하자보수보증금과 보증서 — 시공사가 보수를 안 할 때 보증기관에서 어떻게 받나요?

• 1. 제목
• 하자보수보증금과 보증서 — 시공사가 보수를 안 할 때 보증기관에서 어떻게 받나요?
• 2. 질문
• “상가 건물을 준공하면서 시공사로부터 건설공제조합의 하자보수보증서(보증금액 공사금액의 3%, 보증기간 3년)를 받았습니다. 준공 2년 뒤 옥상 방수 하자와 외벽 타일 탈락이 생겨 시공사에 보수를 요구했지만 시공사는 부도 직전이라 응답이 없습니다. 보증기관에 어떻게 청구하나요? 보수비가 보증금액보다 크면 어떻게 되나요? 보증기관이 '설계 잘못'이라며 거절할 수 있나요?”
• 3. 결론(직접답변)
• 하자보수보증서는 수급인이 하자보수의무를 이행하지 않을 때 보증기관이 보증금액 한도에서 보수비 상당의 손해를 지급하는 제도입니다. 청구 절차는 ① 보증기간 내에 발생한 하자를 특정하여 시공사에 서면으로 보수를 요구하고(상당한 기간 부여), ② 시공사가 불이행하면 그 사실(회신 없음·거부)을 정리하여, ③ 보증약관이 정한 서류(보증서, 하자 내역·사진, 보수 요구 서면과 송달 자료, 보수비 견적 또는 감정서)를 갖추어 보증기관에 보증금 지급을 청구하는 순서입니다. 보증사고는 '보증기간 내 하자 발생 + 보수 요구 + 수급인의 불이행'으로 구성되므로, 하자의 발생 시점이 보증기간 내라는 점과 보수 요구의 송달이 핵심 증거가 됩니다. 대법원은 보증 대상이 사용검사(준공) 후 보증기간 내에 균열·누수 등으로 실제 발현된 하자에 한정되고, 사용검사 전부터 같은 상태였던 미시공·변경시공 자체는 보증 대상이 아니라고 보았으며, 보증서에 일률적으로 긴 보증기간이 적혀 있어도 공종별 하자담보책임기간 내 발생한 하자만 대상이라고 판단했습니다.
• 보수비가 보증금액을 넘으면 초과분은 시공사에게 청구해야 합니다. 보증기관의 책임은 보증금액이 한도이고, 그 한도 내에서도 실제 하자보수비(손해) 범위에서만 지급합니다. 한편 도급계약상 '하자보수 불이행 시 하자보수보증금은 도급인에게 귀속된다'는 조항은 손해배상액의 예정으로 추정되지만, 대법원은 이를 실손해가 보증금을 초과하면 초과액을 입증하여 추가로 청구할 수 있는 '특수한 손해배상액의 예정'이라고 보았습니다. 따라서 ① 보증기관에 보증금액 한도의 보수비를, ② 시공사에 초과 보수비와 확대손해를 각각 청구할 수 있고, 시공사가 부도·회생하면 초과분은 회생채권으로 신고합니다. 보증금청구권과 시공사에 대한 손해배상청구권은 별개의 권리이므로 함께 행사할 수 있으며 실제 보수비를 수령해 보수 목적이 달성되어야 다른 쪽이 소멸합니다.
• 보증기관의 '설계 잘못' 항변은 약관에 따라 유효할 수 있습니다. 하자보수보증은 '시공상 하자'를 대상으로 하므로 보증약관은 통상 설계상 하자, 도급인의 지시·제공 자재에 기인한 하자, 사용·관리 소홀로 인한 하자, 천재지변을 제외합니다. 대법원은 설계상 하자는 보증약관상 보증 대상이 아닌데 설계하자와 시공하자의 기여도를 구분 심리하지 않고 보증금 전액을 인용한 원심을 파기했으므로, 보증금 청구 시에는 감정 사항에 '시공상 하자와 설계상 하자의 구분·기여도'를 포함해야 합니다. 질문의 옥상 방수 불량·타일 탈락은 시공상 하자로 평가되는 경우가 많지만, 설계 사양(방수 공법·접착 방식) 자체의 문제라는 다툼이 있으면 전문가 의견으로 시공 과실을 특정합니다. 보증기관은 그 밖에 보증기간 경과, 약관상 통지 기한 도과, 주채무(수급인의 하자보수의무)의 부존재·소멸을 항변할 수 있으므로 기한 관리가 중요합니다.
• 4. 판단기준
• 1) 보증사고의 성립 — 보증기간 내 하자 발생(발현), 수급인에 대한 서면 보수 요구, 수급인의 불이행.
• 2) 보증 대상 하자 — 사용검사 후 보증기간 내 발현된 시공상 하자인가(미시공·변경시공 자체, 설계 하자, 사용 과실, 천재지변 제외).
• 3) 보증 범위 — 보증금액 한도, 실제 보수비 범위, 공종별 책임기간과 보증서 기간의 관계.
• 4) 보증금 조항의 성질 — 손해배상액 예정(특수한 예정 — 초과 손해 청구 가능) vs 위약벌.
• 5) 청구권자 — 도급인(발주자), 집합건물은 입주자대표회의.
• 6) 보증기관의 항변 — 보증기간·통지기한 경과, 주채무 소멸·제척기간, 약관상 면책, 변경계약 미통지.
• 5. 원칙
• 건설공사의 수급인은 발주자에 대하여 공사 종류별 하자담보책임기간 내에 발생한 하자에 대해 담보책임을 지고(건설산업기본법 제28조), 도급계약에서는 통상 수급인이 하자보수보증금을 현금으로 예치하거나 건설공제조합·전문건설공제조합·서울보증보험 등의 하자보수보증서를 제출하도록 정합니다. 공공공사는 국가계약법 시행령 제62조가 공사 성질에 따라 계약금액의 일정 비율(2~10%)의 하자보수보증금 납부를 정하고, 민간공사는 계약으로 정합니다. 보증기관의 보증채무는 수급인의 하자보수의무를 주채무로 하는 별개의 채무로서, 보증약관이 정한 보증사고가 보증기간 내에 발생해야 책임을 집니다.
• 대법원은 하자보수보증서의 보증 대상이 사용검사일 다음 날부터 보증기간 만료일까지 발생한 하자에 한정되고, 하자는 미시공·변경시공 자체가 아니라 균열·누수 등이 나타나 기능상·미관상·안전상 지장을 초래하는 현상을 뜻하므로 사용검사 전부터 같은 상태였던 항목은 보증 대상이 아니고 사용검사 후 발생한 시공불량은 보증 대상이라고 판단했습니다. 또 보증서에 3년으로 기재되어 있어도 보증 대상은 공종별 하자보수책임기간 내 발생한 하자로 한정되고 3년 보증서 제출만으로 책임기간 연장 약정이 있다고 볼 수 없으며, 시공 잘못이 사용검사 전에 있어도 그 지장이 사용검사 후 나타났다면 사용검사 후 하자라고 보았습니다. 설계상 하자는 보증약관상 보증 대상이 아니므로 설계하자와 시공하자의 기여도를 구분해 심리해야 한다고도 판시했습니다.
• 보증금 조항의 성질에 관하여 대법원은, 하자보수 불이행 시 보증금이 도급인에게 귀속된다는 약정은 손해배상액의 예정이지만 실손해가 보증금을 초과하면 그 초과액을 입증하여 추가 청구할 수 있는 '특수한 손해배상액의 예정'이라고 보아 보증금을 위약벌로 본 원심을 파기했고, 하자보수보증금이 손해배상액 예정인지 위약벌인지는 계약서·약관을 종합한 의사해석 문제이되 위약금은 손해배상액 예정으로 추정되므로 별도 손해배상 조항 없이 귀속 조항만 있으면 손해배상액의 예정으로 본다고 판단했습니다. 따라서 도급인은 보증금을 손해 입증 없이 귀속시킬 수 있고, 초과 손해는 입증하여 추가 청구할 수 있습니다.
• 보증금청구권과 손해배상청구권의 관계에 관하여 대법원은, 보증기관의 보증채무는 사업주체의 하자보수의무를 주채무로 하는 별개의 책임이므로 시공사에 대한 손해배상 청구와 보증기관에 대한 보증금 청구를 함께 인용해도 중복지급이 아니고, 보증회사에 대한 하자보수보증금청구권과 수급인에 대한 하자담보추급권은 근거·당사자·내용이 다른 별개의 권리로 부진정연대관계가 아니며, 하자가 겹치는 범위에서도 실제 보수비를 수령해 보수 목적이 달성돼야 다른 권리가 소멸하므로 시공사의 상계만으로는 보증금청구권이 줄지 않는다고 판시했습니다. 건설공제조합의 보증은 조합원 상호간의 상호보험적 성질을 가져 보증기간 내 보증사고에 한해 책임지고 변경계약·수수료 추징만으로 보증기간이 연장되지 않는다는 점도 하자보수보증에 그대로 적용됩니다.
• 6. 예외
• 보증기간 경과 후 발현된 하자 — 보증기간이 지난 뒤 나타난 하자는 보증 대상이 아니고, 시공사에 대한 민법상 담보책임(10년 등)만 남습니다.
• 사용검사 전 하자 — 미시공·변경시공처럼 준공 전부터 존재한 상태 자체는 보증 대상이 아니며, 손해배상 소송으로 다룹니다.
• 설계상 하자·도급인 지시 — 설계 사양 자체의 결함이나 도급인이 제공한 자재·지시로 인한 하자는 약관상 제외되고, 시공하자와 혼재하면 기여도에 따라 나뉩니다.
• 약관상 통지·협력의무 위반 — 하자 발생을 약관이 정한 기한 내에 통지하지 않거나 보증기관의 현장 조사에 협조하지 않으면 면책·감액될 수 있습니다.
• 주채무의 소멸 — 수급인의 하자보수의무가 제척기간 경과·합의로 소멸했다면 보증채무도 소멸합니다(보증의 부종성).
• 현금 예치 보증금 — 공사대금에서 공제·예치한 보증금은 보증기간 만료 후 하자가 없으면 반환해야 하고, 하자가 있으면 보수비에 충당하되 손해배상액 예정의 법리가 적용됩니다.
• 7. 불리하게 작용하는 사정

▶ 도급인(발주자) 측

• • 하자 발생 시점이 보증기간(또는 공종별 책임기간) 이후이거나 그 전 발생을 증명할 자료가 없다.
• • 시공사에 서면 보수 요구를 하지 않고 바로 보증기관에 청구했다.
• • 하자의 원인이 설계 사양·도급인 제공 자재·사용 과실로 평가된다.
• • 준공 전부터 있던 미시공·변경시공을 보증 대상으로 청구했다.
• • 약관상 통지 기한을 넘겼거나 변경계약을 보증기관에 통지하지 않았다.

▶ 수급인·보증기관 측

• • 보증금 귀속 조항은 손해배상액 예정으로 추정되어 도급인이 손해 입증 없이 귀속시킬 수 있다.
• • 실손해가 보증금을 초과하면 시공사는 초과분을 별도로 배상해야 한다.
• • 시공사의 상계·일부 변제만으로 보증기관의 보증채무가 줄지 않는다.
• • 사용검사 후 발현된 시공 불량은 시공 시점이 준공 전이어도 보증 대상이다.
• 8. 행위자별 증거 체크리스트

▶ 도급인(발주자) 측

• □ 하자보수보증서 원본·보증약관(보증사고 정의·보증기간·면책·통지 조항)
• □ 준공(사용검사)일, 보증기간 기산·만료일 계산 자료
• □ 하자 발현 시점 자료 — 일자 표시 사진·영상, 관리 일지, 민원·점검 기록
• □ 시공사에 대한 보수 요구 내용증명(상당 기간 부여)과 송달·회신 자료
• □ 보수비 견적서(복수)·감정서(시공하자/설계하자 구분, 공종별 책임기간 대응)
• □ 보증기관 청구서·접수증, 보증기관의 현장 조사 협조 기록

▶ 수급인·보증기관 측

• □ 하자 발생 시점이 보증기간·책임기간 이후임을 보여주는 자료(점검 기록, 사진)
• □ 설계도서·시방서(설계 사양에 따른 시공 — 설계하자 주장), 도급인 제공 자재·지시 자료
• □ 준공 당시 상태 자료(미시공·변경시공이 사용검사 전부터 존재)
• □ 약관상 통지 기한·협력의무 위반 사실, 변경계약 미통지 사실
• □ 수급인의 보수 제안·보수 완료 기록(보증사고 불성립)
• □ 실손해(보수비) 산정 반박 자료
• 9. 실무상 주의사항
• • 보증서를 받는 순간 '보증기간 만료일 캘린더'를 만듭니다. 공종별 하자담보책임기간(방수 3년, 설비 2년 등)과 보증서 기간을 대조해 각 공종의 실질 보증 만료일을 적고, 만료 3~6개월 전에 전문가 점검을 실시해 하자를 발견·통지합니다. 만료 후 발견된 하자는 보증 대상이 아닙니다.
• • 하자 발견 즉시 시공사에 '하자 특정 + 보수 기한' 내용증명을 보내고, 같은 날 보증기관에도 하자 발생 사실을 통지합니다. 약관상 통지 기한이 있는 경우가 많고, 통지 자체가 보증사고 성립의 요건이 되기도 합니다.
• • 보수비 산정은 공종별·하자별로 나누고 '시공상 하자'임을 분명히 합니다. 설계 사양 자체의 문제로 다투어질 항목은 감정에서 기여도를 구분하도록 하고, 보증 대상에서 제외될 설계하자 부분은 설계자·시공사에 대한 손해배상으로 돌립니다.
• • 보증금액을 넘는 보수비는 시공사에 별도 청구합니다. 보증금 귀속 조항은 '특수한 손해배상액의 예정'이므로 초과 손해를 입증하여 추가 청구할 수 있고, 시공사가 부도·회생 상태이면 회생채권 신고와 함께 연대보증인·대표이사 보증 여부를 확인합니다.
• • 보증기관이 지급을 거절하면 보증금 청구 소송에서 시공사(또는 분양자)를 공동피고로 하여 손해배상을 함께 청구합니다. 두 권리는 별개이므로 함께 인용될 수 있고, 어느 한쪽에서 실제 보수비를 수령하면 그 범위에서 정산합니다.
• • 공사 중 설계변경·공기 연장이 있으면 보증기관에 통지하고 보증서를 갱신합니다. 변경계약을 통지하지 않으면 변경된 범위·기간이 보증에서 빠질 수 있습니다.
• 10. 관련법률
• • 건설산업기본법 제28조(건설공사 수급인 등의 하자담보책임), 제56조(건설공제조합의 사업) — 하자보수보증
• • 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 제18조(하자보수보증금), 시행령 제62조(하자보수보증금) — 공공공사 요율
• • 민법 제398조(배상액의 예정), 제428조(보증채무의 내용), 제430조(목적, 형태상의 부종성), 제433조(보증인과 주채무자항변권)
• • 민법 제667조(수급인의 담보책임), 제670조·제671조(담보책임의 존속기간)
• • 약관의 규제에 관한 법률 제6조(일반원칙), 제7조(면책조항의 금지)
• • 공동주택관리법 제38조(하자보수보증금의 예치 및 사용) — 집합건물(023 참조)
• 11. 관련판례
• ▸ 대법원 2002. 7. 12. 선고 2000다17810 판결 — 근로자복지아파트에서 기초지반 침하로 건물 기울기·외벽 균열·누수가 발생했고 시공사가 부도난 뒤 연대보증인에게 청구한 사안. 하자보수 불이행 시 보증금이 도급인에게 귀속된다는 약정은 손해배상액의 예정이지만, 실손해가 보증금을 초과하면 그 초과액을 입증하여 추가 청구할 수 있는 '특수한 손해배상액의 예정'이라고 판시하고, 보증금을 위약벌로 보아 공제하지 않은 원심을 파기했다.
• ▸ 대법원 2001. 9. 28. 선고 2001다14689 판결 — 공공기관 발주 아파트 공사에서 수급인이 하자보수 요구에 장기간 불응하자 발주자가 직접 보수 후 보증금을 귀속시킨 사안. 하자보수보증금이 손해배상액 예정인지 위약벌인지는 계약서·약관을 종합한 의사해석 문제이고 위약금은 손해배상액 예정으로 추정되므로, 별도 손해배상 조항 없이 귀속 조항만 있으면 손해배상액의 예정으로 본다고 판시했다.
• ▸ 대법원 2006. 5. 25. 선고 2005다77848 판결 — 대단지 아파트 입주자대표회의가 보증기관에 하자보수보증금을 청구한 사안. 보증대상은 사용검사일 다음 날부터 보증기간 만료일까지 발생한 하자에 한정되고, 하자는 미시공·변경시공 자체가 아니라 균열·누수 등이 나타나 기능상·미관상·안전상 지장을 초래하는 현상을 뜻하므로, 사용검사 전부터 같은 상태였던 미시공 항목은 보증대상이 아니고 사용검사 후 발생한 시공불량은 보증대상이라고 판단했다.
• ▸ 대법원 2012. 9. 13. 선고 2009다23160 판결 — 입주자대표회의와 구분소유자들이 시공사와 건설공제조합을 함께 상대로 청구한 사안. 집합건물법상 하자 손해배상청구권은 구분소유자에게 귀속되어 입주자대표회의에는 없고, 입주자대표회의는 주택법령상 하자보수이행청구권과 보증금청구권만 가지며, 공제조합의 보증채무는 사업주체의 하자보수의무를 주채무로 하는 별개의 책임이므로 두 청구를 함께 인용해도 중복지급이 아니라고 판시했다.
• ▸ 대법원 2015. 3. 20. 선고 2012다107662 판결 — 입주자대표회의가 분양자를 대위해 시공사에 손해배상을, 보증보험사에 하자보수보증금을 함께 청구했는데 시공사가 분양자에 대한 공사대금 잔액으로 상계한 사안. 보증회사에 대한 하자보수보증금청구권과 수급인에 대한 하자담보추급권은 근거·당사자·내용이 다른 별개의 권리로 부진정연대관계가 아니고, 실제 보수비를 수령해 보수 목적이 달성돼야 다른 권리가 소멸하므로 상계만으로는 보증금청구권이 줄지 않는다고 판시했다.
• 12. 작성자
• 박무협 법률문제연구소 (parkmoohyup-law.com)
• 작성일: 2026. 10. 16.
• 이 글은 일반적인 법률 정보의 제공을 목적으로 작성된 것으로, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 변호사와 상담하시기 바랍니다.