건설업 명의대여·면허대여 — 빌려준 회사와 빌린 사람, 누가 공사대금을 받고 누가 책임지나요?

• 1. 제목
• 건설업 명의대여·면허대여 — 빌려준 회사와 빌린 사람, 누가 공사대금을 받고 누가 책임지나요?
• 2. 질문
• “건설업 등록이 없는 저는 아는 종합건설사 명의를 빌려 상가 신축공사를 수주해 직접 시공했고 수수료 5%를 주기로 했습니다. 건축주가 공사대금 1억 5천만 원을 안 줍니다. 제가 건축주에게 직접 청구할 수 있나요, 명의 회사가 청구해야 하나요? 하도급업체가 명의 회사에 대금을 청구하면 명의 회사가 책임지나요? 명의 회사는 어떤 처벌을 받고, 수수료 약정은 유효한가요?”
• 3. 결론(직접답변)
• 실제 시공자(명의차용자)가 건축주에게 직접 청구하기는 어렵습니다. 대법원은 종합건설면허가 없는 원고가 면허업체 명의로 도급계약을 체결하고 대금도 면허업체 계좌로만 받다가 실제 시공자라며 건축주에게 직접 청구한 사안에서, 타인 명의 계약의 당사자는 합리적인 상대방이 누구를 당사자로 이해했는지에 따라 정해지는데 건축주는 면허업체를 계약당사자로 이해했으므로 명의차용자의 직접 청구는 인정될 수 없다고 보았습니다. 따라서 원칙적으로 계약 당사자인 명의 회사가 건축주에게 공사대금을 청구하고, 명의차용자는 명의 회사와의 내부 관계(공사대금 수령 후 정산)에서 받아야 합니다. 다만 건축주가 명의대여 사실을 알고 실제 시공자와 거래한다는 의사로 계약했다면(당사자 의사의 일치) 명의차용자가 당사자가 될 수 있고, 명의대여 도급계약서가 통정허위표시로 무효라고 보더라도 선의의 제3자(명의 회사의 공사대금채권을 가압류한 채권자 등)에게는 대항할 수 없다는 판례가 있으므로, 명의 회사의 채권자가 공사대금채권을 압류하면 실제 시공자가 받을 돈이 사라질 수 있습니다.
• 명의대여자(명의 회사)는 하도급업체에 책임을 집니다. 대법원은 상법 제24조의 명의대여자 책임이 건설업 면허대여에도 적용되고, 건설업은 공정별 하도급이 일반적이므로 면허대여자는 특별한 사정이 없는 한 자기 명의의 하도급거래도 허락한 것으로 보아 대여자를 영업주체로 오인한 하수급인에게 공사대금을 연대하여 책임진다고 판단했습니다. 또 건설업처럼 자격요건이 요구되는 사업의 명의대여자는 객관적·규범적으로 명의사용자를 지휘·감독할 지위에 있으므로 실제 지휘·감독 여부와 관계없이 명의사용자가 고용한 근로자의 사고에 대해 민법 제756조의 사용자책임을 진다고 보았습니다. 즉 명의 회사는 건축주에 대한 계약책임(하자담보·지체), 하수급인에 대한 대금 연대책임, 제3자·근로자에 대한 사용자책임을 모두 지면서 수수료 5%만 받는 구조이므로, 명의대여는 명의 회사에게 극히 위험한 거래입니다.
• 형사처벌과 약정의 효력은 모두 불리합니다. 건설산업기본법 제21조는 등록증·등록수첩을 빌려주거나 빌리거나 알선하는 것을 금지하고 위반 시 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금(제96조 — 법정형 확인 필요), 등록말소·영업정지(제83조)의 대상이 됩니다. 대법원은 금지되는 명의대여란 타인이 자기 상호로 자격 있는 건설업자인 것처럼 수급·시공하리라는 것을 알면서 승낙한 경우를 말하고 수급·시공 경위, 대가관계, 자금·기성금 관리, 책임과 손익의 귀속 등 객관적 사실로 판단하며, 회사가 자재조달·노무관리·기성금 처리 등 시공 전 과정에 실질적으로 관여했다면 공사 대부분을 타인이 시공했더라도 명의대여가 아니지만, 현장소장 1명만 파견하고 일정 비율의 대가만 받는 구조는 계약서 형식과 무관하게 명의대여라고 보았습니다. 명의대여계약과 그 대가인 수수료 약정, 명의대여 소개수수료 약정은 모두 무효라는 것이 대법원 판례이므로, 명의 회사는 수수료를 청구할 수 없고 이미 받은 수수료의 반환은 불법원인급여 법리에 따라 다투어집니다. 질문자는 ① 명의 회사가 건축주에게 공사대금을 청구하도록 협조를 받고(명의 회사 명의의 가압류·소송), ② 명의 회사와의 정산 약정을 서면으로 정리하며, ③ 명의 회사의 채권자가 공사대금채권을 압류하기 전에 회수를 서두르고, ④ 향후에는 건설업 등록(또는 경미한 공사 범위 내 시공)으로 구조를 바꿔야 합니다.
• 4. 판단기준
• 1) 계약 당사자의 확정 — 상대방(건축주)이 명의 회사와 실제 시공자 중 누구를 당사자로 이해했는가, 명의대여 사실을 알았는가.
• 2) 명의대여의 실질 — 명의 회사의 시공 관여 정도(자재·노무·기성금 관리·손익 귀속) vs 형식적 명의 제공과 대가 수수.
• 3) 명의대여자 책임의 범위 — 건축주에 대한 계약책임, 하수급인에 대한 상법 제24조 연대책임, 제3자·근로자에 대한 사용자책임.
• 4) 명의차용자의 권리 — 건축주에 대한 직접 청구 가부, 명의 회사에 대한 정산 청구, 부당이득.
• 5) 약정의 효력 — 명의대여계약·수수료·소개수수료 약정의 무효, 불법원인급여.
• 6) 제3자 보호 — 명의 회사의 채권자가 공사대금채권을 압류한 경우 통정허위표시의 선의 제3자 보호.
• 5. 원칙
• 건설사업자는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 건설공사를 수급 또는 시공하게 하거나 건설업 등록증·등록수첩을 빌려 주어서는 안 되고, 누구든지 이를 빌리거나 알선해서는 안 되며(건설산업기본법 제21조), 위반 시 형사처벌(제96조)과 등록말소 등 행정처분(제83조)의 대상이 됩니다. 대법원은 금지되는 명의대여란 타인이 자기 상호로 자격 있는 건설업자인 것처럼 수급·시공하리라는 것을 알면서 승낙·양해한 경우를 말하고 수급·시공 경위, 대가관계, 자금·기성금 관리, 책임과 손익의 귀속 등 객관적 사실로 판단해야 하며, 회사가 자재조달·노무관리·기성금 처리 등 시공 전 과정에 실질적으로 관여했다면 공사 대부분을 타인이 시공했더라도 명의대여가 아니라고 보아 유죄 원심을 파기한 반면, 자금력이 없어 착공하지 못한 공사를 타인이 자기 상호로 시공하게 하고 공사비의 일정 비율을 받기로 하며 현장소장 1명만 파견한 사안에서는 실질적 관여 여부를 객관적으로 판단해야 하고 계약서 형식만으로 부인할 수 없다며 무죄 원심을 파기했습니다.
• 계약 당사자에 관하여 대법원은, 종합건설면허가 없는 원고가 면허업체 명의로 여관 신축공사 도급계약을 체결하고 대금도 면허업체 법인계좌로만 수령한 뒤 실제 시공자라며 건축주에게 직접 공사대금을 청구한 사안에서, 타인 명의 계약의 당사자 확정은 당사자 의사 일치 여부, 불일치 시 계약의 성질·내용·체결 경위를 토대로 합리적인 상대방이 누구를 당사자로 이해했는지에 따르는데 건축주는 면허업체를 계약당사자로 이해했으므로 명의차용자의 직접 청구는 인정될 수 없다고 판단했습니다. 또 무등록 수급인이 도급인의 승낙 아래 종합건설업체 명의로 도급계약서를 작성해 건축허가를 받고 완공했는데 그 건설업체의 채권자가 계약서상 공사대금채권을 가압류·추심한 사안에서, 명의대여 도급계약서는 통정허위표시로 무효이나 선의의 가압류채권자는 민법 제108조 제2항의 제3자로 보호되므로 도급인은 실제 시공자가 다르다는 사정으로 가압류 효력을 부정할 수 없다고 보았습니다.
• 명의대여자의 책임에 관하여 타인에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 영업을 할 것을 허락한 자는 자기를 영업주로 오인하여 거래한 제3자에 대하여 그 타인과 연대하여 변제할 책임이 있습니다(상법 제24조). 대법원은 건설업 면허를 빌려준 피고 명의로 명의차용자 측이 전기공사 하도급계약을 체결하고 하수급인이 공사를 완료했으나 대금이 미지급된 사안에서, 상법 제24조 명의대여자 책임이 건설업 면허대여에도 적용되고 건설업은 공정별 하도급이 일반적이므로 면허대여자는 특별한 사정이 없는 한 자기 명의의 하도급거래도 허락한 것으로 보아 대여자를 영업주체로 오인한 하수급인에게 공사대금을 연대하여 책임진다고 판단했습니다. 또 건설회사 대표가 무자격자에게 회사 명의 사업자등록증·견적서를 내주어 공사를 수주하게 했고 그 무자격자가 고용한 근로자들이 사고로 부상한 사안에서, 건설업처럼 기술인력·장비 등 자격요건이 요구되는 사업의 명의대여자는 객관적·규범적으로 명의사용자를 지휘·감독할 지위에 있으므로 실제 지휘·감독 여부와 관계없이 민법 제756조 사용자책임을 진다고 보았습니다.
• 명의대여 약정의 효력에 관하여 대법원은, 면허 없는 피고가 공장 신축공사를 수주하면서 원고 소개로 면허업체 명의를 빌려 시공하고 소개 대가로 공사대금의 일정 비율을 지급하기로 약정한 사안에서, 건설업면허 명의대여계약은 건설업법에 비추어 무효이고 그 대가인 명의대여료 지급약정 및 명의대여 소개수수료 지급약정도 모두 무효라고 판단하여 소개수수료 청구를 기각한 원심을 유지했습니다. 따라서 명의 회사와 명의차용자 사이의 수수료·관리비 약정은 법적으로 강제할 수 없고, 이미 지급된 금원의 반환은 불법원인급여(민법 제746조)의 법리에 따라 원칙적으로 청구할 수 없되 불법성 비교에 따라 달라질 수 있습니다. 한편 명의대여 공사라도 건축주와 명의 회사 사이의 도급계약은 건축주가 명의대여 사실을 몰랐다면 명의 회사를 당사자로 하여 유효하게 성립하고, 명의 회사는 하자담보·지체 등 계약책임을 집니다.
• 6. 예외
• 건축주가 명의대여를 알고 실제 시공자와 거래한 경우 — 당사자 의사가 실제 시공자로 일치하면 명의차용자가 계약 당사자가 되어 직접 청구할 수 있고, 명의 회사는 계약 당사자가 아니라고 주장할 수 있습니다(다만 상법 제24조 책임은 오인한 제3자에게만).
• 명의 회사의 실질 관여 — 명의 회사가 자재·노무·기성금 관리와 손익 귀속을 실질적으로 담당했다면 명의대여가 아니라 정상 도급(하도급)으로 평가되어 형사책임이 없고, 실제 시공자는 하수급인의 지위가 됩니다.
• 하수급인이 명의대여를 안 경우 — 상법 제24조는 영업주로 오인한 제3자를 보호하므로, 명의대여 사실을 알고 거래한 하수급인은 명의 회사에 연대책임을 물을 수 없습니다.
• 불법원인급여의 예외 — 명의대여료를 이미 지급한 명의차용자가 반환을 구할 수 있는지는 양쪽 불법성의 비교에 따라 달라집니다.
• 경미한 공사 — 종합공사 5천만 원·전문공사 1,500만 원 미만의 경미한 공사는 등록 없이 할 수 있으므로 명의를 빌릴 필요가 없고, 그 범위에서는 실제 시공자가 직접 계약·청구합니다.
• 자격증(기술자) 대여 — 건설기술인 자격증 대여는 건설기술진흥법·국가기술자격법 위반으로 별도 처벌되고, 자본금 가장납입과 함께 부정 등록의 사유가 됩니다.
• 7. 불리하게 작용하는 사정
• ▶ 명의차용자(실제 시공자) 측
• • 건축주가 명의 회사를 당사자로 이해해 직접 청구가 부정된다.
• • 명의 회사의 채권자가 공사대금채권을 가압류하면 선의 제3자 보호로 대항할 수 없다.
• • 명의 회사가 수령한 공사대금을 정산해 주지 않아도 명의대여 약정은 무효여서 강제가 어렵다.
• • 무등록 건설업 영위로 형사처벌 대상이 된다.
• • 하수급인·근로자에 대한 책임은 실제 시공자로서 그대로 진다.

▶ 명의대여자(명의 회사) 측

• • 건축주에 대한 하자담보·지체 등 계약책임을 당사자로서 진다.
• • 하수급인에게 상법 제24조 연대책임, 근로자·제3자 사고에 사용자책임을 진다.
• • 수수료·관리비 약정이 무효여서 대가를 청구할 수 없다.
• • 형사처벌과 등록말소·영업정지 처분을 받는다.
• • 현장소장만 파견하고 실질 관여가 없으면 계약서 형식과 무관하게 명의대여로 인정된다.
• 8. 행위자별 증거 체크리스트

▶ 명의차용자 측

• □ 건축주가 명의대여 사실을 알고 실제 시공자와 거래했음을 보여주는 자료(교신·회의록·대금 지급 상대방)
• □ 실제 시공 자료(자재·노무 투입, 현장 관리, 비용 부담)
• □ 명의 회사와의 정산 약정·대금 수령 내역(내부 정산 청구용)
• □ 명의 회사의 채권자 압류 현황(공사대금 회수 위험 확인)
• □ 경미한 공사 해당 여부(공사 금액·분할 경위)
• ▶ 명의대여자·건축주·하수급인 측
• □ 도급계약서상 당사자 표시·날인, 대금 지급 계좌(계약 당사자 확정)
• □ 명의 회사의 시공 관여 자료(자재조달·노무관리·기성금 처리·손익 귀속) 또는 그 부재
• □ 하수급인이 명의 회사를 영업주로 오인했음을 보여주는 자료(계약서 명의·세금계산서·교신)
• □ 명의대여 대가 수수 내역(형사·행정 처분 자료이자 약정 무효의 근거)
• □ 근로자 사고 시 명의사용자의 고용·지휘 구조 자료(사용자책임)
• 9. 실무상 주의사항
• • 명의차용자는 '명의 회사를 통한 회수'를 즉시 설계합니다. 명의 회사 명의로 건축주 재산 가압류와 소 제기를 하도록 협조 약정(비용 부담·정산 방법)을 서면으로 정하고, 명의 회사의 재무 상태와 채권자 압류 위험을 확인해 회수를 서두릅니다. 명의 회사의 채권자가 공사대금채권을 압류하면 실제 시공자는 대항할 수 없습니다.
• • 건축주가 명의대여를 알고 있었다면 그 사실을 보여주는 자료(교신·회의록·대금 지급 상대방)를 확보해 실제 시공자가 당사자라는 주장을 준비하되, 이 주장은 동시에 무등록 영업의 자인이 되므로 형사 위험을 변호사와 검토합니다.
• • 명의 회사는 명의대여가 '수수료만 받고 모든 책임을 지는' 구조임을 알아야 합니다. 건축주에 대한 하자·지체 책임, 하수급인에 대한 연대책임, 근로자 사고의 사용자책임이 모두 명의 회사에 귀속되고 수수료 약정은 무효이며 형사·행정 처분까지 받습니다. 공사 참여가 필요하면 명의 제공이 아니라 실질적 시공 관여(자재·노무·기성금 관리)를 하는 정상 하도급 구조로 바꿉니다.
• • 하수급인은 계약서 명의 회사가 실제 영업주인지와 무관하게 명의 회사에 연대책임을 물을 수 있지만, 명의대여 사실을 알고 거래했다면 보호받지 못하므로 계약 시 상대방의 등록·실체를 확인하고 명의 회사 명의의 계약서·세금계산서를 받아 둡니다.
• • 건축주는 계약 상대방의 건설업 등록을 건설산업지식정보시스템에서 확인하고, 현장 실제 운영 주체가 계약 명의와 다르면 즉시 서면으로 이의하고 하도급대금 직불·지급보증 구조를 점검합니다. 명의대여 공사는 하자·사고 시 책임 주체가 흔들리고 공사대금 압류 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.
• • 형사 절차에서는 명의 회사의 '실질적 관여' 여부가 유무죄를 가르므로, 자재 조달·노무 관리·기성금 처리·손익 귀속에 관한 객관적 자료로 다투고, 명의차용자는 무등록 영업과 일괄 재하도급 문제도 함께 대비합니다.
• 10. 관련법률
• • 건설산업기본법 제9조(건설업 등록 등), 제21조(건설업 등록증 등의 대여 및 알선 금지), 제83조(건설업의 등록말소 등), 제96조(벌칙), 시행령 제8조(경미한 건설공사 등)
• • 상법 제24조(명의대여자의 책임)
• • 민법 제105조(임의규정), 제108조(통정한 허위의 의사표시), 제746조(불법원인급여), 제756조(사용자의 배상책임)
• • 건설기술 진흥법 제21조(건설기술인의 업무 등), 제87조(벌칙) — 자격증 대여
• • 하도급거래 공정화에 관한 법률 제14조(하도급대금의 직접 지급), 제13조의2(건설하도급 계약이행 및 대금지급 보증) — 명의대여 공사의 하도급 보호
• 11. 관련판례
• ▸ 대법원 2008. 10. 23. 선고 2008다46555 판결 — 건설업 면허를 빌려준 피고 명의로 명의차용자 측이 전기공사 하도급계약을 체결하고 하수급인이 공사를 완료했으나 대금이 미지급된 사안. 상법 제24조 명의대여자 책임이 건설업 면허대여에도 적용되고, 건설업은 공정별 하도급이 일반적이므로 면허대여자는 특별한 사정이 없는 한 자기 명의의 하도급거래도 허락한 것으로 보아, 대여자를 영업주체로 오인한 하수급인에게 공사대금을 연대하여 책임진다고 판단했다.
• ▸ 대법원 2007. 9. 6. 선고 2007다31990 판결 — 종합건설면허가 없는 원고가 면허업체 명의로 여관 신축공사 도급계약을 체결하고 대금도 면허업체 법인계좌로만 수령한 뒤 실제 시공자라며 건축주에게 직접 공사대금을 청구한 사안. 타인 명의 계약의 당사자 확정은 합리적인 상대방이 누구를 당사자로 이해했는지에 따르는데, 건축주는 면허업체를 계약당사자로 이해했으므로 명의차용자(실제 시공자)의 직접 청구는 인정될 수 없다고 판단했다.
• ▸ 대법원 2009. 7. 23. 선고 2006다45855 판결 — 무등록 수급인이 도급인의 승낙 아래 종합건설업체 명의로 도급계약서를 작성해 건축허가를 받고 완공했는데 그 건설업체의 채권자가 계약서상 공사대금채권을 가압류·추심한 사안. 명의대여 도급계약서는 통정허위표시로 무효이나 선의의 가압류채권자는 민법 제108조 제2항의 제3자로 보호되므로, 도급인은 실제 시공자가 다르다는 사정으로 가압류 효력을 부정할 수 없다고 판단했다.
• ▸ 대법원 1994. 10. 25. 선고 94다24176 판결 — 건설회사 대표가 무자격자에게 회사 명의 사업자등록증·견적서를 내주어 도색공사를 수주하게 했고 그 무자격자가 고용한 근로자들이 공사 중 사고로 부상한 사안. 건설업처럼 기술인력·장비 등 자격요건이 요구되는 사업의 명의대여자는 객관적·규범적으로 명의사용자를 지휘·감독할 지위에 있으므로, 실제 지휘·감독 여부와 관계없이 민법 제756조 사용자책임을 진다고 보아 책임을 부정한 원심을 파기했다.
• ▸ 대법원 1988. 12. 27. 선고 86다카2452 판결 — 면허 없는 피고가 공장 신축공사를 수주하면서 원고 소개로 면허업체 명의를 빌려 시공하고 소개 대가로 공사대금의 일정 비율을 지급하기로 약정한 사안. 건설업면허 명의대여계약은 건설업법에 비추어 무효이고 그 대가인 명의대여료 지급약정 및 명의대여 소개수수료 지급약정도 모두 무효라고 판단하여 소개수수료 청구를 기각한 원심을 유지했다.
• ▸ 대법원 2003. 5. 13. 선고 2002도7425 판결 — 전문건설업체 대표가 하도급대금의 일정 비율을 받고 무면허업자에게 회사 상호로 구조물공사를 시공하게 했다는 명의대여 기소 사안. 금지되는 명의대여란 타인이 자기 상호로 자격 있는 건설업자인 것처럼 수급·시공하리라는 것을 알면서 승낙·양해한 경우를 말하고 수급·시공 경위, 대가관계, 자금·기성금 관리, 책임과 손익의 귀속 등 객관적 사실로 판단해야 하며, 회사가 자재조달·노무관리·기성금 처리 등 시공 전 과정에 실질적으로 관여했다면 명의대여가 아니라고 보아 유죄 원심을 파기했다.
• ▸ 대법원 2003. 12. 26. 선고 2003도5541 판결 — 종합건설업체 대표가 자금력이 없어 착공하지 못한 재건축 아파트 공사를 타인이 자기 상호로 시공하게 하고 공사비의 일정 비율을 받기로 약정한 뒤 현장소장 1명만 파견한 명의대여 사안. 실질적 관여 여부는 수급 경위·대가·자금조달·손익귀속 등을 객관적으로 보아 판단해야 하고 계약서 형식만으로 부인할 수 없다며 무죄 원심을 파기했다.
• 12. 작성자
• 박무협 법률문제연구소 (parkmoohyup-law.com)
• 작성일: 2026. 10. 19.
• 이 글은 일반적인 법률 정보의 제공을 목적으로 작성된 것으로, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 변호사와 상담하시기 바랍니다.