설계·감리비 분쟁 — 설계 중간에 그만두면 설계비는, 부실 설계·감리의 책임은?

• 1. 제목
• 설계·감리비 분쟁 — 설계 중간에 그만두면 설계비는, 부실 설계·감리의 책임은?
• 2. 질문
• “건축사사무소입니다. 건축주와 설계계약(총 8천만 원)을 맺고 계획설계와 중간설계를 마쳤는데 건축주가 다른 건축사로 바꾸겠다며 계약을 해지하고 '아직 실시설계가 안 됐으니 돈을 줄 수 없다'고 합니다. 더구나 저희 도면을 새 건축사에게 넘겨 그대로 쓰려 합니다. 설계비를 얼마나 받을 수 있나요? 반대로 건축주 입장에서 설계 오류나 감리 부실로 손해가 났을 때 설계자·감리자에게 어떤 책임을 물을 수 있나요?”
• 3. 결론(직접답변)
• 중도 해지된 설계비는 기성고 비율로 정산받을 수 있습니다. 대법원은 설계용역계약이 미완성 상태에서 해제·해지되면 약정 총대금에 중단 시점의 기성고 비율을 곱해 설계비를 정산하는 것이 원칙이고, 설계 단계별 보수를 별도로 약정한 특별한 사정이 있을 때만 그에 따른다고 봅니다. 건축사 업무대가 기준은 기획·계획·중간·실시설계 단계별 비율을 제시하므로, 계약서에 단계별 지급 조항이 있으면 그 조항에 따라, 없으면 완료된 단계의 통상 비율(계획·중간설계 완료 시 대체로 전체의 절반 전후)로 청구할 수 있습니다. 건축주의 임의 해지라면 민법 제673조에 따라 손해배상(잔여 설계로 얻을 이익 중 상당 부분)도 청구할 수 있습니다. 설계비는 민법 제163조 제3호의 '설계에 종사하는 자의 공사에 관한 채권'으로 3년의 단기시효가 적용되므로 지급기일로부터 3년 내에 청구해야 합니다.
• 도면의 사용 문제는 저작권과 계약 해석이 함께 작용합니다. 대법원은 건축 설계도서도 창작성이 인정되면 저작물로 보호되고, 건축주가 설계자 교체 후 기존 도면을 사소하게 변형해 사용하면 저작권 침해로 손해배상책임을 진다고 판단했습니다. 그러나 설계도서가 교부되고 설계비가 지급되어 공사가 상당히 진행된 뒤 계약이 해제된 사안에서는 분할 가능한 설계계약의 경우 계약관계가 해소되어도 건축주의 설계도서 이용권은 유지되고 설계자는 복제권을 회복하지 못한다고 보아 침해금지가처분을 기각한 결정도 있습니다. 결국 '설계비가 지급된 단계의 도면'은 건축주가 사용할 수 있지만, 설계비를 받지 못한 도면을 건축주가 새 건축사에게 넘겨 쓰는 것은 침해가 될 수 있으므로, 설계비 정산과 도면 사용 승낙을 하나의 합의로 묶어 해결하는 것이 실무적입니다.
• 설계자·감리자의 책임은 계약책임과 불법행위책임으로 구성됩니다. 설계자는 관계 법령에 맞고 현장 조건에 적합한 설계를 할 의무가 있어 법규 검토 누락, 인허가 불가 설계, 현장과 맞지 않는 치수로 공사가 중단되면 손해배상책임을 지며, 대법원은 건축사법상 성실의무 위반에 따른 책임 주체가 계약 당사자인 건축사에 한정되지 않는다고 보았습니다. 감리자는 발주자를 대행해 부실공사를 막을 책임이 있어 설계의 현장 적합성과 시공계획의 안전성까지 검토하고 시정을 통지해야 하며, 이를 위반해 제3자에게 손해를 입히면 시공사와 공동불법행위자로서 배상책임을 지고, 설계상 하자에 대한 검토 의무 위반은 당시 일반 감리자의 기술 수준에서 발견이 기대 가능했는지로 판단합니다. 설계·감리 손해배상채무와 시공사의 하자 손해배상채무는 중첩 범위에서 부진정연대 관계입니다.
• 4. 판단기준
• 1) 계약의 성질과 단계 — 설계계약은 설계도서 완성을 목적으로 하는 도급적 성격, 감리계약은 위임적 성격; 설계 단계별(기획·계획·중간·실시) 완료 여부.
• 2) 해지 사유와 귀책 — 건축주의 임의 해지(제673조, 손해배상) vs 설계자 귀책 해지(기성 정산만) vs 합의 해지.
• 3) 기성고 비율 — 완료 단계의 업무대가 기준 비율, 계약서상 단계별 지급 조항 유무.
• 4) 도면의 저작물성과 이용권 — 창작성 유무, 설계비 지급 여부, 계약상 도면 이용 조항.
• 5) 설계·감리 과실의 판단 기준 — 관계 법령 적합성, 현장 조건 반영, 당시 일반 설계자·감리자의 기술 수준에서 발견 가능성.
• 6) 손해의 범위와 책임 분담 — 재설계비·공사 중단 손해·하자보수비, 시공사·설계자·감리자 간 부진정연대와 과실상계.
• 5. 원칙
• 대법원은 설계용역계약이 미완성 상태에서 해제되면 약정 총대금에 중단 시점의 기성고 비율을 곱해 설계비를 정산하는 것이 원칙이고 기성 부분 보수를 별도로 약정한 특별한 사정이 있을 때만 달리 산정할 수 있다고 보았습니다. 수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있으므로(민법 제673조), 건축주의 임의 해지 시 설계자는 기성 설계비와 함께 잔여 업무로 얻었을 이익 상당의 손해배상을 청구할 수 있습니다. 설계자의 공사에 관한 채권은 3년의 단기소멸시효에 걸리며(제163조 제3호), 대법원은 현상광고 당선자의 설계계약 이행청구권과 그 불이행에 따른 손해배상청구권에도 이 시효가 적용된다고 판단했습니다.
• 건축 설계도서의 저작권에 관하여 대법원은, 지붕 형태·출입문·회랑 구조 등에 창작자의 개성이 드러나는 설계도서는 저작물로 보호되고, 건축주가 다른 건축사에게 원본 파일을 넘겨 사소한 변형만 가해 다른 건물에 사용했다면 실질적 유사성이 인정되어 건축주와 후임 건축사가 손해배상책임을 진다고 보았습니다. 다른 한편 설계도서가 교부되고 설계비가 지급된 뒤 공사가 상당히 진행된 상태에서 계약이 해제된 사안에서는, 분할 가능한 설계계약의 경우 계약관계가 해소되어도 건축주의 설계도서 이용권은 유지되고 설계자는 복제권을 회복하지 못한다고 보아 침해금지가처분 신청을 기각했습니다. 두 판례를 종합하면 설계비 지급 여부와 계약의 분할 가능성이 도면 이용권의 핵심 기준입니다.
• 설계자의 책임에 관하여 대법원은, 무면허 업체에 설계를 맡긴 건축주가 하도급 건축사의 도면으로 허가를 받았으나 주차구역·지하층고·경사로가 현장과 법령에 맞지 않아 공사가 중단된 사안에서, 건축사법상 성실의무 위반에 따른 손해배상 주체가 계약 당사자인 건축사에 한정되지 않는다고 보면서도 보완도면 미전달이 건축주의 잔금 미지급에 기인한 사정을 고려해 책임 인정 원심을 파기했습니다. 건축사는 건축물의 설계와 공사감리를 성실히 수행해야 하고(건축사법 제20조), 설계자는 건축물이 건축법령에 맞게 설계도서를 작성해야 합니다(건축법 제23조).
• 감리자의 책임에 관하여 대법원은, 감리자가 어스앵커 천공 진동으로 인근 건물 균열을 확인하고도 작업을 서둘러 완료하도록 지시한 사안에서 감리자는 발주자를 대행해 부실공사를 막을 책임이 있고 설계의 현장 적합성·시공계획의 안전성까지 검토해 시정을 통지해야 하며 이를 위반해 제3자에게 손해를 입히면 공동불법행위자로서 배상책임을 진다고 보았습니다. 설계 누락으로 시설이 가동되지 못한 사안에서는 책임감리자의 설계도서 검토 의무 위반 여부를 당시 일반 감리자의 기술 수준에서 발견이 기대 가능했는지로 판단하고 설계·시공 손해배상채무는 중첩 범위에서 부진정연대 관계라고 판시했습니다. 감리계약은 위임의 성격을 가지므로 기간으로 보수를 정한 경우 중도 종료 시 이행기 도래 부분의 보수는 청구할 수 있고 미도래 부분은 감리자 귀책 없이 종료되었을 때 처리 비율에 따라 청구할 수 있으며, 공동사업주체 중 1인의 파산만으로 감리계약이 종료되지 않는다고 보았습니다.
• 6. 예외
• 단계별 보수 약정 — 계약서에 '계획설계 완료 시 30%, 중간설계 완료 시 60%' 등 단계별 지급 조항이 있으면 기성고 비율 대신 그 조항에 따라 정산합니다.
• 설계자 귀책의 해지 — 설계 지연·법규 위반 설계 등 설계자의 귀책으로 해지되었다면 기성 설계비는 청구할 수 있어도 제673조의 손해배상은 청구할 수 없고, 오히려 건축주의 손해배상 청구를 받을 수 있습니다.
• 창작성 없는 도면 — 법규상 요구되는 통상적 배치·구조만 담은 도면은 저작물성이 부정될 수 있고, 건축주가 제공한 요구사항을 그대로 구현한 부분은 보호 범위가 좁습니다.
• 건축주의 지시에 따른 설계 — 건축주가 법규 위반을 알면서 특정 설계를 고집했거나 사실과 다른 정보를 제공했다면 설계자의 책임이 제한되거나 과실상계됩니다.
• 감리의 범위 — 감리자는 시공사의 모든 행위를 감시하는 지위가 아니므로, 당시 기술 수준에서 발견이 기대되지 않는 하자나 시공사의 은폐·임의 변경에 대해서는 책임이 부정될 수 있습니다.
• 감리비 미지급과 감리 중단 — 건축주가 감리비를 지급하지 않더라도 감리자가 일방적으로 감리를 중단하면 건축법상 감리 의무 위반과 그로 인한 손해에 대한 책임 문제가 생기므로, 계약 해지 절차를 거쳐야 합니다.
• 7. 불리하게 작용하는 사정

▶ 설계·감리자 측

• • 계약서에 단계별 보수 조항이 없고 완료 단계의 산출물(도서·납품 확인)이 명확하지 않다.
• • 설계비를 받지 못한 상태라도 도면을 건축주에게 이미 교부하고 공사가 진행되어 이용권 주장을 받는다.
• • 법규 검토 누락·현장 미반영 등 설계 오류가 객관적으로 확인된다.
• • 감리 일지·시정 지시 기록이 없어 감리 의무 이행을 증명하지 못한다.
• • 설계비·감리비 청구를 3년 시효 내에 하지 않았다.

▶ 건축주 측

• • 임의 해지한 경우 기성 설계비에 더해 손해배상책임을 진다.
• • 설계비를 지급하지 않은 도면을 새 건축사에게 넘겨 사용하면 저작권 침해 손해배상책임을 진다.
• • 설계자에게 사실과 다른 정보를 주었거나 법규 위반 설계를 요구했다면 과실상계된다.
• • 감리자의 시정 지시를 무시하고 시공을 강행했다면 감리자 책임이 제한된다.
• 8. 행위자별 증거 체크리스트

▶ 설계·감리자 측

• □ 설계·감리계약서(총대금, 단계별 지급 조항, 도면 이용·저작권 조항, 해지 조항)
• □ 단계별 산출물 — 계획·중간·실시설계 도서, 납품·검토 회의록, 건축주 승인 메일
• □ 해지 통지와 사유, 건축주의 설계 변경 요구 이력
• □ 도면 원본 파일(작성 일자·메타데이터), 창작성 요소 설명 자료, 새 건축사의 도면과의 비교
• □ 감리 일지, 시정 지시서·통지서, 검측 기록, 시공사·건축주의 회신
• □ 업무대가 기준(건축사 업무대가 공고)상 단계별 비율

▶ 건축주 측

• □ 설계 오류 자료 — 인허가 반려·보완 통지, 법규 검토서, 현장 실측과 도면의 불일치 자료, 재설계 비용 견적
• □ 공사 중단·지연 손해 산정 자료(지체상금·현장 유지비·금융비용)
• □ 감리 부실 자료 — 하자 감정, 감리 일지 공백, 시정 지시 부재, 감리자의 승인 서명
• □ 설계자에게 제공한 정보·요구사항 기록(설계자 책임 범위 확정용)
• □ 설계비 지급 내역(도면 이용권 근거)
• 9. 실무상 주의사항
• • 설계계약서에는 ① 단계별 보수 비율과 지급 시기, ② 중도 해지 시 정산 방법, ③ 설계도서의 저작권 귀속과 건축주의 이용 범위(설계비 지급을 조건으로 한 이용 허락), ④ 설계 변경 요구 시 추가 보수를 명시합니다. 이 네 조항이 설계비 분쟁의 대부분을 예방합니다.
• • 설계자 교체 상황에서는 설계비 정산과 도면 이용 승낙을 하나의 합의서로 묶습니다. 설계자는 기성 설계비(및 임의 해지 시 손해배상)를 받는 대가로 도면 이용을 허락하고, 건축주는 저작권 침해 위험 없이 설계를 이어갈 수 있습니다. 미지급 상태에서 도면을 넘겨 쓰는 것은 양쪽 모두에게 위험합니다.
• • 설계자는 법규 검토 결과(건축법·주차장법·소방·장애인 편의시설 등)와 현장 실측 결과를 서면으로 남기고, 건축주의 요구가 법규와 충돌하면 서면으로 경고합니다. 이 기록이 설계 오류 책임을 가르는 기준이 됩니다.
• • 감리자는 감리 일지와 시정 지시서를 빠짐없이 작성하고 시공사·건축주에게 송부한 기록을 남깁니다. 대법원은 설계의 현장 적합성과 시공계획의 안전성까지 검토할 의무를 인정하므로, 설계도서 검토 의견서를 착공 전에 제출하는 것이 안전합니다.
• • 건축주는 설계·감리 과실로 손해가 나면 시공사·설계자·감리자를 공동피고로 하여 부진정연대책임을 묻는 것이 회수에 유리하고, 손해의 원인(설계 하자·시공 하자·감리 부실)별 기여도를 감정으로 밝힙니다(018 참조).
• • 설계비·감리비는 3년 시효이므로 각 단계 지급기일부터 3년 내에 청구하고, 건축주가 지급을 미루면 내용증명으로 최고한 뒤 6개월 내 소를 제기해 시효를 중단시킵니다.
• 10. 관련법률
• • 민법 제664조(도급의 의의), 제665조(보수의 지급시기), 제673조(완성전의 도급인의 해제권), 제680조(위임의 의의), 제686조(수임인의 보수청구권), 제689조(위임의 상호해지의 자유), 제163조(3년의 단기소멸시효) 제3호
• • 건축사법 제19조(업무내용), 제19조의3(업무대가 기준), 제20조(건축사의 의무) — 성실의무, 손해배상
• • 건축법 제23조(건축물의 설계), 제25조(건축물의 공사감리) — 감리자의 시정 요청·공사 중지 요청·보고 의무
• • 건설기술 진흥법 제39조(건설사업관리 등의 시행) — 건설사업관리(책임감리)
• • 저작권법 제4조(저작물의 예시) 제5호 — 건축물·건축을 위한 모형 및 설계도서, 제35조의5(저작물의 공정한 이용), 제125조(손해배상의 청구)
• • 민법 제760조(공동불법행위자의 책임)
• 11. 관련판례
• ▸ 대법원 2016. 7. 29. 선고 2015다20056 판결 — 해외 주택 설계용역이 내전으로 중단되고 계약이 해제된 사안. 설계용역계약이 미완성 상태에서 해제되면 약정 총대금에 중단 시점의 기성고 비율을 곱해 설계비를 정산하는 것이 원칙이고, 기성 부분 보수를 별도로 약정한 특별한 사정이 있을 때만 달리 산정할 수 있다고 보아 기성고 비율로 정산한 원심을 유지했다.
• ▸ 대법원 2000. 6. 13. 자 99마7466 결정 — 아파트 설계용역계약에서 설계도서가 교부되고 설계비가 지급된 뒤 공사가 상당히 진행된 상태에서 건축주가 계약을 해제한 사안. 분할 가능한 설계계약의 경우 계약관계가 해소되어도 건축주의 설계도서 이용권은 유지되고 설계자는 복제권을 회복하지 못하므로 저작권침해금지가처분을 구할 수 없다고 판단했다.
• ▸ 대법원 2021. 6. 24. 선고 2017다261981 판결 — 건축사가 작성한 다가구주택 설계도서를 건축주가 다른 건축사에게 넘겨 원본 CAD 파일에 사소한 변형만 가한 뒤 다른 건물에 사용한 사안. 지붕 형태·출입문·회랑 구조 등에 창작자의 개성이 드러나 건축 설계도서도 저작물로 보호되고, 실질적 유사성이 인정되어 건축주와 후임 건축사가 저작권 침해 손해배상책임을 진다고 판시했다.
• ▸ 대법원 2009. 4. 9. 선고 2008다72776 판결 — 무면허 업체에 설계를 맡긴 건축주가 하도급 건축사가 작성한 도면으로 허가를 받았으나 주차구역·지하층고·경사로가 현장과 법령에 맞지 않아 공사가 중단된 사안. 건축사법상 성실의무 위반에 따른 손해배상 주체가 계약 당사자인 건축사에 한정되지는 않으나, 이 사건에서는 보완도면 미전달이 건축주의 잔금 미지급에 기인했다며 건축사 배상책임을 인정한 원심을 파기했다.
• ▸ 대법원 2015. 2. 26. 선고 2012다89320 판결 — 폐기물 처리시설에서 특허공법 제안서에 핵심공정이 빠져 설계에 전처리시설이 누락되고 시공 중 임의변경까지 겹쳐 시설이 가동되지 못한 사안. 책임감리자는 시공 전 설계도서의 기술적 문제를 검토할 주의의무가 있으나 그 위반 여부는 당시 일반 감리자의 기술 수준에서 발견이 기대 가능했는지로 판단하고, 설계용역계약상 손해배상채무와 공사도급계약상 손해배상채무는 중첩 범위에서 부진정연대 관계라고 판시했다.
• ▸ 대법원 2001. 9. 7. 선고 99다70365 판결 — 인근 신축공사에서 감리자가 어스앵커 천공 진동으로 균열을 확인하고도 작업을 서둘러 완료하도록 지시해 인근 아파트에 균열이 생긴 사안. 감리자는 발주자를 대행해 부실공사를 막을 책임이 있고 설계의 현장 적합성·시공계획의 안전성까지 검토해 시정을 통지해야 하며, 이를 위반해 제3자에게 손해를 입히면 공동불법행위자로서 배상책임을 진다고 판단했다.
• ▸ 대법원 2001. 5. 29. 선고 2000다40001 판결 — 총 감리비를 계약금·중도금·잔금으로 나눠 지급하기로 한 아파트 감리계약에서 시공사 부도로 공사가 중단되고 감리원이 철수한 사안. 감리계약은 공사 완성과 별개의 용역을 제공하는 위임계약의 성격을 가지며, 기간으로 보수를 정한 경우 중도 종료 시 이행기가 도래한 부분의 보수는 청구할 수 있고 미도래 부분은 감리자에게 귀책사유가 없을 때 처리 비율에 따라 청구할 수 있다고 판시했다.
• ▸ 대법원 2003. 1. 10. 선고 2002다11236 판결 — 공동사업주체(건설사·주택조합)가 체결한 아파트 책임감리계약에서 건설사가 부도 후 파산선고를 받은 사안. 감리계약은 기본적으로 위임계약이지만 그 특수성 때문에 위임 종료에 관한 민법 제690조를 그대로 적용할 수 없고, 공동사업주체 중 1인의 파산만으로 감리계약이 종료되지 않는다고 판단했다.
• ▸ 대법원 2005. 1. 14. 선고 2002다57119 판결 — 건축 우수현상광고 당선자가 광고주와 설계보수 협의가 결렬되어 설계계약이 체결되지 않자 손해배상을 청구한 사안. 당선자의 설계계약 이행청구권은 민법 제163조 제3호의 '설계에 종사하는 자의 공사에 관한 채권'으로 3년 단기소멸시효가 적용되고, 계약체결의무 불이행에 따른 손해배상청구권도 같은 시효가 적용된다고 판시했다.
• 12. 작성자
• 박무협 법률문제연구소 (parkmoohyup-law.com)
• 작성일: 2026. 10. 16.
• 이 글은 일반적인 법률 정보의 제공을 목적으로 작성된 것으로, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 변호사와 상담하시기 바랍니다.