 아니므로 토지에 유치권을 행사할 수 없다고 판단했습니다. 또 자재업자의 자재 매매대금채권은 자재가 건물에 부합되었더라도 건물에 관하여 생긴 채권이 아니어서 유치권이 성립하지 않습니다.
• 상사유치권(상법 제58조)은 채무자 소유 물건에 한해 성립하고 채권과 물건의 견련성을 요구하지 않는 대신, 대법원은 상사유치권이 성립 당시 이미 설정된 선행 저당권이 파악한 담보가치를 침해할 수 없으므로 선행 저당권자와 그에 기한 경매 매수인에게 대항할 수 없다고 봅니다. 따라서 공사대금채권자는 견련성이 인정되는 민사유치권으로 주장하는 것이 유리합니다. 유치권 발생을 미리 배제하는 특약은 유효하고 그 효력은 특약 상대방뿐 아니라 경매·공매로 건물을 취득한 제3자도 주장할 수 있다고 판단한 판례가 있으므로, 도급계약·대출약정상 유치권 포기 조항을 확인해야 합니다.
• 6. 예외
• 경매개시 후 점유 개시 — 경매개시결정 기입등기 후에 점유를 이전받아 유치권을 취득했다면 매수인에게 대항할 수 없고 인도 청구에 응해야 합니다.
• 유치권 포기·배제 특약 — 도급계약, 사업약정, 대출기관에 제출한 유치권 포기각서가 있으면 유치권을 주장할 수 없고, 제3취득자도 그 특약을 원용할 수 있습니다.
• 점유 상실 — 건축주에게 열쇠를 넘기거나 현장에서 철수해 점유를 잃으면 유치권은 소멸하고, 다시 들어가 점유를 회복해도 그 시점이 경매개시 후라면 대항할 수 없습니다.
• 불법 점유 개시 — 공사 중단 후 경매가 진행되는 현장을 무단으로 점거해 점유를 개시한 경우 적법한 점유로 인정되지 않을 수 있습니다.
• 사용·수익 — 유치권자가 건물을 임대하거나 영업에 사용하면 채무자는 유치권 소멸을 청구할 수 있고, 사용이익은 부당이득으로 반환해야 합니다(보존에 필요한 사용은 예외).
• 허위·과장 유치권 — 실제 채권이 없거나 금액을 과장해 유치권을 신고하면 경매방해죄(형법 제315조)나 사기죄 문제가 생길 수 있습니다.
• 7. 불리하게 작용하는 사정

▶ 수급인(유치권자) 측

• • 점유 개시 시점이 경매개시결정 기입등기 후이거나, 그 전 점유를 증명할 자료가 없다.
• • 건축주가 사용승인 후 입주·임대해 사실상 건축주가 직접점유하는 상태였다.
• • 도급계약서나 대출 약정에 유치권 포기·배제 조항이 있다.
• • 공사 완료 후 현장에서 철수했다가 대금 미지급을 알고 다시 들어갔다.
• • 유치권 행사 중 건물을 임대하거나 영업에 사용했다.
• • 피담보채권 금액을 실제보다 크게 신고했다.

▶ 건축주·매수인 측

• • 수급인이 공사 완료 후 경매개시 전부터 계속 현장을 점유·관리한 사실이 객관적으로 확인된다.
• • 경매개시 전에 유치권 신고가 접수되어 있고 매각물건명세서에 기재되어 있다.
• • 미지급 공사대금의 존재와 금액을 다투기 어려운 자료(기성 확인, 정산 합의)가 있다.
• • 근저당권 설정은 유치권 성립보다 앞서지만 경매개시는 뒤였다(선행 저당권만으로는 민사유치권을 배제 못함).
• 8. 행위자별 증거 체크리스트

▶ 수급인(유치권자) 측

• □ 점유 개시 시점과 계속성 — 현장 출입 기록, 경비·관리인 배치 계약, 유치권 현수막·공고 사진(일자 표시), 전기·수도 사용 내역, 컨테이너·자재 보관 사진
• □ 유치권 신고서(경매법원 접수) 및 매각물건명세서 기재
• □ 피담보채권 — 도급계약서, 기성 내역, 미지급 잔액 확인서, 공사 완료 확인(사용승인·준공검사)
• □ 변제기 도래 — 계약상 지급기일, 변제기 유예 특약 여부
• □ 등기사항증명서(근저당 설정일·경매개시결정 기입등기일·가압류 등기일)
• □ 유치권 포기 특약이 없다는 점(도급계약서·사업약정 전체)

▶ 건축주·매수인 측

• □ 경매개시결정 기입등기일과 수급인의 점유 개시 시점 비교 자료(현장 사진, 이웃·관리인 진술, CCTV)
• □ 건축주의 입주·사용·임대 사실(사용승인서, 임대차계약서, 공과금 납부 내역)
• □ 유치권 포기각서, 사업약정·대출약정의 유치권 배제 조항
• □ 수급인의 건물 사용·임대 사실(부당이득 및 소멸청구 근거)
• □ 공사대금 채권 부존재·금액 다툼 자료(기성 지급 내역, 하자, 상계)
• □ 유치권 부존재 확인 소송·인도명령 신청 자료
• 9. 실무상 주의사항
• • 유치권은 '점유'가 생명입니다. 공사 완료 후 대금을 받지 못했다면 현장에서 철수하기 전에 결정해야 합니다. 일단 열쇠를 넘기거나 철수하면 점유를 상실해 유치권이 소멸하고, 뒤에 다시 들어가면 불법 점유·경매개시 후 점유 문제가 생깁니다.
• • 점유 개시 시점을 객관적으로 남기세요. 일자가 표시된 사진·영상, 경비 용역계약, 출입 통제 기록, 유치권 공고문 게시와 내용증명 통지, 경매개시 전 유치권 신고가 핵심 증거입니다. 등기사항증명서로 경매개시결정 기입등기일을 확인해 자신의 점유 개시가 그 전임을 입증할 수 있어야 합니다.
• • 유치권 행사 중 건물을 사용·임대하지 마세요. 보존에 필요한 최소한의 관리만 하고, 그 이상 사용하면 소멸청구와 부당이득반환의 대상이 됩니다. 경매가 진행되면 법원에 유치권 신고를 하고 배당요구 종기 전에 채권을 명확히 신고합니다.
• • 매수인(낙찰자) 입장에서는 매각물건명세서의 유치권 기재를 확인하고, 유치권 신고가 있으면 점유 개시 시점·채권 실체·포기 특약을 조사한 뒤 유치권 부존재 확인 소송이나 인도명령으로 다투는 방안을 검토합니다. 경매개시 후 점유 개시가 확인되면 대항력이 없습니다.
• • 유치권은 우선변제권이 없으므로 경매 배당에서 직접 배당받는 것이 아니라 매수인이 변제하도록 사실상 강제하는 권리입니다. 유치권과 함께 공사대금 소송·가압류·저당권설정청구권을 병행해 회수 수단을 다층으로 마련합니다.
• • 허위 유치권이나 금액 과장은 형사 문제가 됩니다. 실제 미지급 채권과 그 근거 자료 범위 내에서만 유치권을 신고하고, 하수급인은 원수급인과의 관계(원수급인의 점유를 통한 간접점유 여부)를 변호사와 검토합니다.
• 10. 관련법률
• • 민법 제320조(유치권의 내용) — 성립 요건, 불법 점유 배제
• • 민법 제324조(유치권자의 선관의무) — 사용·대여 금지, 소멸청구
• • 민법 제328조(점유상실과 유치권소멸)
• • 상법 제58조(상사유치권) — 채무자 소유 물건, 견련성 불요, 선행 저당권에 대한 대항력 제한
• • 민사집행법 제91조 제5항(인수주의) — 매수인의 유치권 피담보채권 변제 책임
• • 민사집행법 제92조(제3자와 압류의 효력) — 압류의 처분금지효
• • 형법 제315조(경매, 입찰의 방해) — 허위 유치권 신고
• 11. 관련판례
• ▸ 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결 — 채무자가 강제경매개시결정 기입등기 후 공사대금채권자에게 건물 점유를 이전해 유치권을 취득하게 한 사안. 이는 목적물의 교환가치를 감소시키는 처분행위로서 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자는 경매절차의 매수인에게 유치권으로 대항할 수 없다고 판시했다.
• ▸ 대법원 2008. 4. 11. 선고 2007다27236 판결 — 경매로 건물을 매수한 교회에 대해 공사대금채권자들이 채무자를 직접점유자로 하는 간접점유를 근거로 유치권을 주장한 사안. 유치권의 점유는 간접점유라도 무방하지만 채무자 본인이 직접점유자인 경우에는 목적물 유치를 통한 변제 강제라는 본질상 점유 요건을 충족하지 못한다고 보아 원심을 파기했다.
• ▸ 대법원 2008. 5. 30. 자 2007마98 결정 — 공장 신축공사 수급인이 기초공사 단계에서 경매로 공사가 중단된 뒤 현장을 점거해 토지 유치권을 주장한 사안. 독립 건물이 되지 못한 정착물은 토지의 부합물에 불과하고 건물 신축 공사대금채권은 토지에 관해 생긴 채권이 아니므로 토지에 유치권을 행사할 수 없으며, 경매 후 점거는 상행위에 의한 점유 취득이 아니어서 상사유치권도 부정했다.
• ▸ 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결 — 근저당권 설정 후 목욕탕 개조공사를 한 수급인들이 건축주 부도 후 점유를 개시했고 그 뒤 임의경매가 개시된 사안. 압류 효력 발생 전에 취득한 유치권에는 처분금지효 법리가 적용되지 않으므로, 유치권이 선행 근저당권보다 늦게 성립했더라도 경매 매수인에게 대항할 수 있다고 판시했다.
• ▸ 대법원 2011. 11. 24. 선고 2009다19246 판결 — 부동산에 가압류등기만 되어 있고 현실적 매각절차가 개시되지 않은 상태에서 채무자가 점유를 이전해 제3자가 유치권을 취득한 사안. 가압류 단계의 점유 이전은 처분금지효에 저촉되는 처분행위가 아니므로 유치권자는 이후 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있다고 보아 압류와 가압류를 구별했다.
• ▸ 대법원 2013. 2. 28. 선고 2010다57350 판결 — 선행 근저당권이 설정된 채무자 소유 부동산에 대해 이후 상사유치권을 취득한 채권자가 임의경매 매수인에게 대항한 사안. 상사유치권은 채무자 소유물에 한해 성립하고 선행 저당권이 이미 파악한 담보가치를 침해할 수 없으므로, 채무자·후순위 양수인에게는 대항할 수 있어도 선행 저당권자와 그에 기한 경매 매수인에게는 대항할 수 없다고 판시했다.
• ▸ 대법원 2014. 3. 20. 선고 2009다60336 전원합의체 판결 — 체납처분압류와 가압류가 등기된 호텔에 대해 공사대금채권자들이 경매개시 전 유치권을 취득한 사안. 체납처분압류는 경매개시결정 압류와 달리 공매절차와 당연히 연결되지 않으므로, 체납처분압류 후라도 경매개시 전 취득한 민사유치권은 경매 매수인에게 행사할 수 있다고 판단했다.
• ▸ 대법원 2018. 1. 24. 선고 2016다234043 판결 — 신축·분양 사업약정에서 시공사가 유치권을 행사하지 않기로 특약하고 대출기관에 유치권 포기각서를 제출한 뒤 회생·파산한 사안. 유치권 발생을 미리 배제하는 특약은 유효하고, 그 효력은 특약 상대방뿐 아니라 공매로 건물을 취득한 제3자도 주장할 수 있다고 판시했다.
• ▸ 대법원 2022. 12. 29. 선고 2021다253710 판결 — 인테리어 공사업자가 경매개시 전부터 구분건물을 점유하며 유치권을 신고하고 확정판결까지 받았으나 경매개시 당시 변제기가 유예되어 있었다는 이유로 원심이 유치권을 부정한 사안. 경매개시결정등기 후 비로소 점유나 피담보채권을 취득한 경우가 아니라면 매수인에게 대항할 수 있고, 변제기 유예 전 이미 유치권을 취득했다가 재취득했는지 심리해야 한다고 판단했다.
• 12. 작성자
• 박무협 법률문제연구소 (parkmoohyup-law.com)
• 작성일: 2026. 10. 16.
• 이 글은 일반적인 법률 정보의 제공을 목적으로 작성된 것으로, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 변호사와 상담하시기 바랍니다.