공사대금 가압류·가처분 실무 — 무엇을 어떻게 잡고, 잘못 잡으면 어떤 책임을 지나요?

• 1. 제목
• 공사대금 가압류·가처분 실무 — 무엇을 어떻게 잡고, 잘못 잡으면 어떤 책임을 지나요?
• 2. 질문
• “공사대금 3억 원을 받지 못해 건축주의 재산을 가압류하려 합니다. 건축주 명의 토지·건물, 분양대금, 은행 예금 중 무엇을 먼저 잡아야 하나요? 가압류 신청에 어떤 자료가 필요하고 담보는 얼마나 드나요? 건축주가 '가압류 때문에 분양이 막혔다'며 손해배상을 하겠다는데 가능한가요? 반대로 건축주가 저희 현장 점유를 풀려고 가처분을 낸다는데 막을 수 있나요?”
• 3. 결론(직접답변)
• 가압류 대상은 '집행이 쉽고 상대방 압박이 큰 순서'로 고릅니다. ① 분양대금채권·임대료채권 가압류는 제3채무자(수분양자·임차인)에게 송달되어 건축주의 현금 흐름을 직접 막고 분양 진행에 영향을 주므로 압박 효과가 가장 크며, ② 예금채권 가압류는 은행별로 송달되어 잔액이 있으면 즉시 효과가 있으나 잔액이 없으면 빈 가압류가 되고, ③ 부동산 가압류는 처분을 막는 효과가 확실하지만 선순위 근저당이 많으면 배당 실익이 적습니다. 신청서에는 피보전권리(공사대금채권 — 도급계약서·기성 내역·미지급 확인 자료)와 보전의 필요성(건축주의 처분 우려·분양 진행·자력 부족)을 소명하고, 법원은 통상 청구금액의 일정 비율(부동산은 낮고 채권·유체동산은 높음)을 담보로 명하되 상당 부분 보증보험증권으로 갈음할 수 있습니다. 공사대금채권은 계약서·기성 자료가 명확하면 소명이 쉬운 편이어서 담보 비율을 낮출 수 있습니다.
• 잘못 잡으면 손해배상책임이 있습니다. 대법원은 가압류 후 본안에서 패소가 확정되면 집행채권자의 고의·과실이 추정되고, 청구금액에 크게 못 미치는 피보전권리만 인정된 경우에도 본안 확정 전에 그 범위에서 고의·과실이 추정되어 부당가압류 손해배상책임이 성립할 수 있다고 봅니다. 손해는 가압류된 금전의 지연이자 상당액, 부동산 처분 지연 손해, 보증료 등이고, 법원은 손해분담의 공평을 위해 책임을 일부 제한할 수 있습니다. 따라서 청구금액은 다툼 없는 공사대금을 기준으로 정하고, 다툼이 큰 추가공사비·지연손해금은 가압류 금액에서 빼거나 보수적으로 잡아야 합니다. 건축주 입장에서는 가압류 이의(민사집행법 제283조), 제소명령(제287조 — 채권자가 기간 내 본안소를 제기하지 않거나 제기한 소를 취하하면 취소), 사정변경에 의한 취소(제288조), 해방공탁(제282조 — 공탁하면 집행이 취소되고 가압류 효력은 공탁금회수청구권에 미침)으로 대응하며, 가압류 집행이 계속되는 동안에는 공사대금의 소멸시효도 중단된 상태로 유지되고 제소기간 도과로 취소되어도 시효중단 효력이 소급 소멸하지는 않는다는 것이 판례입니다.
• 가처분은 양쪽 모두에게 신중한 수단입니다. 건축주가 수급인의 현장 점유를 풀려면 점유이전금지·공사방해금지 가처분이나 유치권 부존재를 전제로 한 인도 단행 가처분을 신청해야 하는데, 수급인에게 미지급 공사대금이 있고 점유가 적법하면 유치권이 소명되어 단행 가처분은 인용되기 어렵습니다. 반대로 수급인이 '계약 해지의 효력 정지'나 '다른 업체와의 도급계약 체결 금지'를 구하는 가처분은, 대법원이 계약위반 손해가 금전배상으로 회복 가능하고 상대방 협력 없이 이행 강제가 어려운 계약이면 보전의 필요성을 더 신중히 판단해야 한다고 보았으므로 인용 가능성이 낮고 공사대금 가압류와 유치권으로 대응하는 것이 현실적입니다. 가압류된 공사대금채권에 대해 발주자(제3채무자)가 수급인에 대한 반대채권(하자·지체상금 등)으로 상계하려면 전원합의체 판례상 압류 당시 상계적상에 있거나 반대채권의 변제기가 피압류채권보다 먼저 도래해야 하므로, 가압류 채권자는 제3채무자 진술서로 상계 가능성을 미리 확인합니다.
• 4. 판단기준
• 1) 피보전권리의 소명 — 공사대금채권의 존재·금액(계약서·기성·미지급 확인), 다툼 있는 부분의 분리.
• 2) 보전의 필요성 — 처분·은닉 우려, 자력 부족, 분양·매각 진행 등 구체적 사정.
• 3) 대상 선택 — 분양대금·임대료채권(압박·현금), 예금(즉시성·공허 위험), 부동산(처분 금지·배당 실익).
• 4) 담보 — 청구금액 대비 비율, 보증보험 갈음 가능 범위.
• 5) 부당가압류 책임 — 본안 패소·청구금액 과다 시 고의·과실 추정, 손해 범위와 책임 제한.
• 6) 채무자의 대응 — 이의·제소명령·사정변경 취소·해방공탁, 시효중단 효력의 존속.
• 7) 가처분의 보전 필요성 — 금전배상 가능성, 이행 강제 가능성, 유치권 소명 여부.
• 5. 원칙
• 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있고, 가압류는 이를 하지 아니하면 판결을 집행할 수 없거나 판결을 집행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 할 수 있습니다(민사집행법 제276조·제277조). 채권자는 청구채권과 가압류의 이유를 소명해야 하고(제279조), 법원은 담보를 제공하게 하고 가압류를 명할 수 있으며(제280조), 채무자는 가압류 명령에서 정한 해방금액을 공탁하여 집행 취소를 구할 수 있습니다(제282조). 채무자는 가압류 결정에 이의를 신청할 수 있고(제283조), 채권자가 제소명령 기간 내에 본안의 소를 제기하지 않으면 가압류가 취소되며(제287조), 사정변경이 있거나 가압류 집행 후 3년간 본안의 소를 제기하지 않으면 취소를 구할 수 있습니다(제288조).
• 대법원은 가압류 채무자가 해방금을 공탁하여 집행취소를 받은 경우 가압류의 효력은 공탁금 자체가 아니라 채무자의 공탁금회수청구권에 미치고 가압류채권자는 우선변제권이 없다고 보았으며, 제소명령 기간 내 제기된 소가 취하로 계속되지 않게 되면 제소명령 불이행 취소사유에 해당하고, 제288조 제1항 제3호(3년 미제소)는 집행 전까지 본안소가 없었던 경우에만 적용되어 집행 전 확정판결이 있으면 해당하지 않는다고 판단했습니다. 시효에 관하여는 가압류의 집행보전 효력이 존속하는 동안 시효중단 효력도 계속되고 본안 승소판결 확정으로 그 효력이 흡수·소멸하지 않으며, 적법한 가압류가 제소기간 도과로 취소되어도 민법 제175조의 시효중단 효력 상실 사유에 해당하지 않고 시효는 취소 시점부터 다시 진행한다고 보았습니다.
• 부당가압류 책임에 관하여 대법원은, 보전처분 후 본안 패소가 확정되면 집행채권자의 고의·과실이 추정되고 과다 가압류는 피보전권리가 부정된 범위에서 추정이 적용되며 손해분담의 공평을 위한 책임제한은 사실심의 전권이라고 판시했고, 본안 확정 전이라도 청구금액에 크게 못 미치는 피보전권리만 인정되면 고의·과실이 추정되어 손해배상책임이 성립할 수 있다고 보았습니다. 가압류된 공사대금채권에 대한 제3채무자의 상계에 관하여 전원합의체는, 압류 전 취득 사실만으로는 부족하고 압류 당시 상계적상에 있거나 반대채권의 변제기가 피압류채권의 변제기와 같거나 먼저 도래해야 상계로 대항할 수 있다고 판단했습니다.
• 직불약정과 압류의 관계에 관하여 대법원은, 도급인·원수급인·하수급인이 공사대금을 하수급인에게 직접 지급하기로 약정한 뒤 원수급인의 채권자가 공사대금채권을 압류한 사안에서 약정이 채권 자체를 넘기는 취지면 실질적 채권양도로서 확정일자 있는 승낙 없이는 압류채권자에 대항할 수 없고 실제 시공 범위 직불 취지면 압류통지 도달 전 기성 부분에 한해 대항할 수 있다고 보았습니다. 가처분에 관하여는, 시공사가 시행사의 도급계약 해지에 대해 효력정지 및 제3자와의 계약 체결 금지 가처분을 신청한 사안에서 계약위반 손해가 금전배상으로 회복 가능하고 상대방 협력 없이 이행 강제가 어려운 계약이면 이행을 전제로 한 가처분의 보전의 필요성을 더 신중히 판단해야 한다며 효력정지 인용 부분을 파기했습니다.
• 6. 예외
• 피보전권리가 다투어지는 경우 — 추가공사비·지연손해금처럼 다툼이 큰 채권을 포함해 과다하게 가압류하면 그 부분은 본안에서 부정되어 고의·과실이 추정되고 손해배상책임을 집니다.
• 선순위 담보가 많은 부동산 — 가압류는 우선변제권이 없어 배당 실익이 없을 수 있고, 처분 금지 효과만 남습니다.
• 하도급 직불과의 충돌 — 하수급인의 직접지급청구권이 먼저 발생한 부분(직불합의 시공분)에 대한 가압류는 효력이 없고, 반대로 가압류가 먼저면 그 범위에서 직불청구권이 생기지 않습니다.
• 제3채무자의 상계 — 발주자가 압류 당시 상계적상에 있거나 변제기가 먼저 도래하는 하자·지체상금 채권을 가지고 있으면 가압류 채권자에게 상계로 대항할 수 있어 실익이 줄어듭니다.
• 해방공탁 — 채무자가 해방금을 공탁하면 집행은 취소되고 가압류 효력은 공탁금회수청구권에 옮겨지므로, 채권자는 본안 승소 후 그 청구권에 집행해야 합니다.
• 가처분의 한계 — 금전으로 배상 가능한 계약상 지위 분쟁은 가처분의 보전 필요성이 부정되기 쉽고, 유치권이 소명되는 현장에 대한 인도 단행 가처분은 인용되기 어렵습니다.
• 7. 불리하게 작용하는 사정

▶ 수급인(가압류 채권자) 측

• • 다툼이 큰 추가공사비까지 포함해 과다한 청구금액으로 가압류했다가 본안에서 일부만 인정되었다.
• • 제소명령을 받고 기간 내 본안소를 제기하지 않았거나 제기한 소를 취하했다.
• • 예금 가압류를 했으나 잔액이 없어 효과가 없고 담보만 묶였다.
• • 발주자가 압류 당시 상계적상의 하자·지체상금 채권을 보유하고 있다.
• • 직불합의로 이미 하수급인에게 이전된 공사대금채권을 가압류했다.

▶ 건축주(가압류 채무자) 측

• • 공사대금이 계약서·기성 확인으로 명확해 피보전권리가 쉽게 소명된다.
• • 분양 진행 중 분양대금채권이 가압류되어 자금 흐름이 막힌다.
• • 부당가압류 손해배상은 본안에서 수급인이 패소하거나 청구금액이 크게 과다한 경우에만 인정된다.
• • 해방공탁을 하면 집행은 풀리지만 공탁금이 묶이고, 가압류의 시효중단 효력은 유지된다.
• 8. 행위자별 증거 체크리스트

▶ 수급인(가압류 채권자) 측

• □ 도급계약서·변경계약서, 기성 내역·기성 확인서, 미지급 잔액 산정표(다툼 없는 부분과 있는 부분 구분)
• □ 보전의 필요성 — 분양 공고·매각 광고, 건축주의 채무 현황·신용 정보, 처분 시도 정황
• □ 가압류 대상 특정 — 등기사항증명서, 분양계약 현황·수분양자 명단, 임대차계약, 거래 은행 정보
• □ 담보 제공 자료(보증보험증권), 제3채무자 진술서(상계·선행 압류 확인)
• □ 본안 소 제기 자료(제소명령 대응), 가압류 결정문·송달 일자(시효중단)

▶ 건축주(가압류 채무자) 측

• □ 공사대금 다툼 자료 — 하자·지체상금·기성 미달 등 반대채권과 그 변제기(상계 가능성)
• □ 가압류로 인한 손해 자료 — 분양 지연·대출 거절·금융비용, 가압류 금액과 본안 인정액의 차이
• □ 가압류 이의·제소명령·사정변경 취소 신청 자료, 해방공탁서
• □ 직불합의서·하수급인 직접지급청구권 발생 자료(가압류 효력 부정)
• □ 수급인 점유의 불법성·유치권 부존재 자료(가처분 신청 시)
• 9. 실무상 주의사항
• • 가압류는 '다툼 없는 금액으로, 집행 실익 있는 대상에, 본안 소와 함께' 합니다. 청구금액은 계약서·기성으로 확정되는 공사대금을 기준으로 하고, 추가공사비는 별도 소명이 충분할 때만 포함합니다. 과다 가압류는 손해배상 위험과 담보 부담을 함께 키웁니다.
• • 대상은 분양대금·임대료채권을 우선 검토합니다. 제3채무자 송달로 건축주의 현금 흐름을 직접 막아 협상을 끌어내는 효과가 크고, 부동산 가압류는 처분 방지용으로 병행합니다. 예금 가압류는 거래 은행·잔액 정보가 있을 때만 실효적입니다.
• • 가압류 결정 후 즉시 본안 소를 제기합니다. 제소명령에 걸려 취하·미제기로 취소되면 가압류 비용만 날리고, 본안 소 제기는 시효 관리와 조기 판결 확보에도 필요합니다. 하수급인 직불·선행 압류 현황은 제3채무자 진술서로 확인해 실익을 점검합니다.
• • 건축주는 가압류를 받으면 ① 다툼 있는 부분(하자·지체상금)에 대한 이의, ② 제소명령 신청, ③ 분양 진행이 급하면 해방공탁 또는 일부 지급·공탁을 통한 취소 협상, ④ 본안에서 과다 청구가 드러나면 부당가압류 손해배상 반소를 검토합니다.
• • 제3채무자(발주자)는 가압류 송달 후 수급인에게 지급하면 이중지급 위험이 있으므로 지급을 중단하고, 상계할 반대채권이 있으면 전원합의체 기준(압류 당시 상계적상 또는 변제기 선도래)을 충족하는지 확인한 뒤 상계 통지를 하며, 복수의 압류·직불 청구가 경합하면 혼합공탁을 검토합니다.
• • 현장 점유를 둘러싼 가처분은 유치권 소명이 핵심입니다. 수급인은 미지급 공사대금과 적법한 점유 개시를 소명해 인도 단행 가처분을 막고, 건축주는 점유의 불법성·유치권 포기 특약·경매개시 후 점유 등을 소명해야 합니다. 계약상 지위에 관한 가처분(해지 효력정지 등)은 인용 가능성이 낮으므로 금전 보전 수단을 우선합니다.
• 10. 관련법률
• • 민사집행법 제276조(가압류의 목적), 제277조(보전의 필요), 제279조(가압류신청), 제280조(가압류명령), 제282조(가압류해방금액), 제283조(가압류결정에 대한 채무자의 이의신청), 제287조(본안의 제소명령), 제288조(사정변경 등에 따른 가압류취소), 제300조(가처분의 목적), 제301조(가압류절차의 준용)
• • 민법 제168조(소멸시효의 중단사유), 제175조(압류, 가압류, 가처분과 시효중단), 제498조(지급금지의 명령을 받은 채권을 수동채권으로 하는 상계의 금지), 제750조(불법행위의 내용)
• • 민사집행법 제227조(금전채권의 압류), 제229조(금전채권의 현금화방법), 제237조(제3채무자의 진술의무), 제248조(제3채무자의 채무액의 공탁)
• • 하도급거래 공정화에 관한 법률 제14조, 건설산업기본법 제35조 — 직불과 압류의 경합
• 11. 관련판례
• ▸ 대법원 2012. 2. 16. 선고 2011다45521 전원합의체 판결 — 공사대금채권이 가압류된 뒤 본압류·추심명령을 받은 추심채권자에게 제3채무자가 압류 전 취득한 대여금채권으로 상계를 주장한 사안. 압류 전 취득 사실만으로는 부족하고, 압류 당시 상계적상에 있거나 반대채권의 변제기가 피압류채권의 변제기와 같거나 먼저 도래해야 상계로 대항할 수 있다고 보아 상계를 인정한 원심을 파기했다.
• ▸ 대법원 2023. 6. 1. 선고 2020다242935 판결 — 손해배상채권을 피보전권리로 본안 인정액의 수백 배를 청구금액으로 가압류한 사안. 보전처분 후 본안 패소가 확정되면 집행채권자의 고의·과실이 추정되고, 과다 가압류는 피보전권리가 부정된 범위에서 추정이 적용되며, 손해분담의 공평을 위한 책임제한 비율은 사실심의 전권이라고 판시했다.
• ▸ 대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다90026 판결 — 분양권 매매 정산금 분쟁에서 약 4억 원을 청구금액으로 채권가압류를 했으나 본안에서 약 1억 1,000만 원만 인정된 사안. 본안 확정 전이라도 청구금액에 크게 못 미치는 피보전권리만 인정되면 집행채권자의 고의·과실이 추정되어 부당가압류 손해배상책임이 성립할 수 있다고 보아 원심을 파기했다.
• ▸ 대법원 2000. 4. 25. 선고 2000다11102 판결 — 부동산 가압류 후 피보전채권의 본안 승소판결이 확정된 가압류결정취소 사건. 민법 제168조가 가압류를 시효중단사유로 둔 것은 권리행사로 보기 때문이므로 가압류의 집행보전 효력이 존속하는 동안 시효중단 효력도 계속되고, 본안 승소판결 확정으로 가압류의 시효중단 효력이 흡수·소멸하는 것도 아니라고 판시했다.
• ▸ 대법원 2011. 1. 13. 선고 2010다88019 판결 — 부동산 가압류 후 채권자가 제소명령 기간 내 본안소를 제기하지 않아 10여 년 뒤 가압류가 취소된 사안. 적법한 가압류가 제소기간 도과로 취소되어도 민법 제175조의 시효중단 효력 상실 사유에 해당하지 않으며, 시효는 가압류 취소 시점부터 다시 진행한다고 본 원심을 수긍했다.
• ▸ 대법원 2008. 7. 10. 자 2008마332 결정 — 자재대금채권 가압류 채권자가 제소명령 기간 내 본안소를 제기했다가 기간 경과 후 양수금청구로 별소를 내고 앞선 소를 취하한 사안. 기간 내 제기된 소가 취하로 계속되지 않게 되면 민사집행법 제287조 제4항의 제소명령 불이행 취소사유에 해당하며, 채권자는 청구취지·원인 변경으로 대처할 수 있었으므로 가압류를 취소해야 한다고 보았다.
• ▸ 대법원 2023. 10. 20. 자 2020마7039 결정 — 채권자가 본안 확정판결을 받은 뒤 부동산을 가압류했고 이후 3년간 새 본안소가 없자 지분취득자들이 가압류취소를 신청한 사안. 민사집행법 제288조 제1항 제3호(3년 미제소)는 집행 전까지 본안소가 없었던 경우에만 적용되고, 집행 전 확정판결이 있으면 해당하지 않으며 보전의사 포기는 제1호 사정변경으로 다툴 수 있다고 판시했다.
• ▸ 대법원 1996. 11. 11. 자 95마252 결정 — 가압류 채무자가 해방금을 공탁하여 집행취소를 받은 뒤 다른 채권자가 공탁금회수청구권을 압류해 배당절차가 개시된 사안. 가압류의 효력은 공탁금 자체가 아니라 채무자의 공탁금회수청구권에 미치고, 가압류채권자는 우선변제권이 없어 본안 확정 전 배당절차 개시도 위법하지 않으며 배당이의로 배당을 보류시킬 수 있다고 판시했다.
• ▸ 대법원 2008. 2. 29. 선고 2007다54108 판결 — 도급인·원수급인·하수급인이 공사대금을 하수급인에게 직접 지급하기로 약정한 뒤 근로복지공단이 원수급인의 공사대금채권을 압류한 사안. 약정이 채권 자체를 넘기는 취지면 실질적 채권양도로서 확정일자 있는 승낙 없이는 압류채권자에 대항할 수 없고, 실제 시공 범위 직불 취지면 압류통지 도달 전 기성 부분에 한해 대항할 수 있다고 판시했다.
• ▸ 대법원 2022. 2. 8. 자 2021마6668 결정 — 시행사가 시공사와의 공사도급 약정을 신뢰관계 파탄을 이유로 해지하자 시공사가 해지 효력정지 및 제3자와의 도급계약 체결금지 가처분을 신청한 사안. 피보전권리는 인정될 수 있어도, 계약위반 손해가 금전배상으로 회복 가능하고 상대방 협력 없이 이행 강제가 어려운 계약이면 이행을 전제로 한 가처분의 보전의 필요성을 더 신중히 판단해야 한다며 효력정지 인용 부분을 파기했다.
• 12. 작성자
• 박무협 법률문제연구소 (parkmoohyup-law.com)
• 작성일: 2026. 10. 19.
• 이 글은 일반적인 법률 정보의 제공을 목적으로 작성된 것으로, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 변호사와 상담하시기 바랍니다.