공사 지연의 귀책과 공기 연장 — 누구 탓인지 어떻게 가리고, 늘어난 비용은 누가 부담하나요?

• 1. 제목
• 공사 지연의 귀책과 공기 연장 — 누구 탓인지 어떻게 가리고, 늘어난 비용은 누가 부담하나요?
• 2. 질문
• “민간 물류창고 공사를 맡아 진행 중입니다. 발주자가 설계를 세 번 바꾸고 2차 중도금을 두 달째 주지 않아 공정이 멈춰 있습니다. 발주자는 '공사를 중단하면 지체상금을 물리고 계약을 해제하겠다'고 합니다. 저는 공사를 중단해도 되나요? 지연이 누구 탓인지는 어떻게 가려지나요? 공사가 늘어나면서 추가된 현장 관리비는 받을 수 있나요? 반대로 발주자는 어떤 경우에 해제할 수 있나요?”
• 3. 결론(직접답변)
• 기성금 미지급이 계속되면 공사를 중단할 수 있습니다. 대법원은 장기간 공사에서 기성금을 정기적으로 지급하기로 했는데 도급인이 정당한 이유 없이 지급하지 않아 약정 대금의 상당 부분을 받기 어려워졌다면, 도급인에게 신용불안이 없더라도 수급인은 민법 제536조 제2항의 불안의 항변권으로 계속공사의무의 이행을 거절할 수 있고 그 공사 중단에는 귀책이 없다고 보았습니다. 또 도급인이 기성대금을 지체하고 완공 후에도 지급이 곤란한 현저한 사유가 있으면 수급인은 완공을 거절할 수 있다고 판단했습니다. 따라서 질문의 경우 중도금 미지급을 이유로 공사를 중단하되, 반드시 서면으로 '중도금 미지급으로 인해 공사를 중단하며 지급 즉시 재개한다'는 취지를 통지하고 지급을 최고해야 합니다. 통지 없이 조용히 현장을 비우면 수급인 귀책의 중단으로 평가될 위험이 있습니다.
• 지연의 귀책은 원인별로 날짜 단위로 가려집니다. 설계변경이 발주자의 지시·승인에 따른 것이면 변경 설계 확정까지의 대기 기간과 변경으로 늘어난 공정 기간은 발주자 귀책이고, 중도금 지연으로 중단한 기간은 발주자 귀책이며, 수급인의 인력·자재 투입 부족이나 하도급 분쟁으로 인한 지연은 수급인 귀책입니다. 양쪽 원인이 같은 기간에 겹치면(동시지연) 대법원은 수급인 귀책과 경합하는 정도의 사유는 면책이 아니라 지체상금 감액 참작사유에 그친다고 보므로, 수급인은 각 지연 구간이 '전적으로 발주자 사유'임을 공정표·회의록·공문으로 입증해야 합니다. 발주자는 수급인의 공사 이행에 협력할 의무(부지 인도·설계도서 제공·인허가 협조·대금 지급)를 지고 이는 도급계약상 부수적 채무이므로, 협력의무 위반으로 인한 지연 손해는 수급인이 배상을 청구할 수 있습니다.
• 늘어난 현장 관리비(간접비)는 민간 공사에서는 계약 조항과 채무불이행 손해배상으로 청구합니다. 계약서에 공기 연장 시 비용 정산 조항이 있으면 그에 따르고, 없더라도 발주자 귀책(설계변경·대금 지연)으로 공기가 연장되어 추가 지출한 현장 인건비·사무소 임차료·장비 유지비는 민법 제390조의 손해로 청구할 수 있습니다. 다만 공기 연장을 서면으로 신청하고 발주자가 이를 알면서 공사를 계속 받은 사정, 추가 비용의 실제 지출 증빙이 있어야 인정됩니다. 공공공사의 간접비는 차수별 계약과 조정 신청 절차에 묶여 있으므로 016을 참조합니다. 발주자의 해제권은 수급인의 이행지체를 이유로 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간 내 이행이 없을 때 생기며(민법 제544조), 수급인이 이행거절 의사를 명백히 하면 최고 없이 해제할 수 있습니다. 그러나 기성금 미지급 상태에서 수급인이 불안의 항변권으로 중단한 것은 이행지체가 아니므로, 발주자의 해제는 무효가 되고 오히려 발주자 귀책의 해제로 평가되어 수급인이 기성고 정산과 손해배상을 청구할 수 있습니다.
• 4. 판단기준
• 1) 수급인의 중단 정당성 — 기성금 미지급의 정도(약정 대금의 상당 부분), 지급 최고와 중단 통지 여부, 불안의 항변권 요건.
• 2) 지연 원인별 귀책 — 설계변경(발주자 지시인가), 대금 지연, 부지·인허가·민원(발주자 협력의무), 자재·인력·하도급(수급인), 기상·전염병(불가항력 여부).
• 3) 동시지연의 처리 — 발주자 사유가 전적인가 경합인가(경합이면 감액 참작).
• 4) 공기 연장 절차 — 서면 신청·승인 여부, 발주자의 인지와 수용.
• 5) 추가 비용의 근거 — 계약상 정산 조항, 민법 제390조 손해배상, 실제 지출 증빙.
• 6) 해제의 요건 — 상당 기간 최고, 이행거절, 해제 사유의 귀책 귀속.
• 5. 원칙
• 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있고, 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다(민법 제536조). 대법원은 장기간 공사에서 기성금을 정기적으로 지급하기로 했는데 도급인이 정당한 이유 없이 지급하지 않아 약정 대금의 상당 부분을 받기 어려워졌다면 도급인에게 신용불안·재산악화가 없더라도 수급인은 제536조 제2항의 불안의 항변권으로 계속공사의무의 이행을 거절할 수 있어 공사 중단에 귀책이 없다고 보았고, 공사대금 지급의무와 완공의무는 원칙적으로 동시이행관계가 아니지만 도급인이 기성대금을 지체하고 완공 후에도 지급이 곤란한 현저한 사유가 있으면 수급인은 완공을 거절할 수 있다고 판시했습니다.
• 지체일수에서 공제되는 '수급인에게 책임 없는 사유'에 관하여 대법원은, 예상하지 못한 사정으로 공사 진행이 불가능했음을 수급인이 입증해야 하고 수급인의 귀책사유와 경합하는 정도라면 면책이 아니라 감액 참작사유에 그친다고 보았으며, 지반침하 사고로 인한 중단기간과 보강공사 기간처럼 수급인에게 책임 없는 기간은 공제하고 도급인 귀책이 없었다면 완성할 수 있었던 시점까지만 지체일수를 계산한다고 판단했습니다. 천재지변에 준하는 불가항력만 면책사유가 되고 경제 상황 변동이나 통상적 우천은 감액 참작사유라는 것도 확립된 판례입니다.
• 도급인의 협력의무에 관하여 대법원은, 도급인이 수급인의 공사 이행에 협력할 의무는 주된 채무에 종된 부수적 채무로서 민법 제163조 제3호의 '공사에 관한 채무'에 해당한다고 보았습니다. 부지 인도, 설계도서 제공, 인허가 협조, 대금 지급 등 협력의무의 불이행으로 공사가 지연되면 수급인은 채무불이행에 따른 손해배상(민법 제390조)으로 추가 비용을 청구할 수 있고, 공사계약일반조건이나 민간건설공사 표준도급계약서는 발주자 귀책 공기 연장 시 계약금액 조정 또는 비용 부담 조항을 두고 있습니다.
• 해제에 관하여 당사자 일방이 채무를 이행하지 않는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있으며, 채무자가 미리 이행하지 않을 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 않습니다(민법 제544조). 대법원은 수급인이 공사를 중단하자 도급인이 이행을 최고하고 약정에 따라 해제하겠다고 통고한 뒤 해제한 것은 적법하다고 보았고, 공사대금채권이 시효로 소멸했다면 미지급만으로 수급인의 약정해제 사유가 성립하지 않는다고 판단했습니다. 도급인 귀책으로 해제된 경우에도 지체상금 약정은 적용되되 지체일수 계산이 달라진다는 점과, 기성 부분이 도급인에게 이익이 되면 미완성 부분에 대해서만 해제의 효력이 미친다는 점을 함께 고려해야 합니다.
• 6. 예외
• 경미한 대금 지연 — 소액·단기의 기성금 지연은 '약정 대금의 상당 부분을 받기 어려운' 상태가 아니어서 불안의 항변권이 인정되지 않고, 이를 이유로 한 중단은 수급인 귀책이 됩니다.
• 중단 통지 없는 철수 — 서면 통지·최고 없이 현장을 비우면 정당한 이행거절이 아니라 이행지체·이행거절로 평가되어 발주자의 해제와 지체상금 청구가 정당화될 수 있습니다.
• 설계변경이 수급인 제안인 경우 — 수급인이 시공 편의를 위해 제안한 변경이나 수급인의 시공 오류를 바로잡기 위한 변경으로 인한 지연은 수급인 귀책입니다.
• 동시지연 — 같은 기간에 양쪽 귀책이 겹치면 수급인은 면책되지 않고 감액 참작만 받습니다.
• 공기 연장 미신청 — 발주자 귀책이 있어도 공기 연장과 비용 정산을 신청하지 않은 채 준공하면 추가 비용 청구가 '포기'로 평가될 위험이 있습니다.
• 전염병·규제 — 코로나19 같은 전염병이나 행정명령에 의한 공사 중지는 사안에 따라 불가항력으로 인정될 수 있으나, 일반적 자재난·인력난은 인정되기 어렵습니다.
• 7. 불리하게 작용하는 사정

▶ 수급인(시공사) 측

• • 중도금 미지급에 대한 지급 최고와 공사 중단 통지를 서면으로 하지 않았다.
• • 설계변경을 수급인이 제안했거나 시공 오류 수정을 위한 변경이었다.
• • 중단 기간에 수급인 측 자금난·인력 부족이 함께 있었다(동시지연).
• • 공기 연장·추가 비용을 서면으로 신청하지 않고 공사를 계속했다.
• • 추가 현장 관리비의 실제 지출 증빙(급여·임차료 영수증)이 없다.

▶ 도급인(발주자) 측

• • 정당한 이유 없이 중도금을 장기간 지급하지 않아 수급인의 중단이 정당화된다.
• • 설계변경을 반복 지시하고도 공기 연장·대금 조정을 거부했다.
• • 수급인의 정당한 중단을 이행지체로 보아 해제하면 그 해제가 무효이거나 발주자 귀책 해제가 된다.
• • 협력의무 위반(부지·인허가·설계도서 제공 지연)이 공문으로 확인된다.
• 8. 행위자별 증거 체크리스트

▶ 수급인(시공사) 측

• □ 계약서의 대금 지급 조건(기성·중도금 시기)과 실제 지급 내역(지연 일수·금액)
• □ 지급 최고·공사 중단 통지 내용증명, 재개 조건 제시 기록
• □ 설계변경 지시·승인 문서, 변경 설계 확정일, 변경에 따른 공정 변경표
• □ 공정표(당초·변경)와 지연 구간별 원인 분석표, 공정 회의록, 작업일보
• □ 공기 연장 신청서·발주자 회신, 추가 비용 산출 근거와 지출 증빙
• □ 발주자 협력의무 위반 자료(부지 인도·인허가·민원 처리 지연 공문)

▶ 도급인(발주자) 측

• □ 대금 지급 지연의 정당한 사유(기성 미달·하자·수급인의 선행 의무 불이행) 자료
• □ 수급인 귀책 지연 자료 — 인력·자재 투입 기록, 하도급 분쟁, 자금난 정황
• □ 설계변경이 수급인 제안·시공 오류에 기인한 자료
• □ 이행 최고서와 해제 통지서, 최고 기간과 수급인의 불응 기록
• □ 공기 연장 신청 부재 또는 거절 공문, 추가 비용 청구 부재(포기 정황)
• □ 대체 시공 계약과 추가 비용(손해배상 청구용)
• 9. 실무상 주의사항
• • 공사 중단은 '서면 최고 → 중단 통지 → 재개 조건 명시'의 순서로 합니다. '○일까지 중도금을 지급하지 않으면 지급 시까지 공사를 중단하며, 중단 기간은 수급인 귀책이 아님을 통지한다'는 내용증명이 핵심입니다. 중단 중에도 현장 안전 조치와 자재 보관은 계속해 보존 의무 위반 시비를 막습니다.
• • 지연 원인을 날짜 단위로 기록합니다. 공정표에 지연 구간을 표시하고 구간별 원인(설계변경 대기·대금 미지급·기상·자재)을 작업일보·공정 회의록·공문과 연결해 두면 귀책 판단과 지체상금 공제, 추가 비용 청구의 공통 자료가 됩니다.
• • 설계변경이 있을 때마다 '변경 범위·추가 비용·공기 연장'을 한 장의 변경 합의서로 받습니다. 세 가지를 함께 정해야 뒤에 비용·공기 어느 쪽도 다툼이 없습니다. 발주자가 합의서를 거부하면 변경 지시 공문과 수급인의 이의·연장 신청 공문을 남깁니다.
• • 추가 현장 관리비는 항목별 실지출 증빙(현장 인력 급여대장·4대보험, 사무소 임차 계약·영수증, 장비 임대료)으로 뒷받침하고, 공기 연장 신청과 연결해 청구합니다. 공공공사는 차수별 계약과 조정 신청 절차에 따릅니다.
• • 발주자는 수급인의 중단이 정당한지 먼저 판단해야 합니다. 자신의 대금 지연이 원인이면 해제보다 지급과 공기 연장 합의가 유리하고, 수급인 귀책이면 상당한 기간을 정한 최고 후 해제하며 대체 시공 비용을 손해배상으로 청구합니다. 최고 없는 해제는 무효가 될 수 있습니다.
• • 동시지연이 예상되면 수급인은 발주자 사유 구간과 자기 사유 구간을 분리해 '발주자 사유만으로도 그 기간 공사가 불가능했음'을 입증하는 데 집중하고, 경합 구간은 감액 참작으로 정리합니다.
• 10. 관련법률
• • 민법 제536조(동시이행의 항변권) — 제2항 불안의 항변권
• • 민법 제544조(이행지체와 해제), 제545조(정기행위와 해제), 제551조(해지, 해제와 손해배상)
• • 민법 제390조(채무불이행과 손해배상), 제393조(손해배상의 범위), 제400조(채권자지체)
• • 민법 제163조(3년의 단기소멸시효) 제3호 — 도급인의 협력의무
• • 민법 제398조(배상액의 예정) — 지체상금
• • 건설산업기본법 제22조(건설공사에 관한 도급계약의 원칙) — 공기 연장·비용 부담 조항, 민간건설공사 표준도급계약서(국토교통부 고시)
• • 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제66조(기타 계약내용의 변경으로 인한 계약금액의 조정), 공사계약일반조건 — 공공공사 공기 연장
• 11. 관련판례
• ▸ 대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다93025 판결 — 원도급사가 하수급인의 공사 중단을 이유로 공제조합에 계약보증금을 청구한 사안. 장기간 공사에서 기성금을 정기적으로 지급하기로 했는데 도급인이 정당한 이유 없이 지급하지 않아 약정 대금의 상당 부분을 받기 어려워졌다면, 도급인에게 신용불안·재산악화가 없더라도 수급인은 민법 제536조 제2항의 불안의 항변권으로 계속공사의무의 이행을 거절할 수 있어 공사 중단에 귀책이 없다고 판시했다.
• ▸ 대법원 2005. 11. 25. 선고 2003다60136 판결 — 도급인 측 설계변경이 있었던 건축공사에서 수급인이 중도금 지체를 이유로 동시이행항변과 지체책임 면제를 주장한 사안. 공사대금 지급의무와 완공의무는 원칙적으로 동시이행관계가 아니지만 도급인이 기성대금을 지체하고 완공 후에도 지급이 곤란한 현저한 사유가 있으면 수급인은 완공을 거절할 수 있고, 지체일수에서 공제되는 '수급인에게 책임 없는 사유'는 예상 못한 사정으로 공사 진행이 불가능했음을 입증해야 하며 귀책사유와 경합하는 정도면 감액 참작사유에 그친다고 판시했다.
• ▸ 대법원 2010. 11. 25. 선고 2010다56685 판결 — 신축건물에 맞춘 승강기 제작·설치 계약에서 도급인이 대금 미지급을 이유로 한 수급인의 약정해제 주장에 소멸시효를 항변한 사안. 공사대금채권이 시효로 소멸했다면 미지급만으로 약정해제사유가 성립하지 않고, 도급인이 수급인의 공사 이행에 협력할 의무는 주된 채무에 종된 부수적 채무로서 민법 제163조 제3호의 '공사에 관한 채무'에 해당한다고 판시했다.
• ▸ 대법원 2012. 10. 11. 선고 2010다34043, 34050 판결 — 지반침하 사고로 공사가 장기간 중단된 뒤 도급인이 이행지체를 이유로 해제한 사안. 지체일수 산정에서 수급인에게 책임 없는 지반침하 중단기간과 보강공사 기간을 공제해야 한다고 보아, 공사 지연의 귀책 판단과 공제 기간 산정의 기준을 제시했다.
• ▸ 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다1386 판결 — 수급인이 외환위기 자재비 폭등을 이유로 공사를 중단한 사안에서, 천재지변에 준하는 불가항력만 지체 면책사유가 되고 경제 상황 변동이나 통상적 우천은 면책사유가 아니라 감액 참작사유에 그친다고 판시해 공사 지연 귀책 판단의 기준이 되었다.
• 12. 작성자
• 박무협 법률문제연구소 (parkmoohyup-law.com)
• 작성일: 2026. 10. 16.
• 이 글은 일반적인 법률 정보의 제공을 목적으로 작성된 것으로, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 변호사와 상담하시기 바랍니다.