하자보수 vs 손해배상 — 보수를 요구할지 돈으로 받을지, 공사대금과는 어떻게 정산하나요?

• 1. 제목
• 하자보수 vs 손해배상 — 보수를 요구할지 돈으로 받을지, 공사대금과는 어떻게 정산하나요?
• 2. 질문
• “신축 주택 공사 잔금 1억 원을 남겨 둔 상태에서 욕실 누수, 창호 뒤틀림, 그리고 설계와 다른 외장재 시공이 발견되었습니다. 저는 잔금 전액을 주지 않겠다고 했고 시공사는 '하자보수비는 2천만 원뿐이니 나머지를 달라'고 합니다. 보수를 시키는 게 나을지 돈으로 받는 게 나을지, 외장재처럼 뜯어내려면 큰돈이 드는 부분은 어떻게 되는지, 잔금은 얼마나 거절할 수 있는지 알고 싶습니다.”
• 3. 결론(직접답변)
• 도급인은 하자보수를 청구하거나, 보수에 갈음하여 손해배상을 청구하거나, 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다(민법 제667조). 어느 쪽을 택할지는 도급인의 선택이지만, 소송에서는 둘 중 무엇을 청구하는지 명확히 해야 한다는 것이 대법원 판례입니다. 실무적으로 시공사와의 신뢰가 남아 있고 하자가 기술적으로 보수 가능하면 보수 청구가 비용 면에서 유리하고, 시공사가 보수를 미루거나 부실 보수가 우려되면 손해배상(보수비 상당액)을 청구해 다른 업자에게 맡기는 것이 안전합니다. 손해배상액은 하자보수비를 기준으로 하되, 대법원은 보수비를 목적물 완성 시가 아니라 하자보수 또는 손해배상을 청구한 시점을 기준으로 산정한다고 보므로, 청구 시점을 명확히 하고 그 시점의 견적·감정을 확보해야 합니다.
• 외장재처럼 '뜯어내면 큰돈이 드는' 부분은 하자가 중요한지에 따라 갈립니다. 하자가 중요하지 않으면서 보수에 과다한 비용이 들면 보수나 보수에 갈음한 손해배상은 청구할 수 없고(제667조 제1항 단서), 대법원은 이 경우 하자 없이 시공했을 경우의 교환가치와 현 상태 교환가치의 차액을, 그 산정이 곤란하면 하자 없는 시공비용과 실제 시공비용의 차액을 통상손해로 배상받는다고 봅니다. 2022년 대법원은 계약과 다른 시공이라는 사정만으로 원상복구 공사비 전액을 손해로 인정한 원심을 파기하고 하자의 중요성과 보수비 과다 여부를 심리하도록 했습니다. 따라서 외장재가 안전·기능·미관에 중대한 영향이 있는지(중요한 하자)가 핵심 쟁점이고, 중요하지 않다면 자재 단가 차액 정도만 인정될 수 있습니다. 반면 누수·구조 균열처럼 중요한 하자는 보수비가 커도 전액 배상 대상입니다.
• 잔금 거절은 '손해배상액에 상당하는 범위'로 제한됩니다. 대법원은 하자보수청구권·손해배상청구권과 공사대금채권이 동시이행 관계에 있더라도 도급인은 하자가 있다는 사정만으로 보수 전부를 거절할 수 없고, 손해배상액에 상응하는 금액에 대해서만 지급을 거절할 수 있다고 일관되게 봅니다. 질문의 경우 하자보수비·손해배상액이 2천만 원으로 확정되면 그 금액만 거절(또는 상계)할 수 있고 나머지 8천만 원은 지급해야 하며, 거절한 부분을 넘어 전액을 미루면 그 초과 부분에 지연손해금이 붙습니다. 하자로 인한 확대손해(누수로 인한 가구 손상, 대체 거주비, 영업손실)는 제667조 제2항 또는 채무불이행책임으로 함께 청구할 수 있고, 수급인은 자신에게 귀책사유가 없음을 증명하지 못하면 배상책임을 지지만, 동시이행 항변은 대등한 금액 범위에서만 인정됩니다.
• 4. 판단기준
• 1) 청구의 선택 — 하자보수청구, 보수에 갈음한 손해배상, 보수와 함께 하는 손해배상 중 무엇을 택했는지 명확한가.
• 2) 하자의 중요성과 보수비 과다 — 안전·기능·미관에 중대한 영향이 있는가, 보수비가 하자로 인한 가치 감소에 비해 과다한가.
• 3) 손해배상액 산정 기준 — 중요한 하자: 청구 시점 기준 보수비; 중요하지 않은 하자: 교환가치 차액 또는 시공비 차액.
• 4) 동시이행·상계의 범위 — 손해배상액에 상당하는 공사대금만 거절 가능, 초과분은 지연손해금 발생.
• 5) 확대손해 — 하자와 상당인과관계 있는 추가 손해(수리 중 대체 거주비, 영업손실 등)와 수급인의 귀책 추정.
• 6) 공평의 원칙 — 도급인의 재료·지시·관리 소홀, 자연적 노후화 등을 고려한 책임 제한 비율.
• 5. 원칙
• 도급인은 수급인에 대하여 상당한 기간을 정하여 하자의 보수를 청구할 수 있으나 하자가 중요하지 아니한 경우에 그 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 그러하지 아니하고, 도급인은 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있으며, 이 경우 민법 제536조(동시이행의 항변권)가 준용됩니다(민법 제667조). 대법원은 하자가 중요하지 않으면서 보수에 과다한 비용이 드는 경우 하자보수나 이에 갈음한 손해배상은 청구할 수 없고 하자 없이 시공했을 경우와 현 상태의 교환가치 차액, 그 산정이 곤란하면 시공비용의 차액을 통상손해로 본다고 판시했고, 약정과 다른 공법으로 시공했더라도 기능·내구성·시공비에 차이가 없으면 손해가 없다고 본 사례, 계약과 다른 발코니 확장 시공에서 원상복구비 전액을 손해로 인정한 원심을 파기한 사례가 있습니다.
• 손해배상액의 산정 시점에 관하여 대법원은, 중요한 하자의 보수비는 목적물 완성 시가 아니라 하자보수 또는 손해배상을 청구한 시점을 기준으로 산정하고, 중요하지 않으나 보수비가 과다한 하자의 교환가치 차액은 복성식평가법으로 평가하는 것이 합리적이라고 보았습니다. 또 설계변경으로 계약에서 제외·공제된 부분까지 하자로 포함한 원심을 파기하여, 하자 판단의 기준은 최종 계약 내용(변경계약 반영)임을 분명히 했습니다.
• 동시이행에 관하여 대법원은, 하자보수청구권·손해배상청구권과 보수지급청구권은 동시이행 관계에 있으나 도급인은 하자가 있다는 사정만으로 보수 전부를 거절할 수 없고 손해배상액에 상응하는 범위에서만 거절할 수 있으며, 법원은 도급인이 하자보수와 손해배상 중 어느 쪽을 청구하는지 석명해야 한다고 보았습니다. 하자확대손해에 대해서는 수급인이 자신에게 귀책사유가 없음을 증명하지 못하면 배상책임을 지고 그 손해배상채무와 보수지급채무는 동시이행 관계에 있되 대등한 금액 범위에서만 인정되므로 초과 부분에는 이행거절권이 없다고 판시했습니다. 하자보수에 갈음한 손해배상(담보책임)과 하자로 인한 확대손해의 배상(채무불이행)은 근거를 달리하여 경합적으로 인정되고, 담보책임은 무과실책임이어서 과실상계 규정이 그대로 준용되지는 않지만 공평의 원칙상 도급인의 과실을 참작할 수 있되 80~90%의 과실 참작은 형평에 반한다고 본 사례가 있습니다.
• 하자와 미완성의 구별에 관하여 대법원은, 공사가 예정된 최후의 공정까지 종료되지 않았으면 미완성이고, 최후 공정이 일단 종료되어 주요 구조부분이 약정대로 시공되었다면 보수가 필요하더라도 하자 있는 완성물로 보며, 그 판단은 준공검사 여부와 무관하게 객관적으로 한다고 보았습니다. 미완성이면 기성고 비율에 따른 대금 정산(007 참조)의 문제이고, 완성이면 하자담보책임의 문제이며, 지체상금은 완성 시점까지만 발생합니다.
• 6. 예외
• 중요하지 않은 하자 + 과다 비용 — 보수 청구와 보수비 상당 손해배상이 모두 배제되고 교환가치 차액(또는 시공비 차액)만 인정됩니다. '계약과 다르다'는 사실만으로 전면 재시공비를 받을 수는 없습니다.
• 시공사의 보수 완료 — 시공사가 상당한 기간 내에 적법하게 보수를 마치면 그 부분 손해배상청구권은 소멸하고, 보수 과정의 추가 손해만 남습니다.
• 도급인의 과실 참작 — 도급인이 제공한 재료·지시, 관리 소홀, 하자 통지 지연으로 손해가 확대된 부분은 공평의 원칙에 따라 배상액이 제한됩니다.
• 확대손해의 인과관계 단절 — 하자와 상당인과관계가 없는 손해(과도한 영업손실 주장, 하자와 무관한 리모델링비)는 배상 대상이 아닙니다.
• 전액 거절의 역효과 — 손해배상액을 초과하여 공사대금 지급을 거절하면 초과 부분에 대해 도급인이 이행지체 책임(지연손해금)을 집니다.
• 미완성인 경우 — 최후 공정을 마치지 못한 상태라면 하자담보책임이 아니라 기성고 정산과 미시공 부분의 채무불이행 문제로 다룹니다.
• 7. 불리하게 작용하는 사정

▶ 도급인(건축주) 측

• • 하자보수청구와 손해배상청구를 뒤섞어 주장해 소송에서 청구가 특정되지 않는다.
• • 경미한 변경시공에 대해 전면 재시공비를 청구해 대부분 배척된다.
• • 손해배상액을 훨씬 넘는 잔금 전액을 거절해 지연손해금을 부담한다.
• • 하자 발견 후 통지·조치를 미루어 누수 등 손해가 확대되었다.
• • 보수비 산정의 기준 시점(청구 시점) 견적·감정을 확보하지 못했다.

▶ 수급인(시공사) 측

• • 누수·구조 균열처럼 중요한 하자는 보수비가 커도 전액 배상해야 한다.
• • 하자확대손해에 대해 자신의 무귀책을 증명하지 못하면 배상책임을 진다.
• • 보수 요구에 응하지 않아 도급인이 제3자에게 보수를 맡기면 그 비용이 손해배상액이 된다.
• • 동시이행 항변은 손해배상액 범위에서 도급인의 잔금 거절을 정당화하므로 그 부분 지연손해금을 청구할 수 없다.
• 8. 행위자별 증거 체크리스트

▶ 도급인(건축주) 측

• □ 하자 항목별 사진·영상, 하자 목록(중요도 구분), 발견·통지 일자
• □ 하자보수 요구 내용증명과 시공사 회신(보수 거부·지연 사실)
• □ 청구 시점 기준 보수비 견적서(복수), 감정 신청서·감정 결과
• □ 중요한 하자임을 보여주는 자료(구조 안전 진단, 누수 범위, 법령 기준 미달)
• □ 확대손해 자료(가구 손상 사진·영수증, 대체 거주 비용, 영업손실 산정 자료)
• □ 공사대금 지급 내역과 잔금 산정, 상계 통지

▶ 수급인(시공사) 측

• □ 변경시공 부분의 기능·내구성·시공비 동등성 자료(자재 사양 비교, 전문가 의견)
• □ 보수비 과다성 자료(철거·재시공 비용 대비 가치 감소의 미미함)
• □ 보수 제안·보수 완료 기록(사진, 건축주 확인)
• □ 건축주의 자재 제공·변경 지시·관리 소홀 자료(과실 참작)
• □ 최후 공정 완료 자료(미완성 주장 반박) 또는 반대로 미완성 정산 자료
• □ 잔금 중 손해배상액 초과 부분에 대한 지급 청구·지연손해금 계산
• 9. 실무상 주의사항
• • 하자 목록을 '중요한 하자'와 '경미한 하자'로 나누어 전략을 세웁니다. 중요한 하자(누수·구조·안전·법령 위반)는 보수비 전액을, 경미한 변경시공은 교환가치·시공비 차액을 청구하고, 경미한 하자에 전면 재시공비를 고집하면 소송 전체의 신뢰도가 떨어집니다.
• • 보수 청구와 손해배상 청구를 명확히 구분합니다. 먼저 상당한 기간을 정해 보수를 요구하는 내용증명을 보내고, 시공사가 불응하면 '보수에 갈음한 손해배상'으로 전환한다고 통지합니다. 소장에서는 청구를 특정하고, 보수비 산정 기준 시점(청구 시점)의 견적·감정을 확보합니다.
• • 잔금은 손해배상액 상당만 거절하고 나머지는 지급하거나 공탁합니다. 전액 거절은 지연손해금 부담과 시공사의 유치권·가압류 대응을 부르며, 하자 소송에서도 도급인의 태도가 불리하게 평가될 수 있습니다. 반대로 시공사는 손해배상액 상당 부분을 제외한 잔금을 청구하면서 지연손해금을 함께 구합니다.
• • 확대손해는 담보책임이 아닌 채무불이행책임으로 구성해 함께 청구하되, 손해 항목별로 상당인과관계와 금액 증빙(영수증·계약서·매출 자료)을 갖춥니다. 과도한 영업손실 주장은 인정되기 어렵습니다.
• • 하자보수 합의를 할 때는 보수 범위·방법·기한·완료 확인 방법·불이행 시 손해배상액(또는 제3자 보수 후 비용 청구)을 서면으로 정합니다. 보수 후에도 재발하면 하자보수보증(026)이나 손해배상으로 이어갈 수 있도록 완료 확인서에 '재발 시 책임' 문구를 넣습니다.
• • 감정은 하자 항목별로 '하자 여부·원인·중요도·보수 방법·보수비·(경미한 경우) 교환가치 차액'을 구분해 신청합니다(018 참조). 기준 시점을 감정 사항에 명시해야 산정 시점 다툼을 피할 수 있습니다.
• 10. 관련법률
• • 민법 제667조(수급인의 담보책임) — 보수청구·손해배상·동시이행 준용
• • 민법 제536조(동시이행의 항변권), 제492조(상계의 요건)
• • 민법 제390조(채무불이행과 손해배상), 제393조(손해배상의 범위) — 확대손해
• • 민법 제396조(과실상계), 제398조(배상액의 예정)
• • 민법 제665조(보수의 지급시기), 제670조·제671조(담보책임의 존속기간)
• • 민사소송법 제136조(석명권) — 하자보수·손해배상 청구의 특정
• 11. 관련판례
• ▸ 대법원 1998. 3. 13. 선고 97다54376 판결 — 공장 계단실 벽면 석공사를 습식공법으로 약정했으나 수급인이 에폭시 접착 반건식공법으로 시공한 사안. 하자가 중요하지 않으면서 보수에 과다한 비용이 들면 하자보수나 이에 갈음한 손해배상은 청구할 수 없고, 하자 없이 시공했을 경우와 현 상태의 교환가치 차액, 그 산정이 곤란하면 시공비용 차액을 통상손해로 보는데, 두 공법 간 기능·내구성·시공비 차이가 없어 상계 주장을 배척했다.
• ▸ 대법원 1998. 3. 13. 선고 95다30345 판결 — 대형 건물 신축 공사대금 청구에 도급인들이 하자손해배상채권으로 상계한 사안. 중요한 하자의 보수비는 완성 시가 아니라 하자보수 또는 손해배상을 청구한 시점을 기준으로 산정하고, 중요하지 않으나 보수비가 과다한 하자의 교환가치 차액은 복성식평가법으로 평가하는 것이 합리적이라고 판시하면서, 설계변경으로 공제된 부분까지 하자로 포함한 원심을 파기했다.
• ▸ 대법원 1994. 10. 11. 선고 94다26011 판결 — 설계도상 1.0B 시멘트벽돌로 쌓아야 할 방음벽을 0.5B로 시공한 건물의 공사잔대금 청구 사안. 도급인이 하자보수에 갈음한 손해배상을 청구하는 경우 그 손해배상액에 상당하는 보수금 지급만 거절할 수 있고, 하자보수비는 목적물 완성 시가 아니라 손해배상을 청구한 시점을 기준으로 산정한다고 판시했다.
• ▸ 대법원 1991. 12. 10. 선고 91다33056 판결 — 건물 신축공사 후 도급인이 누수·현관문 미부착 등 하자를 이유로 잔금 전액 지급을 거절한 사안. 하자보수청구권·손해배상청구권과 보수지급청구권은 동시이행 관계에 있으나 도급인은 하자가 있다는 사정만으로 보수 전부를 거절할 수 없고 손해배상액에 상응하는 범위에서만 거절할 수 있으며, 하자보수·손해배상 중 어느 쪽을 청구하는지 명확히 해야 한다고 보아 원심을 파기했다.
• ▸ 대법원 2004. 8. 20. 선고 2001다70337 판결 — 도급한 액젓 저장탱크가 철근·콘크리트 부족으로 균열돼 액젓이 변질된 사안. 하자보수비 배상(담보책임)과 액젓 변질 손해 배상(채무불이행)은 근거를 달리해 경합적으로 인정되고, 담보책임은 무과실책임이어서 과실상계 규정이 그대로 준용되지는 않지만 공평의 원칙상 도급인 과실을 참작할 수 있다고 하면서, 과실비율 80~90%는 형평에 반해 현저히 불합리하다고 보아 파기했다.
• ▸ 대법원 2007. 8. 23. 선고 2007다26455 판결 — 원단 염색가공 하자로 수출 원단이 반송돼 도급인이 수출대금 상당 손해를 청구하고 수급인이 가공료를 반소 청구한 사안. 수급인은 하자확대손해에 대해 자신에게 귀책사유가 없음을 증명하지 못하면 배상책임을 지고, 그 손해배상채무와 도급인의 보수지급채무는 동시이행 관계에 있되 대등한 금액 범위에서만 인정되므로 초과 부분에는 이행거절권이 없다고 판시했다.
• ▸ 대법원 1997. 10. 10. 선고 97다23150 판결 — 박람회 전시물 공사에서 발주자가 준공검사 불합격을 이유로 지체상금 공제를 주장한 사안. 예정된 최후 공정을 마치지 못하면 미완성이고, 최후 공정이 일단 종료되어 주요 구조부분이 약정대로 시공됐다면 보수가 필요해도 하자 있는 완성물로 보며, 그 판단은 준공검사 여부와 무관하게 객관적으로 한다고 판시해 지체상금 주장을 배척했다.
• ▸ 대법원 2022. 7. 14. 선고 2022다222881 판결 — 재건축 조합원이 시공사가 계약과 달리 발코니를 확장 시공했다며 원상복구 변경공사비 전액을 하자보수 갈음 손해배상으로 청구한 사안. 계약과 다른 시공이라는 사정만으로 공사비 전액을 손해로 인정한 원심에 대해, 하자가 중요하지 않으면서 보수에 과다한 비용이 드는지 심리하지 않은 잘못이 있다고 보아 파기환송했다.
• 12. 작성자
• 박무협 법률문제연구소 (parkmoohyup-law.com)
• 작성일: 2026. 10. 16.
• 이 글은 일반적인 법률 정보의 제공을 목적으로 작성된 것으로, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 변호사와 상담하시기 바랍니다.