공사대금 소송 실무 — 감정은 어떻게 신청하고, 도급인의 항변에는 어떻게 대응하나요?

• 1. 제목
• 공사대금 소송 실무 — 감정은 어떻게 신청하고, 도급인의 항변에는 어떻게 대응하나요?
• 2. 질문
• “공사대금 2억 원을 청구하는 소송을 준비 중입니다. 건축주는 '하자가 많아 돈을 줄 수 없다', '추가공사는 인정 못 한다', '공사가 늦어 지체상금을 공제해야 한다'고 합니다. 소송에서 기성고나 하자는 어떻게 증명하나요? 감정은 누가 신청하고 비용은 얼마나 드나요? 감정 결과가 불리하면 어떻게 하나요?”
• 3. 결론(직접답변)
• 공사대금 소송의 승패는 대부분 감정에서 결정됩니다. 기성고·추가공사비·하자보수비는 전문적 판단이 필요하므로 법원은 건축 전문 감정인을 지정해 감정하게 하고, 대법원은 감정인의 감정결과는 감정방법이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 존중해야 한다고 봅니다. 감정은 증명책임이 있는 쪽이 신청하는 것이 원칙입니다. 수급인은 기성고 비율과 추가공사의 범위·대금을 증명해야 하므로 기성고 감정·추가공사비 감정을, 도급인은 하자의 존재와 보수비를 증명해야 하므로 하자 감정을 신청합니다. 감정료는 신청인이 예납하며 건축 감정은 공사 규모에 따라 수백만 원에서 수천만 원에 이르고, 최종적으로는 소송비용으로 패소자가 부담합니다. 감정 신청 전에 감정 사항(어떤 항목을 어떤 기준으로 산정할지)을 정밀하게 작성하고, 감정인의 현장 조사에 참여해 의견을 진술하는 것이 가장 중요한 실무 포인트입니다.
• 기성고 산정 기준은 판례로 확립되어 있습니다. 공사가 중단된 경우 기성고 비율은 '기성 부분에 실제 투입된 공사비 ÷ (기성 부분 공사비 + 미시공 부분에 소요될 공사비)'로 산정하고 그 비율을 약정 공사대금에 적용합니다. 미시공 부분의 계약금액을 단순히 빼는 방식은 위법하다는 것이 대법원 판례이므로, 감정 사항에 이 산식을 명시해야 합니다. 도급인의 하자 항변에 대해서는 ① 하자보수에 갈음한 손해배상채권과 공사대금채권은 동시이행 관계이지만, 하자보수비가 미지급 대금보다 훨씬 적고 도급인이 무자력인 경우 거절할 수 있는 대금은 하자 상당액으로 제한된다는 판례, ② 법원이 공평의 원칙상 하자보수비의 일정 비율(예컨대 80%)로 손해배상액을 제한할 수 있다는 판례를 활용합니다. 지체상금 항변에는 지체상금의 기산일(완공기한 다음날)과 종기(해제 가능 시점부터 다른 업자가 완공할 수 있었던 시점)를 다투고, 공사 지연이 도급인 귀책(설계변경·대금 지체)인 기간을 공제합니다.
• 감정 결과가 불리하면 세 가지 방법이 있습니다. ① 감정인에 대한 사실조회·감정보완 신청으로 산정 근거와 오류를 지적하고, ② 감정 방법이 경험칙·논리칙에 반하거나 합리성이 없음을 구체적으로 밝혀 증명력을 탄핵하며, ③ 사감정(私鑑定) 의견서를 제출해 반박합니다. 대법원은 동일 사항에 상이한 감정 결과가 있을 때 감정방법에 위법·불합리가 없다면 어느 것을 채택할지는 사실심의 전권이라고 보므로, 재감정은 쉽게 허용되지 않고 단순히 결과가 불리하다는 이유로는 받아들여지지 않습니다. 따라서 감정 전 단계에서 감정 사항과 현장 조사에 힘을 쏟는 것이 사후 탄핵보다 효과적입니다.
• 4. 판단기준
• 1) 증명책임의 분배 — 수급인: 계약·시공·기성고·추가공사 약정과 대금; 도급인: 하자의 존재·보수비, 지체상금 요건, 상계 채권.
• 2) 감정 사항의 설계 — 기성고 산식(판례 기준), 추가공사 항목별 범위·단가, 하자 항목별 중요도·보수 방법·비용.
• 3) 감정 결과의 증명력 — 감정방법의 경험칙·논리칙 위반 여부, 전제 사실의 오류, 현장 조사의 적정성.
• 4) 항변의 성질 — 하자 손해배상(동시이행·상계), 지체상금(기산일·종기·귀책 기간), 추가공사 부인(약정·지시 증명).
• 5) 소멸시효와 중단 — 공사 완료 시부터 3년, 가압류의 시효중단 효력은 신청 시 소급.
• 6) 관할과 비용 — 의무이행지(채권자 주소지), 관할합의 조항, 인지대·감정료·변호사보수 부담.
• 5. 원칙
• 대법원은 감정인의 감정결과는 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 존중해야 하지만 그러한 잘못이 있으면 증거로 삼을 수 없다고 보았고, 동일 사항에 관해 상이한 여러 감정결과가 있을 때 감정방법에 논리·경험칙 위반이나 합리성 결여가 없다면 어느 것을 채택할지는 사실심 법원의 전권에 속한다고 판시했습니다. 하자 소송에서는 1심 감정인의 하자 원인 감정을 존중하면서도 설계상 하자와 제작상 하자의 기여도를 구분 심리하지 않은 원심을 파기한 사례가 있어, 감정 결과를 채택할 때도 법적 쟁점(보증 범위·책임 주체)에 맞게 항목을 구분해야 함을 보여줍니다.
• 기성고 산정에 관하여 대법원은, 공사가 중단된 경우 기성고 비율은 공사 중단 시점을 기준으로 기성 부분에 소요된 공사비를 기성 부분과 미시공 부분에 소요될 공사비의 합계로 나누어 산정하고 이를 약정 공사비에 적용해야 하며, 미시공 부분의 계약금액을 단순히 빼는 방식은 위법하다고 보았습니다. 또 미시공 부분(흙막이 공사)이 암반 노출로 불필요했는지와 같이 미시공 부분 공사비의 실질을 심리해야 한다고 판단했습니다.
• 도급인의 하자 항변에 관하여 대법원은, 공사 완성 전이라도 작업이 끝난 부분에는 하자보수책임이 성립하고 하자보수의무와 동시이행 관계인 대금채무가 하자 부분 기성금에 한정되지는 않지만, 하자보수비가 미지급 대금보다 훨씬 적고 도급인이 무자력인 경우 동시이행 항변으로 거절할 수 있는 대금은 하자 상당액으로 제한된다고 보았습니다. 상계항변을 했다가 배척된 뒤 같은 채권으로 별소를 제기하고 항소심에서 상계항변을 철회한 사안에서는 별소 제기가 허용되고 철회된 상계항변에는 기판력이 미치지 않으며 법원은 공평의 원칙상 하자보수비용의 일정 비율로 손해배상액을 제한할 수 있다고 판단했습니다.
• 지체상금 항변에 관하여 대법원은, 지체상금 기산일은 완공기한 다음날이고 종기는 실제 해제일이 아니라 해제사유 발생으로 해제할 수 있었던 때부터 다른 업자에게 맡겨 완공할 수 있었던 시점이라고 보았으며 통상보다 높은 지체상금률을 정한 동기를 심리하지 않고 감액한 것은 위법하다고 판단했습니다. 소멸시효에 관하여는, 공사대금 소멸시효 기산점은 특약·관습이 없으면 공사를 마친 때이고, 가압류의 시효중단 효력은 가압류명령이 제3채무자에게 송달되어 효력이 생기면 신청 시점으로 소급한다고 보았습니다(006 참조).
• 6. 예외
• 감정 없이 인정되는 경우 — 기성 확인서·정산 합의서·도급인의 자백 등으로 금액이 다툼 없이 확정되면 감정 없이 판단할 수 있고, 소액 사건에서는 사감정 의견서와 견적서로 대체되기도 합니다.
• 감정 결과의 배척 — 감정인이 산정 근거를 설명하지 않거나 전제 사실을 잘못 파악했거나 현장 조사 없이 도면만으로 산정한 경우 증명력이 부정될 수 있습니다.
• 하자 항변의 한계 — 중요하지 않은 하자로서 보수에 과다한 비용이 드는 경우 보수 청구는 불가하고 손해배상만 가능하며(민법 제667조 제1항 단서), 하자 담보책임의 제척기간(목적물 인도 후 1년·5년·10년)이 지났으면 항변할 수 없습니다.
• 지체상금의 제한 — 도급인 귀책(설계변경 지시·기성금 지체·부지 미확보)으로 지연된 기간은 지체상금에서 제외되고, 손해배상 예정액이 부당히 과다하면 법원이 감액합니다(제398조 제2항).
• 조정·중재 — 건설분쟁조정위원회(건설산업기본법)·하도급분쟁조정협의회(하도급법)의 조정은 당사자가 수락하면 재판상 화해의 효력이 있고, 계약에 대한상사중재원 중재 조항이 있으면 소송 대신 중재로 가야 합니다.
• 증거보전 — 소 제기 전에 하자가 보수·멸실될 우려가 있으면 민사소송법 제375조의 증거보전으로 감정·검증을 미리 신청할 수 있습니다.
• 7. 불리하게 작용하는 사정

▶ 수급인(원고) 측

• • 감정 사항을 막연하게 작성해 기성고 산식이 판례 기준과 다르게 적용되었다.
• • 추가공사 지시·약정을 증명할 서면이 없어 감정인이 추가공사 범위를 좁게 인정했다.
• • 감정인 현장 조사에 불참해 시공 범위·방법에 관한 설명 기회를 놓쳤다.
• • 하자 항변에 대해 보수 완료·경미한 하자임을 증명할 자료가 없다.
• • 공사 완료 후 3년이 지나 소를 제기해 시효 항변을 받는다.

▶ 도급인(피고) 측

• • 하자 감정을 신청하지 않거나 감정료를 예납하지 않아 하자 항변이 증명되지 않는다.
• • 입주·사용 후 상당 기간 하자를 통지하지 않았거나 제척기간이 지났다.
• • 하자보수비가 미지급 대금보다 훨씬 적은데도 전액 지급을 거절해 지연손해금 부담이 커진다.
• • 지체상금 항변에서 자신의 귀책(설계변경·대금 지체)으로 인한 지연 기간이 드러난다.
• • 상계항변을 했다가 철회하면 기판력은 없지만 소송 지연 비용을 부담한다.
• 8. 행위자별 증거 체크리스트

▶ 수급인(원고) 측

• □ 도급계약서·변경계약서·견적서·내역서, 기성 청구서와 지급 내역
• □ 시공 기록 — 공정별 사진·영상(일자 표시), 작업일보, 자재 반입·검수 자료, 투입 인력·장비 기록
• □ 추가공사 지시·승인 자료(문자·카톡·회의록·변경 도면), 설계변경 승인서
• □ 감정 신청서(감정 사항·산식 명시), 감정인 현장 조사 참여 의견서, 감정보완 신청서
• □ 하자 항변 반박 — 보수 완료 확인, 하자 원인이 도급인 지시·자재 선택에 있다는 자료
• □ 시효 중단 자료(가압류 결정문·송달 일자, 내용증명 최고서)

▶ 도급인(피고) 측

• □ 하자 사진·영상(발견 일자), 하자 통지 내용증명, 하자 목록과 보수 견적서
• □ 하자 감정 신청서(항목별 하자 여부·원인·보수 방법·비용), 사감정 의견서
• □ 준공 지연 자료 — 계약상 완공기한, 실제 완공·인도일, 지체상금률, 해제 통지와 대체 시공 계약서
• □ 추가공사 부인 자료 — 지시·승인 부재, 원계약 범위에 포함됨을 보여주는 도면·내역
• □ 상계 채권 자료(하자 손해배상, 지체상금, 대위 지급 자재·임금)
• 9. 실무상 주의사항
• • 감정 신청서의 '감정 사항'이 소송의 설계도입니다. 기성고는 판례 산식을 그대로 적어 '기성 부분 공사비와 미시공 부분 소요 공사비를 각각 산정하고 그 비율을 약정 공사대금에 적용'하도록 요구하고, 추가공사는 항목별로 '원계약 포함 여부, 시공 여부, 적정 공사비'를, 하자는 항목별로 '하자 여부, 원인(설계·시공·사용), 중요도, 보수 방법, 보수비'를 구분해 적습니다.
• • 감정인 현장 조사에는 반드시 참석해 시공 범위·방법·자재를 설명하고 의견서를 제출합니다. 감정인은 현장에서 본 것과 당사자 설명을 기초로 판단하므로, 불참하면 상대방 설명만 반영됩니다. 조사 후 감정인에게 보낸 자료와 의견은 모두 법원에도 제출합니다.
• • 불리한 감정 결과는 '감정보완(사실조회) → 사감정 반박 → 증명력 탄핵' 순서로 다툽니다. 재감정 신청은 감정의 방법·전제에 명백한 오류가 있을 때만 받아들여지므로, 오류를 구체적 항목·수치로 특정해 지적합니다.
• • 도급인의 하자 항변에는 '하자보수비 상당액만 동시이행으로 거절할 수 있다'는 판례를 들어 하자보수비를 넘는 대금에 대한 지연손해금을 함께 청구하고, 하자 손해배상의 제한(공평의 원칙·과실상계·제척기간)을 주장합니다. 도급인은 반대로 하자 감정을 조기에 신청하고 제척기간 내 통지 자료를 확보합니다.
• • 소 제기 전에 ① 공사대금의 소멸시효(공사 완료 후 3년), ② 상대방 재산에 대한 가압류(가압류 신청으로 시효도 중단), ③ 계약서의 관할합의·중재 조항, ④ 건설분쟁조정위원회·하도급분쟁조정협의회 조정 가능성을 점검합니다. 조정은 비용이 낮고 감정 없이 전문가 판단을 받을 수 있는 장점이 있습니다.
• • 소송비용은 인지대·송달료·감정료·변호사보수로 구성되고 패소 비율에 따라 부담합니다. 감정료 예납이 부담되면 감정 항목을 핵심으로 줄이거나 당사자 간 합의로 감정인·범위를 정하는 방안을 협의합니다.
• 10. 관련법률
• • 민사소송법 제333조~제342조(감정) — 감정 신청, 감정인 지정·기피, 감정서, 감정보완; 제294조(조사의 촉탁), 제343조~제351조(문서제출명령), 제375조(증거보전의 요건)
• • 민사소송법 제8조(거소지 또는 의무이행지의 특별재판적), 제29조(합의관할), 제98조(소송비용부담의 원칙)
• • 민법 제665조(보수의 지급시기), 제667조(수급인의 담보책임), 제670조·제671조(담보책임의 존속기간), 제398조(배상액의 예정), 제536조(동시이행의 항변권), 제163조(3년의 단기소멸시효), 제168조·제175조(시효중단과 가압류)
• • 건설산업기본법 제69조(건설분쟁조정위원회의 설치), 제78조(조정의 효력)
• • 하도급거래 공정화에 관한 법률 제24조(하도급분쟁조정협의회의 설치), 제24조의6(조정의 효력)
• • 중재법 제8조(중재합의의 방식), 제9조(중재합의와 법원에의 제소)
• 11. 관련판례
• ▸ 대법원 1997. 2. 11. 선고 96다1733 판결 — 감정인이 손해액 산정의 근거를 설명하지 않은 감정결과를 원심이 그대로 채택한 사안. 감정인의 감정결과는 감정방법이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 존중해야 하지만 그런 잘못이 있으면 증거로 삼을 수 없다고 하여 원심을 파기했다. 공사대금·하자 소송에서 감정결과 존중 원칙의 선례로 반복 인용된다.
• ▸ 대법원 2018. 10. 12. 선고 2016다243115 판결 — 손해배상 사건에서 감정인이 복수의 감정결과를 제시하고 당사자들이 그 전제를 다툰 사안. 동일 사항에 관해 상이한 여러 감정결과가 있을 때 감정방법에 논리·경험칙 위반이나 합리성 결여가 없다면 어느 것을 채택할지는 사실심 법원의 전권에 속한다고 판시했다.
• ▸ 대법원 2017. 12. 28. 선고 2014다83890 판결 — 토공사 수급인이 터파기를 마치고 흙막이 공사를 하지 않은 채 중단해 계약이 해제된 사안. 기성고 비율은 공사 중단 시점을 기준으로 기성 부분 공사비를 기성 부분과 미시공 부분 공사비 합계로 나누어 산정하고 이를 약정 공사비에 적용해야 하며, 암반 노출로 흙막이가 불필요했는지 심리하지 않고 단순히 해당 계약금액을 뺀 원심을 파기했다.
• ▸ 대법원 2001. 9. 18. 선고 2001다9304 판결 — 도급인이 부도로 기성대금을 미지급해 수급인이 공사를 중단했는데 시공 부분에 하자가 있던 사안. 공사 완성 전이라도 작업이 끝난 부분에는 하자보수책임이 성립하고, 하자보수의무와 동시이행 관계인 대금채무가 하자 부분 기성금에 한정되지는 않지만, 하자보수비가 미지급대금보다 훨씬 적고 도급인이 무자력인 경우 동시이행 항변으로 거절할 수 있는 대금은 하자 상당액으로 제한된다고 판시했다.
• ▸ 대법원 2022. 2. 17. 선고 2021다275741 판결 — 도급인이 공사대금 청구소송 1심에서 하자보수 손해배상채권으로 상계항변을 했다가 배척된 뒤 같은 채권으로 별소를 제기하고 항소심에서 상계항변을 철회한 사안. 상계항변 후 별소 제기가 허용되고 철회된 상계항변에는 기판력이 미치지 않으며, 법원은 공평의 원칙상 하자보수비용의 일정 비율로 손해배상액을 제한할 수 있다고 판단했다.
• ▸ 대법원 1999. 10. 12. 선고 99다14846 판결 — 건물 신축공사에서 수급인이 완공기한을 넘겨 공사를 중단하고 도급인이 해제한 뒤 다른 업자에게 잔여공사를 맡긴 사안. 지체상금 기산일은 완공기한 다음날이고 종기는 실제 해제일이 아니라 해제사유 발생으로 해제할 수 있었던 때부터 다른 업자에게 맡겨 완공할 수 있었던 시점이라고 판시했으며, 건설공제조합 계약보증은 입증된 손해배상채무 범위에서만 보증책임을 진다고 보았다.
• ▸ 대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다35451 판결 — 전기·소방 하도급공사를 마친 하수급인이 약 3년 뒤 수급인의 건설공제조합 출자증권 인도청구권을 가압류하고 공사대금을 청구한 사안. 공사대금 소멸시효 기산점은 특약·관습이 없으면 공사를 마친 때이고, 가압류의 시효중단 효력은 가압류명령이 제3채무자에게 송달되어 효력이 생기면 신청 시점으로 소급하므로 3년 단기시효 완성 전에 중단되었다고 판단했다.
• ▸ 대법원 2022. 9. 29. 선고 2018다27539 판결 — 지자체 발주 설비공사에서 처리용량 부족·누수 등 하자가 발생해 하자보수에 갈음한 손해배상과 건설공제조합 보증금을 청구한 사안. 1심 감정인의 하자 원인 감정은 존중하면서도, 설계상 하자는 보증약관상 보증 대상이 아닌데 원심이 설계하자와 제작하자의 기여도를 구분 심리하지 않고 보증금 전액을 인용한 것은 잘못이라고 보아 파기했다.
• 12. 작성자
• 박무협 법률문제연구소 (parkmoohyup-law.com)
• 작성일: 2026. 10. 16.
• 이 글은 일반적인 법률 정보의 제공을 목적으로 작성된 것으로, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 변호사와 상담하시기 바랍니다.