신탁 사업장의 공사대금 — 발주자가 신탁회사일 때 누구에게 어떻게 받나요?

• 1. 제목
• 신탁 사업장의 공사대금 — 발주자가 신탁회사일 때 누구에게 어떻게 받나요?
• 2. 질문
• “시행사가 토지를 신탁회사에 신탁하고 저희와 공사도급계약을 맺었습니다. 계약서 발주자란에는 신탁회사가 들어 있지만 '신탁재산 범위 내에서만 책임진다'는 문구가 있습니다. 공사비 50억 원이 밀렸는데 신탁회사는 '자금집행순서상 대출금 상환이 우선이라 줄 돈이 없다'고 합니다. 신탁회사 고유재산에 청구할 수 있나요? 신탁 부동산에 유치권을 행사할 수 있나요? 시행사가 부도나면 저희는 어떻게 되나요?”
• 3. 결론(직접답변)
• 먼저 '누가 발주자인가'를 계약서로 확정해야 합니다. 관리형 토지신탁처럼 수탁자(신탁회사)가 사업시행자 겸 발주자로서 도급계약의 당사자가 된 경우 공사대금채권의 상대방은 수탁자이고, 수탁자는 원칙적으로 신탁재산뿐 아니라 고유재산으로도 책임을 지지만, 계약에 '신탁재산 범위 내에서만 책임진다'는 책임한정특약이 있으면 대법원은 계약자유 원칙상 유효하다고 보므로(2025년 판결 — 수분양자 사안) 수탁자의 책임은 신탁재산(분양수입금·사업비 계좌·신탁 부동산)으로 한정됩니다. 반면 담보신탁처럼 위탁자(시행사)가 발주자이고 수탁자는 담보 목적으로 소유권만 보유하는 구조에서는 수탁자가 계약 당사자가 아니므로 수탁자에게 공사대금을 청구할 수 없고, 대법원은 '신탁사무의 처리상 발생한 권리'는 수탁자를 채무자로 하는 권리만 뜻하므로 위탁자에 대한 채권으로 신탁재산을 압류·강제집행할 수 없다고 봅니다(신탁법 제22조). 따라서 질문의 계약이 수탁자 명의라면 신탁재산 한도에서 수탁자에게 청구할 수 있고, 시행사 명의라면 시행사에게만 청구할 수 있으며 신탁 부동산에 대한 강제집행은 막힙니다.
• 자금집행순서 조항은 시공사에게 불리하게 작동합니다. 신탁계약·사업약정의 자금집행순서(통상 제세공과금 → 신탁보수 → 대출원리금 → 공사비 → 시행사 이익)는 우선수익자(대주)를 보호하는 제3자를 위한 계약으로 해석되고, 대법원은 수탁자가 자금집행순서를 어기고 시공사에 계약금·선급금을 지급한 것은 '필수적 사업비'가 아니어서 우선수익자 동의 없이는 허용되지 않아 손해배상책임이 있다고 보았습니다. 또 하도급 직불 사안에서 신탁 자금집행순서 약정은 정지조건이어서 그 성취의 증명책임이 청구하는 쪽에 있다고 보았으므로, 시공사는 '자금집행순서상 공사비 지급 순위에 도달했다'는 점(대출원리금 상환 완료 또는 대주의 동의)을 증명해야 공사비를 받을 수 있습니다. 결국 시공사의 보호 수단은 ① 사업약정 체결 단계에서 공사비를 대출원리금과 같은 순위 또는 '필수 사업비'로 규정하고 분양수입금 중 일정 비율을 공사비로 우선 집행하도록 정하는 것, ② 수탁자 발주 구조에서 수탁자에 대한 공사대금채권을 신탁재산인 분양수입금 계좌에 대해 집행하는 것, ③ 유치권입니다.
• 신탁 부동산에 대한 유치권은 '수탁자가 발주자'인 경우에 성립합니다. 대법원은 토목공사 수급인이 사업주체에 대한 확정판결 공사대금채권을 피담보채권으로 수탁자 소유 토지에 유치권을 주장하자 수탁자가 인도를 청구한 사안에서 유치권을 전제로 공사대금 지급과 상환으로 인도를 명했고, 유치권자가 소유자 승낙 없이 제3자에게 사용하게 한 필지에 한해서만 소멸청구가 가능하다고 판단했습니다. 수탁자 발주 구조에서는 수탁자 소유 부동산에 대한 수탁자에 대한 공사대금채권이므로 견련성이 분명하지만, 위탁자 발주 구조에서는 위탁자에 대한 채권으로 수탁자 소유물을 유치하는 것이어서 견련성과 수탁자의 유치권 배제 특약(시공사가 대주단에 제출한 유치권 포기각서)이 다투어지고, 대법원은 유치권 포기 특약의 효력을 제3취득자도 원용할 수 있다고 보았으므로 포기각서가 있으면 유치권은 어렵습니다. 시행사가 부도나면 수탁자 발주 구조에서는 수탁자의 사업 계속·공매·시공사 교체가 신탁계약에 따라 진행되고 시공사는 책임준공 확약에 따라 완공 의무를 지는 경우가 많으며(대법원은 개발사업약정상 시공사의 책임준공·사업시행권 양수 의무 불이행 시 대출기관에 대한 손해배상책임을 인정), 위탁자 발주 구조에서는 시행사의 회생·파산 절차에서 회생채권으로 신고하면서 사업권 양수·대위 시행 또는 신탁 종료 시 정산 순위에서 공사비가 어떻게 배분되는지를 신탁계약의 정산 조항으로 확인해야 합니다. 신탁 종료 후 수탁자의 채무가 위탁자에게 면책적으로 이전된다는 특약의 효력을 인정한 판례도 있으므로, 신탁 종료·변경계약 시점에 공사대금채권의 상대방이 바뀌는지도 점검합니다.
• 4. 판단기준
• 1) 신탁 유형과 발주자 — 관리형 토지신탁(수탁자 발주) vs 담보신탁(위탁자 발주) vs 분양관리신탁·대리사무: 도급계약 당사자 확정.
• 2) 책임한정특약 — '신탁재산 범위 내 책임' 조항의 존재와 범위(신탁재산의 구성: 부동산·분양수입금·사업비 계좌).
• 3) 신탁재산 강제집행 금지 — 위탁자에 대한 채권으로 신탁재산 집행 불가(신탁법 제22조), 수탁자에 대한 채권은 가능.
• 4) 자금집행순서 — 공사비의 순위, 정지조건성과 증명책임, 우선수익자 동의, 필수 사업비 해당 여부.
• 5) 유치권 — 수탁자 발주 시 견련성 인정, 위탁자 발주 시 견련성·포기각서 문제, 소멸청구 사유(무단 사용).
• 6) 시행사 부도·신탁 종료 — 책임준공 의무, 사업권 양수·대위 시행, 신탁 정산 순위, 채무 이전 특약.
• 5. 원칙
• 신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없으나, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 그러하지 않습니다(신탁법 제22조). 대법원은 분양형 토지신탁의 위탁자가 세금을 체납하자 세무서가 수탁자 명의 미분양 상가를 압류한 사안에서 '신탁사무의 처리상 발생한 권리'는 수탁자를 채무자로 하는 권리만 뜻하고 위탁자를 채무자로 하는 권리는 포함되지 않으므로 위탁자 채무를 근거로 한 신탁재산 압류는 무효라고 판단했습니다. 따라서 위탁자(시행사)가 발주자인 담보신탁 사업장에서 시공사는 시행사에 대한 공사대금채권으로 신탁 부동산을 가압류·강제집행할 수 없습니다.
• 수탁자의 책임에 관하여 대법원은, 관리형 토지신탁 수탁자가 분양자로서 공급계약에 '신탁재산 범위 내에서만 책임'이라는 책임한정특약을 둔 사안에서 수탁자의 책임을 신탁재산 한도로 제한하는 약정은 계약자유 원칙상 유효하고 신탁법상 유한책임신탁 도입만으로 효력을 부정할 수 없다고 판단했으며, 같은 날 다른 판결에서는 주문에 신탁재산 한도의 취지를 표시하지 않은 원심을 파기했습니다. 또 토지신탁 수탁자가 발주자로서 분리도급한 뒤 신탁기간 만료 후 신탁 종료 의사를 통지하고 도급계약상 채무가 위탁자에게 면책적으로 이전됐다며 공사대금 지급을 거절한 사안에서, 특약 문언에 없는 요건을 추가한 원심을 파기하고 신탁 종료로 수탁자 채무가 위탁자에게 이전되는 위험은 변경계약 당사자인 수급인이 감수한 것이라고 보았습니다. 수탁자 발주 공사의 수급인은 책임한정특약과 채무 이전 특약을 계약 체결 시 반드시 확인해야 합니다.
• 자금집행순서에 관하여 대법원은, 시행사가 사업부지를 담보신탁하고 대리사무계약으로 분양수입금 계좌를 수탁자가 관리하던 사안에서 수탁자가 자금집행순서를 어기고 시공사에 계약금·선급금을 지급한 것은 '필수적 사업비'가 아니어서 우선수익자 동의 없이는 허용되지 않아 손해배상책임이 있고 자금집행순서 조항은 우선수익자를 위한 제3자를 위한 계약이라고 판단했으며, 이미 분양된 호실을 처분해 수분양자 분양대금반환채무를 먼저 정산한 것은 우선수익권 침해가 아니라고 보았습니다. 하도급 직불 사안에서는 신탁 자금집행순서 약정을 정지조건으로 보아 그 성취의 증명책임이 직불을 청구하는 하수급인에게 있다고 판단했습니다.
• 유치권과 책임준공에 관하여 대법원은, 토목공사 수급인이 사업주체에 대한 확정판결 공사대금채권을 피담보채권으로 여러 필지에 유치권을 주장하자 토지를 신탁받은 수탁자가 인도를 청구한 사안에서 유치권을 전제로 공사대금 지급과 상환으로 인도를 명하되 유치권자가 소유자 승낙 없이 제3자에게 사용하게 한 필지에 한해서만 유치권 소멸청구가 가능하다고 판단했습니다. 시행사·시공사·신탁회사·대출금융기관이 개발사업약정을 맺고 시공사가 책임준공과 시행사 부실 시 사업시행권 양수를 약정했으나 공사 중단 후 양수를 철회한 사안에서는 개발사업약정이 도급계약에 우선하므로 시공사는 대출금융기관에 대해 책임준공의무와 사업시행권양수의무를 부담하고 불이행 시 손해배상책임을 질 수 있다고 보았습니다.
• 6. 예외
• 수탁자 고유재산 책임 — 책임한정특약이 없으면 수탁자는 고유재산으로도 책임지므로, 계약서에 한정 문구가 없는 수탁자 발주 공사는 수탁자 고유재산에 집행할 수 있습니다.
• 신탁 전 원인·신탁사무 처리상 채권 — 수탁자가 발주자로서 부담한 공사대금채무는 신탁사무 처리상 채무이므로 신탁재산에 강제집행할 수 있습니다.
• 필수 사업비 — 자금집행순서상 공사비가 '필수 사업비'로 정의되어 있으면 우선수익자 동의 없이도 집행될 수 있으므로 사업약정의 정의 조항을 확인합니다.
• 유치권 포기각서 — 시공사가 대주단·수탁자에게 유치권 포기각서를 제출했다면 유치권을 주장할 수 없고 제3취득자도 이를 원용합니다.
• 책임준공 미확약 — 시공사가 책임준공을 확약하지 않은 단순 도급 구조라면 시행사 부도 시 공사 중단(불안의 항변권)과 기성고 정산이 가능합니다.
• 분양수입금의 성격 — 수분양자가 수탁자 계좌에 입금한 분양대금은 단축급부로서 분양계약 해제 시 수탁자의 부당이득이 되지 않는다는 판례가 있어, 시공사가 분양수입금에 집행할 때 수분양자 반환채권과의 경합을 고려해야 합니다(038 참조).
• 7. 불리하게 작용하는 사정

▶ 시공사 측

• • 도급계약 당사자가 위탁자(시행사)여서 수탁자와 신탁재산에 청구·집행할 수 없다.
• • 책임한정특약에 서명해 수탁자 고유재산에 청구할 수 없다.
• • 자금집행순서상 공사비가 대출원리금 후순위이고 '필수 사업비'에서 제외되어 있다.
• • 대주단에 유치권 포기각서를 제출했다.
• • 책임준공을 확약해 공사비 미지급 상태에서도 완공 의무를 진다.

▶ 수탁자·대주단·시행사 측

• • 수탁자 발주 계약에 책임한정특약이 없어 고유재산으로 책임진다.
• • 자금집행순서를 어기고 공사비를 지급하면 우선수익자에게 손해배상책임을 진다.
• • 시공사의 유치권이 성립하면 공매·분양이 막히고 공사대금 지급과 상환으로만 인도받을 수 있다.
• • 사업약정에서 공사비를 필수 사업비로 정했다면 대주 동의 없이 집행해야 한다.
• 8. 행위자별 증거 체크리스트

▶ 시공사 측

• □ 도급계약서(발주자 명의·책임한정특약·채무 이전 특약), 신탁계약서·사업약정서·대리사무계약서(자금집행순서·필수 사업비 정의·유치권 조항)
• □ 기성 내역·미지급 잔액, 분양수입금 계좌 잔액·집행 내역 요청 자료
• □ 자금집행순서 조건 성취 자료(대출원리금 상환 현황, 대주 동의서)
• □ 유치권 — 점유 개시 시점·계속성 자료, 포기각서 제출 여부
• □ 책임준공 확약서와 그 조건·면책 사유
• □ 시행사 도산 시 회생채권 신고 자료, 사업권 양수 협의 기록

▶ 수탁자·대주단·시행사 측

• □ 신탁계약·사업약정의 자금집행순서와 우선수익자 동의 기록
• □ 책임한정특약 문언과 신탁재산 목록·잔액
• □ 시공사의 유치권 포기각서, 유치권자의 무단 사용 자료(소멸청구)
• □ 책임준공 의무 위반 자료(공사 중단·지연), 사업시행권 양수 거부 기록
• □ 신탁 종료·변경계약 통지 자료(채무 이전 특약)
• 9. 실무상 주의사항
• • 계약 체결 전에 '신탁 구조도'를 그립니다. 위탁자·수탁자·우선수익자(대주)·시공사의 관계, 도급계약의 당사자, 책임한정특약, 자금집행순서에서 공사비의 순위와 필수 사업비 해당 여부, 유치권·책임준공 조항을 한 장으로 정리해야 공사비 회수 가능성을 판단할 수 있습니다.
• • 시공사는 사업약정 협상에서 ① 공사비(최소한 직접공사비)를 필수 사업비로 정의하고, ② 분양수입금의 일정 비율을 공사비 계좌로 자동 집행하도록 하며, ③ 유치권 포기각서를 제출하더라도 '기성 미지급 시 포기 효력 상실' 조건을 붙이고, ④ 책임준공 확약에는 '기성금 ○개월 이상 미지급 시 면책' 조건을 넣는 것을 목표로 합니다.
• • 수탁자 발주 구조에서 공사비가 밀리면 수탁자에 대한 공사대금 소송과 함께 신탁재산(분양수입금 계좌·미분양 부동산)에 대한 가압류를 검토하고, 자금집행순서 조건의 성취(대출원리금 상환·대주 동의)를 증명할 자료를 확보합니다. 위탁자 발주 구조에서는 신탁재산에 집행할 수 없으므로 시행사의 다른 재산·수익권(위탁자의 신탁 수익권 압류)을 겨냥합니다.
• • 유치권은 수탁자 발주 구조에서 가장 강력한 수단이므로, 공사 완료·중단 시 점유를 유지하고 점유 개시 시점을 기록하되 제3자에게 사용하게 하지 않습니다(무단 사용은 소멸청구 사유). 위탁자 발주 구조에서는 견련성·포기각서 문제를 먼저 변호사와 검토합니다.
• • 시행사 부도 징후가 보이면 책임준공 확약의 면책 사유를 확인하고, 사업권 양수·대위 시행이 가능한지 대주단과 협의하며, 회생·파산 절차에서는 시행사에 대한 채권을 신고합니다(014). 신탁 종료·변경계약 통지를 받으면 공사대금채권의 상대방이 바뀌는 특약인지 즉시 확인합니다.
• • 하수급인은 발주자가 수탁자인 경우 직불합의를 수탁자와 체결하고 자금집행순서 조건의 성취 증명 부담이 자신에게 있음을 전제로 기성 확인·집행 순위 도달 자료를 확보합니다.
• 10. 관련법률
• • 신탁법 제2조(신탁의 정의), 제22조(강제집행 등의 금지), 제38조(유한책임), 제101조(신탁종료 후의 신탁재산의 귀속), 제114조 이하(유한책임신탁)
• • 민법 제539조(제3자를 위한 계약), 제320조(유치권의 내용), 제324조(유치권자의 선관의무), 제147조(조건성취의 효과)
• • 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제103조(신탁재산의 제한 등), 제104조(신탁재산과 고유재산의 구분)
• • 건설산업기본법 제35조(하도급대금의 직접 지급), 하도급거래 공정화에 관한 법률 제14조 — 수탁자 발주 시 직불
• • 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제118조(회생채권), 제119조(쌍방미이행 쌍무계약) — 시행사 도산
• • 주택법 제61조(저당권설정 등의 제한) — 분양 사업장의 신탁
• 11. 관련판례
• ▸ 대법원 2012. 4. 13. 선고 2010두4124 판결 — 분양형 토지신탁의 위탁자가 상가 분양 부가가치세를 체납하자 세무서가 수탁자 명의 미분양 상가를 압류한 사안. 신탁법상 '신탁사무의 처리상 발생한 권리'는 수탁자를 채무자로 하는 권리만 뜻하고 위탁자를 채무자로 하는 권리는 포함되지 않으므로, 위탁자 채무를 근거로 한 신탁재산 압류는 무효라고 판단했다.
• ▸ 대법원 2025. 7. 3. 선고 2023다299635 판결 — 관리형 토지신탁 수탁자가 분양자로서 오피스텔 공급계약에 '신탁재산 범위 내에서만 책임'이라는 책임한정특약을 둔 사안. 수분양자가 준공 지연을 이유로 해제하고 계약금·위약금을 청구했으나, 수탁자의 책임을 신탁재산 한도로 제한하는 약정은 계약자유 원칙상 유효하고 신탁법상 유한책임신탁 도입만으로 효력을 부정할 수 없다고 판단했다.
• ▸ 대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다264420 판결 — 토지신탁 수탁자가 발주자로서 전기공사를 분리도급한 뒤 신탁기간 만료 후 신탁 종료 의사를 통지하고 도급계약상 채무가 위탁자에게 면책적으로 이전됐다며 공사대금 지급을 거절한 사안. 특약 문언에 없는 '상당한 기간 내 반대 의사표시' 요건을 추가한 원심을 파기하고, 신탁 종료로 수탁자 채무가 위탁자에게 이전되는 위험은 변경계약 당사자인 수급인이 감수한 것이라고 판단했다.
• ▸ 대법원 2009. 7. 9. 선고 2008다19034 판결 — 시행사가 사업부지를 담보신탁하고 대리사무계약으로 분양수입금 계좌를 수탁자가 관리하던 사안. 수탁자가 자금집행순서를 어기고 시공사에 계약금·선급금을 지급한 것은 '필수적 사업비'가 아니어서 우선수익자 동의 없이는 허용되지 않아 손해배상책임이 있고, 자금집행순서 조항은 우선수익자를 위한 제3자를 위한 계약이라고 판단했다.
• ▸ 대법원 2022. 6. 16. 선고 2018다301350 판결 — 토목공사 수급인이 사업주체에 대한 확정판결 공사대금채권을 피담보채권으로 여러 필지에 유치권을 주장하자 토지를 신탁받은 수탁자가 인도를 청구한 사안. 수탁자 소유 토지에 대한 시공사의 유치권을 전제로 공사대금 지급과 상환으로 인도를 명하되, 유치권자가 소유자 승낙 없이 제3자에게 사용하게 한 필지에 한해서만 유치권 소멸청구가 가능하다고 판단했다.
• ▸ 대법원 2010. 3. 11. 선고 2009다20628 판결 — 시행사·시공사·신탁회사·대출금융기관이 개발사업약정을 맺고 시공사가 책임준공과 시행사 부실 시 사업시행권 양수를 약정했으나 분양·공사 중단 후 시공사가 양수를 철회하고 공사를 완료하지 않은 사안. 개발사업약정이 도급계약에 우선하므로 시공사는 대출금융기관에 대해 책임준공의무와 사업시행권양수의무를 부담하고 불이행 시 손해배상책임을 질 수 있다고 보아 파기환송했다.
• 12. 작성자
• 박무협 법률문제연구소 (parkmoohyup-law.com)
• 작성일: 2026. 10. 19.
• 이 글은 일반적인 법률 정보의 제공을 목적으로 작성된 것으로, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 변호사와 상담하시기 바랍니다.