아파트·집합건물 하자 — 누가, 누구에게, 언제까지 청구하나요?

• 1. 제목
• 아파트·집합건물 하자 — 누가, 누구에게, 언제까지 청구하나요?
• 2. 질문
• “입주 4년 차 아파트 입주자대표회의 임원입니다. 지하주차장 균열·누수, 외벽 도장 박리, 세대 내 결로가 심합니다. 시행사(분양자)는 자본잠식 상태이고 시공사는 '우리는 시행사와 계약했을 뿐'이라고 합니다. 입주자대표회의가 소송을 낼 수 있나요, 아니면 세대별로 해야 하나요? 시공사에 직접 청구할 수 있나요? 하자보수보증금은 어떻게 받나요? 기간은 언제까지인가요?”
• 3. 결론(직접답변)
• 청구권자와 상대방부터 정리해야 합니다. 집합건물법 제9조에 따른 하자담보추급권(하자보수에 갈음한 손해배상청구권)은 각 구분소유자에게 귀속되고, 입주자대표회의는 공동주택관리법상 사업주체에 대한 하자보수청구권과 하자보수보증금 청구권만 가질 뿐 손해배상청구권은 없다는 것이 확립된 대법원 판례입니다. 따라서 손해배상 소송은 ① 구분소유자 각자가 원고가 되거나, ② 실무에서 널리 쓰이는 방법으로 구분소유자들이 손해배상채권을 입주자대표회의에 양도하고 입주자대표회의가 양수금 청구를 하는 구조로 진행합니다. 채권양도 방식에서는 대법원 전원합의체가 채권양도 통지만으로는 제척기간 준수를 위한 권리행사가 되지 않고 양수금 청구로 소를 변경한 시점에 권리가 행사된 것으로 본다고 했으므로, 양도 동의서를 받는 즉시 소 제기(또는 청구 변경)를 해야 합니다.
• 시공사에 직접 청구할 수 있습니다. 2013년 6월 19일 시행된 개정 집합건물법 제9조는 분양자뿐 아니라 시공자도 구분소유자에게 담보책임을 지도록 했고, 대법원은 시공자가 구분소유자에게 지는 채무와 분양자에게 지는 채무는 별개이므로 분양자에 대한 채무의 시효가 완성되어도 구분소유자에 대한 채무가 소멸하지 않는다고 보았습니다. 다만 개정법은 시행 후 분양된 건물에 적용되므로, 그 전에 분양된 아파트는 구법에 따라 시공사가 분양계약 당사자가 되는 등 특별한 사정이 없으면 시공사에 직접 청구할 수 없고 분양자를 대위하는 방식(분양자의 시공사에 대한 도급계약상 손해배상채권 대위행사)을 검토해야 합니다. 분양 전환 임대아파트의 경우 '분양' 시점이 분양전환 시점이라고 본 판례도 있습니다. 질문의 아파트가 2013년 6월 이후 분양되었다면 시공사를 분양자와 공동피고로 하여 소를 제기하는 것이 자본잠식 상태의 시행사 위험을 피하는 길입니다.
• 하자보수보증금은 입주자대표회의가 청구권자입니다. 사업주체는 하자보수보증금을 예치하거나 보증서(주택도시보증공사·건설공제조합 등)를 제출하고, 입주자대표회의는 사업주체가 하자보수 요구에 응하지 않으면 보증기관에 보증금을 청구할 수 있습니다. 보증 대상은 사용검사일 이후 보증기간 내에 '발현된' 하자(균열·누수 등 기능상·미관상·안전상 지장)이고 사용검사 전부터 같은 상태였던 미시공·변경시공 자체는 제외된다는 것이 판례이므로, 하자별 발현 시점 자료가 중요합니다. 보증금 청구권과 시공사·분양자에 대한 손해배상청구권은 별개의 권리여서 함께 행사할 수 있고 실제 보수비를 수령해야 다른 권리가 소멸합니다. 기간은 하자 판정 기준이 되는 공동주택관리법 시행령의 담보책임기간(공종별 2·3·5년, 내력구조부 10년)과 집합건물법 제9조의2의 기간을 함께 확인하고, 하자 판정의 기준 도면은 사용검사(준공)도면입니다. 입주 4년 차라면 2·3년 공종의 기간이 이미 지났을 수 있으므로, 공종별 기간 내 발생 자료와 제척기간 내 권리행사 기록을 지금 바로 정리해야 합니다.
• 4. 판단기준
• 1) 청구권자 — 손해배상(하자담보추급권): 구분소유자(또는 채권양수한 입주자대표회의); 하자보수청구·보증금 청구: 입주자대표회의.
• 2) 상대방 — 분양자(사업주체), 시공자(2013. 6. 19. 이후 분양분은 직접 책임), 보증기관.
• 3) 분양 시점 — 개정 집합건물법 시행(2013. 6. 19.) 전후, 분양전환 임대아파트의 '분양' 시점.
• 4) 하자 판정 기준 도면 — 사용검사(준공)도면; 분양광고·견본주택으로 별도 표시된 사양은 예외.
• 5) 기간 — 공동주택관리법 시행령 공종별 담보책임기간(하자발생기간), 집합건물법 제9조의2 기간, 제척기간 내 권리행사(소 제기·청구 변경) 시점, 소멸시효.
• 6) 보증 대상 — 사용검사 후 보증기간 내 발현된 하자인지, 보증서의 공종별 기간.
• 5. 원칙
• 집합건물을 건축하여 분양한 자(분양자)와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자(시공자)는 구분소유자에 대하여 담보책임을 지고, 시공자가 분양자에게 지는 담보책임의 기간은 분양자가 구분소유자에게 지는 기간과 같으며, 담보책임의 존속기간은 내력구조부·지반공사는 10년, 그 밖의 하자는 5년의 범위에서 대통령령으로 정합니다(집합건물법 제9조·제9조의2). 공동주택관리법은 사업주체가 담보책임기간에 공동주택의 하자가 발생한 경우 입주자대표회의 등의 청구에 따라 하자를 보수하도록 하고(제37조), 하자보수보증금을 예치하도록 하며(제38조), 담보책임기간은 시행령 별표에서 내력구조부 10년, 그 밖의 시설공사는 2년·3년·5년으로 정합니다(제36조).
• 대법원은 집합건물법 제9조의 하자담보추급권은 구분소유자에게 귀속하고, 입주자대표회의는 주택법령(현 공동주택관리법)에 근거한 하자보수청구권과 하자보수보증금청구권을 가질 뿐 손해배상청구권은 없으므로, 입주자대표회의의 하자보수청구를 구분소유자의 손해배상청구권 행사로 볼 수 없고, 권리 없는 입주자대표회의의 당초 소 제기는 제척기간 준수를 위한 권리행사가 아니며 구분소유자로부터 채권을 양수한 뒤 양수금 청구로 변경한 시점에 권리가 행사된 것으로 본다고 판단했습니다. 전원합의체는 채권양도 통지만으로는 재판 외 권리행사가 되지 않는다고 보았습니다. 보증기관의 보증채무는 사업주체의 하자보수의무를 주채무로 하는 별개의 책임이므로 손해배상청구와 보증금청구를 함께 인용해도 중복지급이 아니고, 보증금청구권과 하자담보추급권은 부진정연대관계가 아니어서 상계만으로는 보증금청구권이 줄지 않는다고 판시했습니다.
• 시공자의 책임에 관하여 대법원은, 2013년 개정 전 구 집합건물법 제9조는 분양자의 담보책임만 규정하므로 시공자가 분양계약 당사자가 되는 등 특별한 사정이 없으면 시공자는 구분소유자에게 그 책임을 지지 않고 분양회사가 시공회사에 갖는 도급계약상 하자손해배상채권은 상사채권으로 5년 시효가 적용된다고 보았으며, 개정법 시행 후 분양된 건물에 대해서는 시공자가 구분소유자에게 지는 채무와 분양자에게 지는 채무는 별개이므로 분양자에 대한 채무의 시효 완성만으로 구분소유자에 대한 채무가 소멸하지 않는다고 판단했습니다. 개정법 시행 전 사용승인을 받아 임대되다가 시행 후 분양전환된 아파트는 시행 후 분양된 건물로서 개정법의 담보책임 존속기간이 적용된다고 본 판례도 있습니다.
• 하자 판정 기준에 관하여 대법원은, 사업승인도면·착공도면은 대외적으로 공시되지 않는 기본설계도서에 불과하고 설계변경은 관계 법령 절차를 거쳐 준공도면에 반영되므로, 분양광고·견본주택 등으로 특정 시공내역을 별도 표시한 특별한 사정이 없으면 하자 여부는 준공도면(사용검사도면)을 기준으로 판단한다고 보았습니다. 보증 범위에 관하여는 보증대상이 공종별 하자보수책임기간 내 발생한 하자로 한정되고 보증서에 일률적으로 긴 기간이 적혀 있어도 책임기간 연장 약정으로 볼 수 없으며, 시공 잘못이 사용검사 전에 있어도 기능·안전상 지장이 사용검사 후 나타났으면 사용검사 후 하자이고, 입주자대표회의가 전반적 하자를 지적해 대책을 요구한 것도 포괄적 권리행사로 인정된다고 판시했습니다.
• 6. 예외
• 2013. 6. 19. 이전 분양 아파트 — 시공사에 직접 청구할 수 없고(구법), 분양자를 상대로 하거나 분양자의 시공사에 대한 채권을 대위행사해야 하며, 그 채권의 상사시효(5년)를 확인해야 합니다.
• 사용검사 전 하자 — 미시공·변경시공처럼 사용검사 전부터 존재한 상태 자체는 보증 대상이 아니고, 손해배상 소송에서 다루어야 합니다(사용검사 후 발현된 지장은 보증 대상).
• 분양광고·견본주택 사양 — 준공도면과 달라도 분양광고·견본주택·분양계약서로 특정 사양을 약속했다면 그 사양 미달은 하자가 됩니다.
• 공종별 기간 경과 후 발생 — 2년·3년 공종(도배·타일·창호 등)의 기간이 지난 뒤 발생한 하자는 담보책임 대상이 아니고, 입주 4년 차라면 5년·10년 공종만 남을 수 있습니다.
• 제척기간 내 권리행사 흠결 — 입주자대표회의 명의의 소 제기, 채권양도 통지만으로는 권리행사가 되지 않고, 양수금 청구 변경 시점이 제척기간을 넘기면 그 세대 채권은 소멸합니다.
• 하자심사·분쟁조정 — 하자심사·분쟁조정위원회의 조정은 당사자가 수락하면 재판상 화해 효력이 있고, 하자 여부 판정을 받아 소송 자료로 활용할 수 있으나 조정 신청만으로 제척기간이 준수되는지는 별도 검토가 필요합니다.
• 7. 불리하게 작용하는 사정
• ▶ 입주자대표회의·구분소유자 측
• • 입주자대표회의 명의로 손해배상 소를 제기해 권리행사가 인정되지 않고 제척기간이 지났다.
• • 채권양도 동의서를 모았으나 양수금 청구 변경이 늦어 일부 세대 채권이 제척기간을 넘겼다.
• • 사업승인도면·착공도면 기준으로 하자를 주장해 준공도면 기준에서 하자가 아니라고 판단된다.
• • 2013. 6. 19. 이전 분양 아파트에서 시공사를 직접 피고로 삼았다.
• • 하자별 발현 시점 자료가 없어 공종별 기간 내 발생과 사용검사 후 발현을 증명하지 못한다.

▶ 분양자·시공자·보증기관 측

• • 2013. 6. 19. 이후 분양분은 시공사가 구분소유자에게 직접 책임을 지고 분양자 채무의 시효 완성으로 면책되지 않는다.
• • 분양광고·견본주택에 표시한 사양을 준공도면에서 낮추었다면 하자로 판정된다.
• • 입주자대표회의의 포괄적 하자 지적도 보증금 청구권 행사로 인정된다.
• • 손해배상과 보증금 청구가 함께 인용되어도 중복지급이 아니며 상계로 보증금 청구를 줄일 수 없다.
• 8. 행위자별 증거 체크리스트
• ▶ 입주자대표회의·구분소유자 측
• □ 분양계약서·분양광고·견본주택 자료(약속 사양), 준공(사용검사)도면과 사업승인도면
• □ 사용검사일·입주일, 분양 시점(개정법 적용 여부), 분양전환 시점
• □ 하자 조사 보고서(공종별·세대별 하자 목록, 발현 시점, 사진), 하자심사·분쟁조정 신청 기록
• □ 입주자대표회의의 하자보수 요구 공문과 사업주체 회신(보증금 청구 요건)
• □ 구분소유자 채권양도 동의서·양도통지, 소 제기·청구 변경 일자(제척기간 준수)
• □ 하자보수보증서·보증약관·공종별 보증기간, 보증기관 청구 서면

▶ 분양자·시공자·보증기관 측

• □ 준공도면과 설계변경 승인 자료(변경시공이 적법 절차를 거쳤음)
• □ 사용검사 전 하자 상태 자료(미시공·변경시공이 보증 대상이 아님)
• □ 공종별 담보책임기간 경과 자료, 하자 발현 시점이 기간 이후임을 보여주는 자료
• □ 분양 시점(구법 적용)과 시공사의 분양계약 당사자 여부
• □ 입주자대표회의 권리행사 시점과 제척기간 계산 자료
• □ 입주민의 사용·관리 소홀로 인한 하자(결로·곰팡이) 자료
• 9. 실무상 주의사항
• • 소송 구조를 먼저 설계합니다. 손해배상은 구분소유자 채권을 입주자대표회의가 양수해 양수금으로 청구하고, 하자보수보증금은 입주자대표회의 고유 권리로 보증기관에 청구하며, 2013. 6. 19. 이후 분양분이면 분양자·시공자를 공동피고로 합니다. 채권양도 동의서 확보와 소 제기(청구 변경)는 같은 시기에 진행해 제척기간을 놓치지 않습니다.
• • 하자 조사는 '준공도면 기준'으로 합니다. 사업승인도면과 다른 부분은 설계변경 절차를 거쳤는지 확인하고, 분양광고·견본주택에서 약속한 사양은 별도로 정리해 '특별한 사정'으로 주장합니다.
• • 공종별 기간을 표로 만들어 관리합니다. 사용검사일을 기준으로 2년·3년·5년·10년 공종의 만료일을 계산하고, 만료 전에 발생한 하자는 발현 시점을 사진·민원 기록으로 남깁니다. 만료가 임박한 공종은 하자보수 요구 공문과 하자심사 신청으로 권리를 행사해 둡니다.
• • 보증금 청구는 '하자보수 요구 → 사업주체 불이행 → 보증기관 청구'의 순서를 서면으로 남깁니다. 사용검사 후 발현된 하자만 대상이므로, 미시공·변경시공 항목은 손해배상 소송으로 돌립니다.
• • 분양자가 자본잠식·도산 상태라면 시공자 직접 청구(개정법)와 보증금 청구를 중심으로 회수 계획을 세우고, 분양자가 회생·파산하면 회생채권·파산채권 신고도 병행합니다(014 참조).
• • 하자심사·분쟁조정위원회를 활용하면 하자 판정과 조정을 비교적 빠르게 받을 수 있고 조정 성립 시 재판상 화해 효력이 있습니다. 다만 조정 중에도 제척기간·소멸시효는 별도로 관리합니다.
• 10. 관련법률
• • 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조(담보책임), 제9조의2(담보책임의 존속기간), 부칙(2013. 6. 19. 시행 — 적용 범위)
• • 공동주택관리법 제36조(하자담보책임), 제37조(하자보수 등), 제38조(하자보수보증금의 예치 및 사용), 제39조(하자심사·분쟁조정위원회의 설치), 제44조(조정등의 효력); 시행령 제36조·별표 4(시설공사별 담보책임기간)
• • 주택법 제49조(사용검사 등) — 사용검사일 기준
• • 민법 제667조~제671조(수급인의 담보책임), 제449조·제450조(채권의 양도성·대항요건), 제404조(채권자대위권)
• • 상법 제64조(상사시효) — 분양자의 시공사에 대한 채권
• 11. 관련판례
• ▸ 대법원 2012. 3. 22. 선고 2010다28840 전원합의체 판결 — 입주자대표회의가 분양자를 상대로 소를 제기한 뒤 소송 중 1,000여 세대로부터 하자손해배상채권을 양수하고 양도통지 후 양수금 청구로 소를 변경한 사안. 채권양도 통지는 양도 사실을 알리는 데 그쳐 제척기간 준수에 필요한 재판 외 권리행사가 아니므로, 특별한 사정이 없으면 소 변경 시점에 권리가 행사된 것으로 본다고 판시했다.
• ▸ 대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결 — 분양 아파트에서 사업승인도면의 알루미늄 창호가 플라스틱 창호로 변경 시공된 것을 하자로 본 원심을 파기한 사안. 사업승인도면·착공도면은 대외적으로 공시되지 않는 기본설계도서에 불과하고 설계변경은 관계 법령 절차를 거쳐 준공도면에 반영되므로, 분양광고·견본주택 등으로 특정 시공내역을 별도 표시한 특별한 사정이 없으면 하자 여부는 준공도면(사용검사도면)을 기준으로 판단한다고 판시했다.
• ▸ 대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다86232 판결 — 입주자대표회의가 시공사를 상대로 집합건물법 제9조 손해배상을 직접 청구하다가 소송 중 구분소유자들로부터 채권을 양수한 사안. 주택법상 입주자대표회의의 권한은 하자보수청구권에 한정되고 하자담보추급권(손해배상청구권)은 구분소유자에게 귀속하므로, 권리 없는 자의 당초 소제기는 권리행사가 아니며 양수금 청구 시에 비로소 권리가 행사되었다고 보아 10년 제척기간 도과 여부를 다시 심리하도록 파기했다.
• ▸ 대법원 2011. 3. 24. 선고 2009다34405 판결 — 입주자대표회의가 분양자에게 제척기간 내 하자보수를 요청했다며 손해배상을 구한 사안. 집합건물법 제9조 하자담보추급권은 구분소유자에게 귀속하고 입주자대표회의의 하자보수청구권은 주택법령에 근거한 별개의 권리이므로, 입주자대표회의의 하자보수청구를 구분소유자의 손해배상청구권 행사로 볼 수 없고 시공사의 하자보수책임 승인도 집합건물법상 담보책임 승인이 아니라고 판시했다.
• ▸ 대법원 2007. 1. 26. 선고 2002다73333 판결 — 1994년 사용승인 아파트의 입주자대표회의가 건설공제조합에 보증기간 3년 보증서에 따른 보증금을 청구한 사안. 보증대상은 공종별 하자보수책임기간 내 발생한 하자로 한정되고, 입주자대표회의가 개별 하자를 특정하지 않고 전반적 하자를 지적해 대책을 요구한 것도 포괄적 권리행사로 인정되며, 시공 잘못이 사용검사 전에 있어도 지장이 사용검사 후 나타났다면 사용검사 후 하자라고 판시했다.
• ▸ 대법원 2011. 12. 8. 선고 2009다25111 판결 — 입주자대표회의가 시공만 담당한 건설사와 보증기관을 상대로 하자보수보증금 등을 청구한 사안. 2013년 개정 전 구 집합건물법 제9조는 분양자의 담보책임만 규정하므로 시공자가 분양계약 당사자가 되는 등 특별한 사정이 없으면 시공자는 그 책임을 지지 않고, 분양회사가 시공회사에 갖는 도급계약상 하자손해배상채권은 상사채권으로 5년 소멸시효가 적용된다고 판시했다.
• ▸ 대법원 2020. 4. 29. 선고 2018다245184 판결 — 개정 집합건물법(2013. 6. 19. 시행) 시행 전 사용승인을 받아 임대되다가 시행 후 분양전환된 아파트의 입주자대표회의가 사업주체를 상대로 손해배상을 구한 사안. 부칙 제3조의 '분양'을 사용검사일이나 최초 임대차계약일로 볼 수 없으므로 이 아파트는 개정법 시행 후 분양된 건물로서 담보책임 존속기간은 개정법 제9조의2에 따른다고 판단한 원심을 수긍했다.
• ▸ 대법원 2023. 12. 7. 선고 2023다246600 판결 — 입주자대표회의가 구분소유자들로부터 채권을 양수해 분양자와 시공자를 상대로 손해배상을 구했고, 시공자가 분양자의 자신에 대한 도급계약상 손해배상채권이 시효 소멸했으므로 책임이 없다고 다툰 사안. 개정 집합건물법 제9조에 따라 시공자가 구분소유자에게 지는 채무와 분양자에게 지는 채무는 별개이므로, 분양자에 대한 채무의 소멸시효 완성만으로 구분소유자에 대한 채무가 당연히 소멸하지 않는다고 판시했다.
• 12. 작성자
• 박무협 법률문제연구소 (parkmoohyup-law.com)
• 작성일: 2026. 10. 16.
• 이 글은 일반적인 법률 정보의 제공을 목적으로 작성된 것으로, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 변호사와 상담하시기 바랍니다.