수급인의 하자담보책임 — 무엇이 하자이고, 언제까지 책임을 묻나요?

• 1. 제목
• 수급인의 하자담보책임 — 무엇이 하자이고, 언제까지 책임을 묻나요?
• 2. 질문
• “2년 전 준공한 상가 건물에서 외벽 균열과 옥상 누수가 생겼습니다. 시공사는 '계약서대로 시공했고 1년이 지나 책임이 없다'고 합니다. 설계도와 조금 다르게 시공된 부분도 있는데 시공사는 '기능에 문제없다'고 합니다. 하자란 무엇이고, 시공사에 언제까지 책임을 물을 수 있나요? 건설산업기본법의 하자담보책임기간과 민법은 어떤 관계인가요?”
• 3. 결론(직접답변)
• 하자란 완성된 건축물에 계약 내용과 다른 구조적·기능적 결함이 있거나 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 갖추지 못한 것을 말하고, 계약 내용·설계도 준수 여부·관계 법령 기준 충족 여부를 종합해 판단합니다(대법원 판례). 따라서 ① 계약·설계도·시방서와 다르게 시공된 것(변경시공·미시공), ② 설계대로 시공했더라도 균열·누수처럼 통상의 품질을 갖추지 못한 것, ③ 건축법령·기준에 미달하는 시공은 모두 하자입니다. '기능에 문제없다'는 시공사의 주장은 하자의 존부가 아니라 손해배상의 범위(중요하지 않은 하자로서 보수에 과다한 비용이 드는 경우)에서 다룰 문제입니다. 수급인의 하자담보책임은 무과실책임이므로 시공사의 고의·과실을 증명할 필요가 없습니다.
• 책임 기간은 두 겹으로 봐야 합니다. 민법은 하자담보책임을 목적물 인도 후 1년(제670조), 토지·건물 등의 공사는 5년, 석조·석회조·연와조·금속조·콘크리트조 건물은 10년(제671조) 내에 행사하도록 정하고, 대법원은 이 기간이 제척기간이지만 출소기간이 아니어서 재판 외 권리행사(내용증명으로 하자를 통지하고 보수를 요구하는 것)로도 지킬 수 있다고 봅니다. 질문의 콘크리트조 상가라면 인도 후 10년 내에 권리를 행사하면 되므로, '1년이 지났다'는 시공사의 주장은 민법상 맞지 않습니다. 다만 제척기간을 지켰더라도 하자보수에 갈음한 손해배상청구권에는 별도로 소멸시효(민사 10년, 상행위이면 상사 5년)가 적용된다는 것이 대법원 판례이므로, 하자를 안 뒤 시효 완성 전에 소를 제기해야 합니다.
• 건설산업기본법 제28조와 시행령 별표의 하자담보책임기간(공종별 1~10년, 예: 지붕·방수 3년, 설비 2년, 내력구조부 10년)은 건설사업자가 시공한 공사에 적용되는 '하자발생기간'입니다. 대법원은 이 기간 내에 하자가 발생해야 수급인이 책임을 지고, 그 기간 내 발생한 하자에 대해서는 하자 발생 시부터 소멸시효 완성까지 책임을 진다고 보았습니다. 즉 건설산업기본법 기간은 '하자가 언제 생겼는가'의 기준이고, 민법 제척기간은 '언제까지 권리를 행사해야 하는가'의 기준이며, 소멸시효는 '언제까지 소를 제기해야 하는가'의 기준입니다. 계약서에 하자담보책임기간을 따로 정했다면 그 약정이 우선하되(강행규정 범위 내), 건설산업기본법 기간보다 짧게 정한 약정은 효력이 제한될 수 있습니다. 질문의 외벽 균열·옥상 누수는 방수 3년·내력구조부 10년 기간 내에 발생했는지 확인하고, 지금 즉시 내용증명으로 하자를 특정해 보수를 요구하는 것이 먼저입니다.
• 4. 판단기준
• 1) 하자의 존재 — 계약·설계도·시방서와의 불일치, 통상 품질 미달, 법령 기준 미달 중 어느 것에 해당하는가.
• 2) 하자의 발생 시점 — 건설산업기본법(또는 약정) 하자담보책임기간 내에 발생했는가(공종별 기간 확인).
• 3) 제척기간 — 인도일부터 1년·5년·10년 내에 재판상 또는 재판 외 권리행사를 했는가.
• 4) 소멸시효 — 하자보수에 갈음한 손해배상청구권의 시효(상사 5년·민사 10년) 기산점과 완성 여부.
• 5) 무과실책임과 공평 — 시공사의 과실은 불요하나 도급인 측 사정(재료 제공·지시)이 참작될 수 있는가.
• 6) 미완성과의 구별 — 예정된 최후 공정을 마쳤는가(미완성이면 기성고 정산, 완성이면 하자담보책임).
• 5. 원칙
• 완성된 목적물에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에 대하여 상당한 기간을 정하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있고, 하자가 중요하지 아니한 경우에 그 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 그러하지 아니하며, 도급인은 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다(민법 제667조). 이 담보책임은 목적물 인도를 받은 날부터 1년 내에 행사해야 하고(제670조), 토지·건물 기타 공작물의 수급인은 인도 후 5년간, 석조·석회조·연와조·금속조·콘크리트조 등 견고한 공작물은 10년간 담보책임이 있으며, 하자로 인하여 멸실·훼손된 때에는 그 날부터 1년 내에 권리를 행사해야 합니다(제671조). 목적물의 하자가 도급인이 제공한 재료의 성질 또는 도급인의 지시에 기인한 때에는 수급인이 그 재료 또는 지시의 부적당함을 알고 고지하지 않은 경우가 아닌 한 담보책임이 없습니다(제669조).
• 대법원은 건축물의 하자란 완성된 건축물에 계약에서 정한 내용과 다른 구조적·기능적 결함이 있거나 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대로 갖추고 있지 않은 것을 말하며, 하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 건축물이 설계도대로 건축되었는지, 건축 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단해야 한다고 보았습니다. 수급인의 하자담보책임은 무과실책임이므로 과실상계 규정이 그대로 준용되지는 않지만, 공평의 원칙상 도급인의 잘못을 참작하여 손해배상 범위를 정할 수 있다는 것이 판례입니다.
• 민법 제670조·제671조의 기간은 제척기간이지만, 대법원은 이를 재판상 또는 재판 외의 권리행사기간이지 출소기간이 아니라고 보아 도급인이 기간 내 내용증명으로 하자를 통지하고 보수를 요구한 것으로 권리행사가 인정된다고 판단했습니다. 또 하자보수에 갈음한 손해배상청구권에는 제척기간과 별도로 민법 제162조의 소멸시효 또는 상행위로 인한 채권인 경우 상법 제64조의 5년 소멸시효가 함께 적용되며, 제척기간 규정이 있다는 이유로 소멸시효 적용이 배제되지 않는다고 판시했습니다. 따라서 제척기간 내에 권리를 행사했더라도 그 청구권은 소멸시효 완성 전에 재판상 청구를 해야 보전됩니다.
• 건설산업기본법 제28조는 수급인이 발주자에 대하여 공사의 종류별로 대통령령이 정하는 기간(시행령 별표 4 — 공종별 1~10년) 내에 발생한 하자에 대하여 담보책임을 지도록 정하고, 하자담보책임기간을 따로 약정하거나 공사 성질상 법정 기간이 부적절한 경우 등의 예외를 둡니다. 대법원은 이 기간이 하자담보책임의 존속기간이 아니라 그 기간 내에 하자가 발생해야 하는 '하자발생기간'이고, 기간 내 발생한 하자에 대해 수급인은 하자 발생 시부터 소멸시효 완성 시까지 책임을 진다고 보았습니다. 또 구 주택건설촉진법령상 하자보수기간은 민법상 담보책임에 영향을 주지 않는다고 판단했으므로, 공법상 하자보수기간과 민법상 담보책임은 별개로 검토해야 합니다.
• 6. 예외
• 도급인의 재료·지시에 기인한 하자 — 건축주가 제공한 자재의 결함이나 건축주의 구체적 지시로 생긴 하자는 수급인이 그 부적당함을 알고도 고지하지 않은 경우가 아니면 책임이 없습니다(제669조).
• 하자담보책임 면제 특약 — 담보책임을 면제·제한하는 특약은 유효하지만, 수급인이 알고 고지하지 않은 사실에 대해서는 면책되지 않습니다(제672조). 약관으로 담보책임을 부당하게 배제하면 약관규제법 제7조에 의해 무효가 될 수 있습니다.
• 제척기간 경과 — 인도 후 1년(공작물 5년·10년)이 지나도록 재판 외 청구조차 하지 않았다면 담보책임을 물을 수 없으나, 채무불이행책임(불완전이행)은 별개로 성립할 수 있고 그 소멸시효는 손해가 현실화된 때부터 진행한다는 판례가 있습니다.
• 소멸시효 완성 — 제척기간 내에 내용증명으로 권리를 행사했더라도 손해배상청구권의 소멸시효(상사 5년)가 완성되면 소로써 청구할 수 없습니다.
• 하자발생기간 외 발생 — 건설산업기본법 공종별 기간이 지난 뒤 발생한 하자는 그 법에 따른 책임을 물을 수 없고, 민법·계약상 책임의 요건을 별도로 충족해야 합니다.
• 경미한 하자 — 하자가 중요하지 않으면서 보수에 과다한 비용이 들면 하자보수 자체는 청구할 수 없고 손해배상(교환가치 차액 등)만 가능합니다.
• 7. 불리하게 작용하는 사정

▶ 도급인(건축주) 측

• • 하자를 발견하고도 제척기간 내에 서면으로 특정해 통지하지 않았다.
• • 하자가 건축주가 제공한 자재나 건축주의 변경 지시에서 비롯되었다.
• • 준공 후 증축·개조·용도변경으로 하자의 원인이 혼재되었다.
• • 계약서에 담보책임 면제·단축 특약이 있고 그 유효성을 다투기 어렵다.
• • 하자를 안 뒤 5년(상사시효)이 지나 소를 제기했다.

▶ 수급인(시공사) 측

• • 설계도·시방서와 다른 시공(변경·미시공)이 객관적으로 확인된다.
• • 콘크리트조 건물의 담보책임기간은 민법상 10년이어서 '1년 경과' 주장이 통하지 않는다.
• • 하자담보책임은 무과실책임이어서 과실 없음을 증명해도 면책되지 않는다.
• • 하자 통지를 받고도 보수를 미루어 손해(누수 확대)가 커졌다.
• 8. 행위자별 증거 체크리스트

▶ 도급인(건축주) 측

• □ 도급계약서·설계도·시방서·내역서(계약 내용과 시공 기준)
• □ 하자 사진·영상(발견 일자 표시), 하자 목록, 하자 발생 경위 기록
• □ 하자 통지 내용증명(제척기간 내 권리행사 증거)과 시공사 회신
• □ 준공·사용승인일, 인도일 확인 자료(제척기간·하자발생기간 기산점)
• □ 전문가 진단·감정 보고서(하자 원인·보수 방법·비용)
• □ 건축주 제공 자재·지시 여부에 관한 자료(제669조 항변 대비)

▶ 수급인(시공사) 측

• □ 준공도면·시공 기록·감리 확인서(설계대로 시공한 증거)
• □ 건축주의 자재 제공·변경 지시 서면, 변경에 대한 부적당 고지 기록
• □ 준공 후 건축주의 증축·개조·관리 소홀 자료(하자 원인의 경합)
• □ 하자담보책임 면제·기간 약정 조항
• □ 하자 발생 시점이 공종별 하자담보책임기간 이후임을 보여주는 자료
• □ 하자 통지 도달일과 제척기간·소멸시효 계산 자료
• 9. 실무상 주의사항
• • 하자를 발견하면 '사진 → 내용증명 → 전문가 진단' 순서로 즉시 움직입니다. 내용증명에는 하자 부위·현상·발견일을 구체적으로 적고 보수를 요구하며, 이것이 제척기간 내 권리행사의 증거가 됩니다. 막연히 '하자가 많다'고만 쓰면 포괄적 권리행사로 인정될 수는 있어도 다툼이 생기므로 항목을 특정합니다.
• • 제척기간과 소멸시효를 함께 계산합니다. 인도일 기준 1·5·10년의 제척기간 내에 통지하고, 하자보수에 갈음한 손해배상청구권의 소멸시효(시공사가 상인이면 5년)가 완성되기 전에 소를 제기해야 합니다. 통지만 해 두고 소를 미루면 시효로 잃을 수 있습니다.
• • 건설산업기본법 시행령 별표의 공종별 하자담보책임기간을 확인해 하자가 그 기간 내에 '발생'했음을 증명할 자료(발견 시점·진행 경과)를 확보합니다. 기산점은 완공일과 사용개시일 중 먼저 도래한 날인 경우가 많으므로 사용승인·입주 시점을 정리합니다.
• • 계약서 작성 단계에서 하자담보책임기간, 하자보수보증금(또는 보증서), 하자 판정 기준(준공도면)을 명시하면 분쟁을 줄일 수 있습니다. 시공사 입장에서는 건축주의 자재 제공·변경 지시가 있을 때마다 그 부적당함을 서면으로 고지해 제669조의 면책 요건을 갖춥니다.
• • 하자인지 미완성인지가 먼저 다투어질 수 있습니다. 최후 공정을 마쳤다면 하자담보책임, 마치지 못했다면 기성고 정산의 문제이므로, 준공검사 여부와 무관하게 공정 완료 상태를 객관적으로 정리합니다.
• • 아파트·집합건물은 청구권자와 기간 체계가 다르므로(집합건물법·공동주택관리법) 023을 먼저 확인합니다.
• 10. 관련법률
• • 민법 제667조(수급인의 담보책임), 제668조(동전—도급인의 해제권), 제669조(동전—하자가 도급인의 지시에 기인한 경우의 면책), 제670조(담보책임의 존속기간), 제671조(수급인의 담보책임—토지, 건물 등에 대한 특칙), 제672조(담보책임면제의 특약)
• • 민법 제162조(채권, 재산권의 소멸시효), 상법 제64조(상사시효)
• • 건설산업기본법 제28조(건설공사 수급인 등의 하자담보책임), 시행령 제30조·별표 4(공사 종류별 하자담보책임기간)
• • 약관의 규제에 관한 법률 제7조(면책조항의 금지)
• • 공동주택관리법 제36조(하자담보책임), 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조·제9조의2 — 집합건물 특칙
• 11. 관련판례
• ▸ 대법원 2010. 12. 9. 선고 2008다16851 판결 — 재개발조합이 시공사에 아파트 시공하자 손해배상을 구한 사안. 건축물의 하자는 완성된 건축물에 계약 내용과 다른 구조적·기능적 결함이 있거나 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 갖추지 못한 것을 뜻하며, 계약 내용·설계도 준수 여부·관계 법령 기준 충족 여부를 종합해 판단한다고 판시했다. 구 주택건설촉진법령상 하자보수기간은 민법상 담보책임에 영향을 주지 않는다고도 보았다.
• ▸ 대법원 1990. 3. 9. 선고 88다카31866 판결 — 설계도면에 따른 자동차용 주강부품 제작을 맡겼는데 내부기공·열처리 누락 등 결함으로 수출대금을 받지 못한 사안. 부대체물 제작공급계약은 도급이고 수급인의 하자담보책임은 무과실책임이어서 과실상계 규정이 그대로 준용되지는 않지만 공평의 원칙상 도급인의 잘못을 참작할 수 있으며, 제척기간은 출소기간이 아니라고 판시했다.
• ▸ 대법원 2000. 6. 9. 선고 2000다15371 판결 — 건물 신축공사 수급인이 시공한 건물에 하자·미시공 부분이 있어 도급인이 손해배상을 구한 사안. 민법상 수급인 하자담보책임기간은 제척기간이지만 재판상 또는 재판 외 권리행사기간이고 출소기간이 아니므로, 도급인이 기간 내 내용증명으로 하자를 통지하고 보수를 요구한 것으로 권리행사가 인정된다고 판단했다.
• ▸ 대법원 2012. 11. 15. 선고 2011다56491 판결 — 공공기관이 시공사의 아파트 하자로 입주자대표회의에 배상한 뒤 수급인에게 구상한 사안. 수급인의 하자보수에 갈음한 손해배상청구권에는 민법 제670·671조 제척기간이 적용되지만, 그와 별도로 민법 제162조 소멸시효 또는 상행위인 경우 상법 제64조 5년 상사시효가 함께 적용되며, 제척기간 규정이 있다는 이유로 소멸시효 적용이 배제되지 않는다고 판시해 원심을 파기했다.
• ▸ 대법원 2021. 8. 12. 선고 2015다212541 판결 — 공공기관이 입주자대표회의에 하자손해를 배상한 뒤 공사도급계약 연대보증인에게 구상한 사안. 구 건설산업기본법 제28조 제1항의 하자담보책임기간은 그 기간 내에 하자가 발생해야 하는 '하자발생기간'이고, 그 기간 내 하자가 발생하면 수급인은 하자 발생 시부터 소멸시효 완성까지 책임을 진다고 판시했다.
• 12. 작성자
• 박무협 법률문제연구소 (parkmoohyup-law.com)
• 작성일: 2026. 10. 16.
• 이 글은 일반적인 법률 정보의 제공을 목적으로 작성된 것으로, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 변호사와 상담하시기 바랍니다.