신축 건물의 소유권 — 공사대금을 못 받은 시공사가 건물 소유권을 주장할 수 있나요?

• 1. 제목
• 신축 건물의 소유권 — 공사대금을 못 받은 시공사가 건물 소유권을 주장할 수 있나요?
• 2. 질문
• “건축주와 도급계약을 맺고 저희 자재·인력으로 5층 건물을 거의 다 지었는데 건축주가 잔금 6억 원을 주지 않습니다. 건축허가는 건축주 명의이고 기성금은 절반 정도 받았습니다. 건물 소유권이 저희에게 있다고 주장해서 보존등기를 하거나 건축주 명의 변경을 막을 수 있나요? 반대로 공사가 골조 단계에서 멈췄을 때 건축주가 다른 업체로 완공하면 건물은 누구 것인가요?”
• 3. 결론(직접답변)
• 원칙은 '자기의 노력과 재료로 건물을 지은 수급인이 원시취득한다'이지만, 대법원은 도급인 명의로 건축허가를 받고 소유권보존등기를 하기로 하는 등 완성 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 하는 합의(명시적·묵시적)가 있으면 도급인이 원시취득한다고 봅니다. 건축허가 명의가 건축주이고 기성금이 공정에 따라 지급되어 온 통상의 도급계약에서는 이러한 묵시적 합의가 인정되는 경우가 대부분이므로, 질문의 시공사가 건물 소유권을 주장하기는 어렵습니다. 대법원은 건축허가 명의가 도급인 측에 있고 대금 미지급 시 대물변제·가등기를 해주기로 약정한 사안에서 80% 시공 후 중단되어 독립 건물이 되었더라도 소유권은 도급인에게 귀속된다고 보았고, 반대로 허가 명의가 담보 목적에 불과하고 시공자가 자기 비용으로 지은 사안에서는 허가 명의만으로 도급인 귀속을 인정하지 않았습니다. 따라서 시공사의 보호 수단은 소유권이 아니라 유치권·저당권설정청구권·가압류이고, 보존등기 전이라면 건축주의 보존등기 후 즉시 저당권설정청구와 처분금지가처분을 준비해야 합니다.
• 건축주 명의 변경(건축관계자 변경신고)은 그 자체로 소유권을 옮기지 않습니다. 대법원은 건축허가가 권리를 부여하는 처분이 아니어서 허가 명의와 무관하게 비용·노력을 들인 자가 원시취득하고, 건축허가서상 건축주 명의만 양수한 자는 소유권을 취득하지 못한다고 보았습니다. 그러나 명의가 바뀌면 보존등기 명의자가 달라져 수급인의 저당권설정청구 상대방과 유치권 행사 상대방이 불명확해지고 분양·대출이 진행될 수 있으므로, 명의 변경 사실을 알면 즉시 건축주와 양수인에게 공사대금 채권과 유치권을 통지하고, 양수인에게 건축주의 채무 인수 또는 직불 약정을 요구합니다. 실무상 건축주 명의 변경에 시공사의 동의가 법적으로 필요한 것은 아니지만, 허가권자가 공사 관계자의 확인을 요구하는 경우가 있어 협상 수단이 됩니다.
• 골조 단계에서 멈춘 건물은 '독립 건물'인지에 따라 귀속이 갈립니다. 대법원은 최소한의 기둥·지붕·주벽이 있어 사회통념상 독립한 건물로 볼 수 있는 단계에 이르면 미완성이라도 토지에 부합하지 않는 독립 부동산이 되고, 그 단계에서 중단되었다면 원래의 건축주(또는 도급인 귀속 합의가 없으면 수급인)가 원시취득하며 그 뒤 다른 사람이 공사를 이어 완공해도 소유권이 바뀌지 않는다고 봅니다. 반면 기둥·지붕·주벽을 갖추기 전의 정착물은 토지의 부합물에 불과해 독립 소유권의 객체가 되지 않고, 그 상태에서 제3자가 완공하면 완공한 사람이 원시취득할 수 있습니다. 지상 1층이 구분소유 대상이 될 구조라면 상층부가 미완성이라도 독립 건물로 본 사례도 있습니다. 따라서 중단 시점에 지붕·주벽이 완성되어 있었는지가 핵심이고, 그 시점의 현황 사진·감리 기록이 소유권 다툼의 증거가 됩니다. 토지 소유자와 건축주가 다르면 토지 사용권원(지상권·임차권)이 없는 건물은 철거 위험이 있고, 공동저당 후 신축한 건물에는 법정지상권이 성립하지 않는다는 전원합의체 판례가 있으므로 토지 권리관계도 함께 확인해야 합니다.
• 4. 판단기준
• 1) 원시취득자 — 자기 노력·재료로 건축한 자(수급인) 원칙 vs 도급인 귀속 합의(건축허가 명의, 보존등기 약정, 기성 지급 구조, 대물변제·가등기 약정 등)의 존부.
• 2) 건축허가 명의의 의미 — 소유권 귀속 합의의 징표인가, 담보·편의 목적에 불과한가.
• 3) 독립 건물의 단계 — 중단 시점에 최소한의 기둥·지붕·주벽을 갖추었는가(구분소유 가능 구조 포함).
• 4) 완공자의 지위 — 독립 건물 단계 후 완공(소유권 불변) vs 그 전 완공(완공자 원시취득 가능).
• 5) 증축·개축 부분의 부합 — 물리적 결합뿐 아니라 용도·기능상 독립성, 구분행위의 유무.
• 6) 토지 권리관계 — 토지 사용권원, 법정지상권 성립 여부, 공동저당 후 신축.
• 5. 원칙
• 대법원은 건물 신축 도급계약에서 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성한 경우 그 소유권은 원칙적으로 수급인이 원시취득하지만, 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 하는 등 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 때에는 도급인이 원시취득한다고 봅니다. 건축허가 명의가 도급인 측에 있고 공사대금 미지급 시 완성 건물로 대물변제하거나 수급인에게 가등기를 해주기로 약정한 사안에서는 이를 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 한 합의로 해석해 수급인의 원시취득 주장을 배척했고, 토지소유자가 토지를 제공하고 시공자가 자기 비용으로 신축하면서 토지대금 담보 목적으로 건축허가 명의만 토지소유자로 한 사안에서는 담보 목적의 허가 명의만으로 도급인 귀속을 인정할 수 없다고 보았습니다. 전원합의체도 도급인 명의 허가·보존등기 약정 등 도급인 귀속 합의가 있으면 도급인이 원시취득한다는 법리를 재확인했습니다.
• 공동건축주에 관하여 대법원은, 공유자들이 구건물을 철거하고 각자 종전 점유 위치에 따라 구분소유하기로 약정한 뒤 공동건축주로 집합건물 신축을 도급한 사안에서 완성 건물을 도급인에게 귀속시키기로 한 합의가 있으면 도급인이 원시취득하고 공동건축주 사이의 각 전유부분 귀속은 그들 간 약정에 따른다고 보았으며, 건축허가는 권리를 부여하는 처분이 아니어서 허가 명의와 무관하게 비용·노력을 들인 자가 원시취득하고 건축허가서상 건축주 명의만 양수한 자는 소유권을 취득하지 못하며 민법 제548조 제1항 단서의 제3자에도 해당하지 않는다고 판단했습니다.
• 미완성 건물의 독립성에 관하여 대법원은, 최소한의 기둥·지붕·주벽이 이루어지면 독립한 부동산으로서 건물의 요건을 갖추고, 지상 1층만으로도 구분소유 대상이 될 구조라면 상층부가 미완성이어도 토지에 부합하지 않는 독립 건물이라고 보았으며, 공사 중단 시점에 사회통념상 독립 건물의 형태·구조를 갖추었다면 원래 건축주가 원시취득하고 그 뒤 다른 사람이 외관공사를 마쳐도 소유권을 취득하지 못한다고 판단했습니다. 반대로 수급인이 자기 노력·비용으로 공사하다 중단되고 도급인 귀속 합의가 없는 상태에서 다른 회사가 미완성 건물을 양수해 독립 건물 단계까지 완성한 사안에서는 나머지 공사를 한 양수 회사가 원시취득한다고 보았고, 기초공사 단계의 정착물은 토지의 부합물에 불과해 유치권 대상도 아니라고 판시했습니다.
• 부합과 토지 권리에 관하여 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득하되 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 않습니다(민법 제256조). 대법원은 증축부분의 부합 여부는 물리적 결합 상태뿐 아니라 용도·기능상 기존건물과 독립한 경제적 효용을 가져 별개 소유권 객체가 될 수 있는지도 함께 판단해야 하고, 증축부분이 구분건물이 되려면 구조·이용상 독립성 외에 소유자의 구분행위가 필요하며 표시변경등기를 한 이상 전체를 하나의 건물로 할 의사로 보아 기존 저당권 효력이 증축부분에 미친다고 보았습니다. 토지·구건물 공동저당 후 구건물을 철거하고 신축한 뒤 토지만 경락된 사안에서 전원합의체는 공동저당권자의 나대지 교환가치 기대를 보호하여 신축건물을 위한 법정지상권 성립을 부정했습니다.
• 6. 예외
• 도급인 귀속 합의가 없는 경우 — 건축허가 명의가 수급인이거나, 허가 명의가 담보 목적에 불과하고 수급인이 자기 비용으로 지은 경우에는 수급인이 원시취득하고 보존등기도 수급인 명의로 할 수 있습니다.
• 수급인 원시취득 시 도급인의 권리 — 수급인이 원시취득하더라도 도급인은 도급계약에 따라 공사대금 지급과 동시이행으로 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다.
• 독립 건물 전 중단 — 기둥·지붕·주벽을 갖추기 전 중단된 정착물은 토지 부합물이어서 소유권 객체가 아니고, 수급인은 기성고 보수 청구와 가압류로 보호받되 유치권·소유권 주장은 할 수 없습니다.
• 제3자를 위한 특약 — 분양계약·신탁계약으로 완성 건물을 수탁자·수분양자에게 귀속시키기로 한 경우 그 특약에 따릅니다.
• 증축부분의 독립성 — 구조·이용상 독립성이 있고 구분행위가 있으면 별개 소유권의 객체가 되어 기존 저당권이 미치지 않으나, 표시변경등기로 하나의 건물로 한 경우에는 부합합니다.
• 법정지상권 — 토지와 건물이 동일인 소유였다가 경매로 분리되면 법정지상권이 성립할 수 있으나, 공동저당 후 신축한 건물에는 성립하지 않습니다.
• 7. 불리하게 작용하는 사정

▶ 수급인(시공사) 측

• • 건축허가 명의가 건축주이고 기성금이 공정별로 지급되어 도급인 귀속의 묵시적 합의가 인정된다.
• • 대물변제·가등기 약정이 있어 소유권이 도급인에게 귀속되는 것을 전제로 한 계약으로 해석된다.
• • 중단 시점에 지붕·주벽을 갖추지 못해 독립 건물이 아니어서 소유권·유치권 모두 주장할 수 없다.
• • 건축주 명의 변경 후 양수인에게 채권·유치권을 통지하지 않아 분양·대출이 진행되었다.

▶ 건축주(도급인)·양수인 측

• • 허가 명의가 담보·편의 목적에 불과하고 수급인이 자기 비용으로 지은 사정이 드러난다.
• • 건축주 명의만 양수한 자는 소유권을 취득하지 못하고 해제 시 보호받는 제3자도 아니다.
• • 수급인 원시취득이 인정되면 공사대금 전액을 지급해야 이전등기를 받을 수 있다.
• • 독립 건물 단계에서 중단된 건물을 다른 업체로 완공해도 소유권은 원래 건축주(또는 수급인)에게 있다.
• 8. 행위자별 증거 체크리스트

▶ 수급인(시공사) 측

• □ 도급계약서(소유권 귀속·대물변제·가등기 조항), 건축허가서(명의·경위)
• □ 자재·노무 투입 자료(자기 비용 건축의 증거), 기성금 지급 내역
• □ 공사 중단 시점의 현황 사진·감리 기록(기둥·지붕·주벽 완성 여부)
• □ 건축주 명의 변경 신고 자료, 양수인에 대한 채권·유치권 통지 내용증명
• □ 보존등기·저당권설정청구·가처분 준비 자료
• □ 토지 등기사항증명서(토지 권리관계)

▶ 건축주(도급인)·양수인 측

• □ 건축허가 명의 취득 경위와 도급인 귀속 합의 자료(계약서·교신)
• □ 기성금·선급금 지급 내역(도급인 귀속의 징표)
• □ 명의 변경 합의서와 채무 인수·직불 약정 유무
• □ 독립 건물 단계 전 중단임을 보여주는 자료(완공자 원시취득 주장 시)
• □ 증축·개축 부분의 구조·용도·등기 자료(부합 여부)
• □ 토지 사용권원·저당권 설정 시기(법정지상권)
• 9. 실무상 주의사항
• • 시공사는 '소유권'이 아니라 '담보'로 싸워야 합니다. 통상의 도급계약에서는 도급인 귀속 합의가 인정되므로, 보존등기 전에는 유치권(점유 유지)을, 보존등기 후에는 저당권설정청구(가처분 병행)를, 그리고 공사대금 가압류를 준비하는 것이 현실적입니다.
• • 소유권 귀속을 시공사에 두고 싶다면 계약서에 '완성 건물의 소유권은 공사대금 완납 시까지 수급인에게 귀속하고 보존등기는 수급인 명의로 한다'는 명시 조항을 넣고 건축허가 명의도 그에 맞춥니다. 반대로 건축주는 '건물 소유권은 건축주에게 귀속한다'는 조항과 건축주 명의 허가로 묵시적 합의 다툼을 없앱니다.
• • 공사 중단이 예상되면 중단 시점의 구조 상태(기둥·지붕·주벽)를 사진·영상·감리 확인으로 기록합니다. 독립 건물 여부는 소유권·유치권·부합 판단의 공통 기준이고, 뒤에 다른 업체가 공사를 이어가면 입증이 어려워집니다.
• • 건축주 명의 변경 소식을 들으면 즉시 ① 양수인에게 공사대금 채권·유치권 통지, ② 채무 인수 또는 직불 약정 요구, ③ 허가권자에 대한 이의 제기(공사 관계자 확인 절차)를 검토합니다. 명의 변경이 소유권을 옮기지는 않지만 분양·대출로 담보 가치가 빠져나갈 수 있습니다.
• • 토지 소유자와 건축주가 다른 경우 시공사는 착공 전 토지 사용권원(토지 소유자의 사용승낙·지상권·임대차)을 확인합니다. 권원이 없으면 완성 건물이 철거 위험에 놓여 유치권·저당권의 담보 가치가 사라집니다.
• • 증축·리모델링 공사에서는 증축 부분이 기존 건물에 부합하는지(기존 저당권이 미치는지)를 확인하고, 독립성이 있는 증축 부분을 담보로 삼으려면 구분행위(구분등기)를 요구합니다.
• 10. 관련법률
• • 민법 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득), 제256조(부동산에의 부합), 제366조(법정지상권), 제548조(해제의 효과, 원상회복의무) 제1항 단서
• • 민법 제664조(도급의 의의), 제665조(보수의 지급시기), 제666조(수급인의 저당권설정청구권), 제320조(유치권)
• • 건축법 제11조(건축허가), 제16조(허가와 신고사항의 변경) — 건축관계자 변경신고, 제22조(건축물의 사용승인)
• • 부동산등기법 제65조(소유권보존등기의 신청인)
• • 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조(건물의 구분소유) — 구분행위
• • 민사집행법 제81조(첨부서류) — 미등기 건물에 대한 강제집행
• 11. 관련판례
• ▸ 대법원 1997. 5. 30. 선고 97다8601 판결 — 토지소유자가 토지를 제공하고 시공자가 자기 비용으로 상가·아파트를 신축하면서 토지대금 담보 목적으로 건축허가 명의만 토지소유자로 한 사안. 자기 노력·재료로 건축한 자가 원시취득하는 것이 원칙이고, 도급인 명의로 허가·보존등기를 하기로 하는 등 소유권을 도급인에게 귀속시키는 합의가 있어야 도급인이 원시취득한다고 보아, 담보 목적의 허가 명의만으로는 토지소유자에게 귀속시킬 수 없다며 파기환송했다.
• ▸ 대법원 1992. 3. 27. 선고 91다34790 판결 — 건축허가 명의가 도급인 측에 있고 공사대금 미지급 시 완성 건물로 대물변제하거나 수급인에게 가등기를 해주기로 약정한 사안. 수급인이 약 80% 시공 후 중단하여 건물이 독립한 형태를 갖추었더라도, 위 약정은 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 한 합의로 해석되어 수급인의 원시취득 주장을 배척했다.
• ▸ 대법원 2003. 12. 18. 선고 98다43601 전원합의체 판결 — 토지·구건물 공동저당 후 구건물을 철거하고 수급인이 건물을 신축한 뒤 토지만 경락된 사안. 공동저당권자의 나대지 교환가치 기대를 보호하여 신축건물을 위한 법정지상권 성립을 부정하고, 도급인 명의 허가·보존등기 약정 등 도급인 귀속 합의가 있으면 도급인이 원시취득한다는 법리를 재확인하며 수급인 원시취득으로 본 원심을 파기했다.
• ▸ 대법원 2005. 11. 25. 선고 2004다36352 판결 — 공유자들이 구건물을 철거하고 각자 종전 점유 위치에 따라 구분소유하기로 약정한 뒤 공동건축주로 집합건물 신축을 도급한 사안. 완성 건물을 도급인에게 귀속시키기로 한 합의가 있으면 도급인이 원시취득하고, 공동건축주 사이의 각 전유부분 귀속은 그들 간 약정에 따른다고 보아 건축비 일부만 납부한 원고의 원시취득을 부정한 원심을 파기환송했다.
• ▸ 대법원 2002. 4. 26. 선고 2000다16350 판결 — 대지 공유자들과 건축업자가 교환계약을 맺고 공동건축주 명의로 허가받았으나 공사 분쟁으로 공유자들이 일부 비용을 들여 공사를 이어간 사안. 건축허가는 권리를 부여하는 처분이 아니어서 허가 명의와 무관하게 비용·노력을 들인 자가 원시취득하고, 중단 시점에 기둥·지붕·주벽을 갖춰 사회통념상 독립 건물이면 원래 건축주가 원시취득한다고 판시했다.
• ▸ 대법원 2007. 4. 26. 선고 2005다19156 판결 — 건축주 사정으로 중단된 미완성 건물을 원고가 인도받아 외관공사를 마치고 건축주 명의변경을 구한 사안. 중단 시점에 독립 건물의 형태·구조(최소한의 기둥·지붕·둘레벽)를 갖췄다면 원래 건축주가 원시취득하고, 건축허가서상 건축주 명의만 양수한 자는 소유권을 취득하지 못하며 민법 제548조 제1항 단서의 제3자에도 해당하지 않는다고 판시했다.
• ▸ 대법원 2011. 8. 25. 선고 2009다67443, 67450 판결 — 대지 공유지분권자들이 건설사에 아파트 신축을 도급했으나 공사가 중단되고 다른 회사가 미완성 건물을 양수하여 독립 건물 단계까지 완성한 사안. 수급인이 자기 노력·비용으로 완성한 건물은 특약 없는 한 수급인에게 귀속되고 도급인에게 귀속시키기로 한 합의가 없으므로 나머지 공사를 한 양수 회사가 원시취득한다고 본 원심을 수긍했다.
• ▸ 대법원 2001. 1. 16. 선고 2000다51872 판결 — 토지 경락 당시 지하층과 지상 1층 골조·기둥·천장 및 1층 일부 벽체만 완성된 공작물의 독립 건물성이 문제된 사안. 최소한의 기둥·지붕·주벽이 있으면 독립 부동산이 되고, 지상 1층만으로도 구분소유 대상이 될 구조라면 미완성이어도 토지에 부합하지 않는 독립 건물이라고 보아 원심을 파기환송했다.
• ▸ 대법원 1985. 11. 12. 선고 85다카246 판결 — 기존 건물에 맞닿게 별도 벽체·기둥·계단·배선을 갖춘 부분을 증축했는데 대지 근저당 실행 경매에서 증축부분까지 함께 경락된 사안. 증축부분의 부합 여부는 물리적 결합 상태뿐 아니라 용도·기능상 기존건물과 독립한 경제적 효용을 가져 별개 소유권 객체가 될 수 있는지도 함께 판단해야 한다며 원심을 파기환송했다.
• ▸ 대법원 1999. 7. 27. 선고 98다32540 판결 — 공장 건물에 사무실을 증축한 뒤 건물표시변경등기와 근저당권 변경등기가 이뤄지고 배당순위가 다투어진 사안. 증축부분이 구분건물이 되려면 구조·이용상 독립성 외에 소유자의 구분행위가 필요하고, 표시변경등기를 한 이상 전체를 하나의 건물로 할 의사로 보아 기존 저당권 효력이 증축부분에 미친다고 판시했다.
• 12. 작성자
• 박무협 법률문제연구소 (parkmoohyup-law.com)
• 작성일: 2026. 10. 16.
• 이 글은 일반적인 법률 정보의 제공을 목적으로 작성된 것으로, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 변호사와 상담하시기 바랍니다.