- 1. 제목
- 건설 보증·보험 총정리 — 계약이행·선급금·하자보수·공사이행 보증과 건설공사보험, 무엇이 다르고 어떻게 청구하나요?
- 2. 질문
- “공사 현장에서 받는 보증서가 너무 많아 헷갈립니다. 계약이행보증과 공사이행보증은 무엇이 다른가요? 시공사가 부도나면 어떤 보증서로 무엇을 받을 수 있나요? 보증기간이 지나거나 공기를 연장하면 어떻게 되나요? 보증기관이 '주계약이 무효'라거나 '변경계약을 통지받지 못했다'며 거절할 수 있나요? 건설공사보험·근재보험은 꼭 들어야 하나요?”
- 3. 결론(직접답변)
- 건설 보증은 '누가 무엇을 못했을 때 누구에게 얼마를 주는가'로 구분합니다. ① 계약이행보증은 수급인이 계약을 이행하지 못해 발주자가 해제·해지하면 보증기관이 계약보증금(통상 계약금액의 10~15%)을 지급하는 것이고, ② 공사이행보증(공공공사·국가계약법 시행령 제52조)은 보증기관이 보증금 지급 대신 보증시공(잔여 공사를 대신 완성하거나 대체 시공자를 선정)할 의무를 지며 불이행 시 보증금(계약금액의 40% 이상 등)을 내는 것으로 계약이행보증보다 발주자 보호가 두텁습니다. ③ 선급금보증은 수급인이 선급금을 정산하지 못하면 미정산 잔액을 지급하고, ④ 하자보수보증은 준공 후 하자를 수급인이 보수하지 않으면 보수비를 지급하며, ⑤ 하도급대금지급보증은 원사업자가 하도급대금을 지급하지 못하면 하수급인에게 지급하고, ⑥ 건설기계 대여대금 지급보증은 장비업자를 보호합니다. 시공사가 부도나면 발주자는 계약이행(또는 공사이행)보증과 선급금보증을, 하수급인은 하도급대금지급보증을, 준공 후라면 하자보수보증을 각각 청구합니다. 대법원은 계약이행보증금 몰취 조항은 손해배상액의 예정으로 추정되므로 위약벌로 보려면 특별한 사정이 증명되어야 하고 지체상금 약정이 따로 있다는 사정만으로 위약벌이 되지 않으며, 손해가 보증금을 넘으면 손해 담보의 성질도 함께 가진다고 보았습니다.
- 보증기간과 변경계약 통지는 보증의 생명선입니다. 대법원은 건설공제조합의 보증이 상호보험에 가까워 보험 법리가 적용되고, 채권자가 이행기(공기)를 보증기간 뒤로 연기해 주어도 보증기간이 자동으로 연장되지 않으므로 보증기간 이후 발생한 사고는 보증금 지급 사유가 아니라고 보았습니다. 따라서 공기 연장·설계변경·계약금액 변경이 있으면 즉시 보증기관에 통지하고 보증기간·보증금액을 변경한 보증서를 다시 받아야 하며, 보증사고(해지·부도)는 보증기간 내에 발생해야 합니다. 다만 하자보수 보증보험에서 2024년 대법원은 보험기간을 주계약의 하자담보책임기간과 같게 정했다면 기간 내 발생한 하자는 보험기간 종료 후 보험사고(보수 청구)가 생겨도 보험자가 책임지고, '보험기간 내 보수청구가 없으면 지급하지 않는다'는 특별약관은 약관규제법상 무효라고 보았으므로, 하자보수보증에서는 '하자 발생 시점'이 기간 내이면 청구가 늦어도 보호될 수 있습니다.
- 보증기관의 항변과 보험 가입은 계약 단계에서 대비합니다. 보증보험은 보험과 보증의 성격을 함께 가지므로 대법원은 주계약이 통정허위표시로 무효여서 보험사고가 발생할 수 없으면 보증보험계약도 무효이고 민법 보증 규정을 준용해 보증계약으로 유효하다고 볼 수도 없다고 보았으며, 보증약관은 통상 보증채권자의 변경계약 미통지, 선급금 용도 외 사용 동의, 기성금 과다 선지급(유보금 상계 기회 상실) 등을 면책·감액 사유로 정하고 대법원도 기성금 과다 선지급으로 유보금 상계 기회를 잃게 한 한도에서 연대보증인 책임이 감면될 수 있다고 보았습니다. 보증기관이 보증금을 지급하면 수급인과 연대보증인(대표이사 등)에게 구상하고, 대법원 전원합의체는 건설공제조합의 하자보수보증계약은 실질이 보증이므로 조합과 주계약상 연대보증인은 공동보증인 관계에 있어 별도 약정 없이도 서로 구상할 수 있다고 판단했습니다. 건설공사보험(공사 목적물·자재·제3자 배상)과 근로자재해보장책임보험(산재보험 초과 손해)은 법정 의무보험은 아니지만 대규모 공사에서 발주자가 계약 조건으로 요구하는 경우가 많고, 산업재해보상보험·고용보험은 의무 가입이며, 도급계약에서 보험 가입 주체·보험금액·면책 범위를 정해 두어야 사고 시 책임 분쟁을 줄일 수 있습니다.
- 4. 판단기준
- 1) 보증의 종류와 보증사고 — 계약이행(해제·해지), 공사이행(보증시공 의무), 선급금(미정산), 하자보수(보수 불이행), 하도급대금지급·건설기계 대여대금(원사업자·수급인 미지급).
- 2) 보증금의 성질 — 손해배상액의 예정(추정) vs 위약벌(특별한 사정), 초과 손해의 담보.
- 3) 보증기간 — 보증사고(또는 하자 발생)의 기간 내 발생, 공기 연장 시 자동 연장 부정, 변경 보증서 발급.
- 4) 주계약의 효력 — 무효(통정허위표시 등) 시 보증보험 무효, 보증의 부종성.
- 5) 보증기관의 면책·감액 — 변경계약 미통지, 선급금 용도 외 사용, 기성금 과다 선지급, 약관상 통지의무.
- 6) 구상 — 보증기관의 주채무자·연대보증인에 대한 구상, 공동보증인 간 구상(민법 제448조).
- 5. 원칙
- 국가계약에서 계약상대자는 계약보증금(계약금액의 10% 이상)을 납부하거나 공사이행보증서(계약금액의 40% 이상 보증, 예정가격의 70% 미만 낙찰 시 50% 이상)를 제출하며, 공사이행보증서를 제출한 경우 보증기관은 계약상대자가 의무를 이행하지 않으면 보증시공을 하거나 보증금을 납부해야 합니다(국가계약법 제12조, 시행령 제50조·제52조 — 수치는 현행 시행령 확인). 하자보수보증금은 공사 종류에 따라 계약금액의 2~10%이고(시행령 제62조), 선급금을 지급받으려면 보증서를 제출해야 합니다(계약예규 정부 입찰·계약 집행기준). 민간공사는 민간건설공사 표준도급계약서와 당사자 약정에 따르며, 건설산업기본법은 건설공제조합·전문건설공제조합의 보증 업무(제56조)와 하도급대금 지급보증(제34조), 건설기계 대여대금 지급보증(제68조의3)을 정합니다.
- 대법원은 도급계약상 계약이행보증금 몰취 조항의 성질이 다투어진 사안에서 위약금은 민법 제398조 제4항에 의해 손해배상액의 예정으로 추정되므로 위약벌로 보려면 특별한 사정이 주장·증명되어야 하고 지체상금 약정이 별도로 있다는 사정만으로 위약벌로 볼 수 없으며 손해가 보증금을 넘는 경우에는 손해 담보의 성질을 함께 가진다고 보았고, 선박 건조계약 사안에서는 계약이행보증금을 위약벌·제재금으로 본 사례도 있어 계약서 문언에 따라 달라집니다. 건설공제조합의 계약보증에 관하여는 조합의 보증은 상호보험에 가까워 보험 법리가 적용되고 채권자가 이행기를 보증기간 뒤로 연기해 주어도 보증기간이 자동으로 연장되지 않으므로 보증기간 이후 발생한 사고는 보증금 지급 사유가 아니라고 판단했으며, 연대보증인에 대해서는 지체상금 감액을 주채무자 기준으로 판단하고 기성금 과다 선지급으로 유보금 상계 기회를 잃게 한 한도에서 책임이 감면될 수 있다고 보았습니다.
- 보증보험의 성질에 관하여 상법은 보증보험계약의 보험자는 보험계약자가 피보험자에게 계약상 채무불이행 또는 법령상 의무불이행으로 입힌 손해를 보상할 책임이 있고 보증채무에 관한 민법 규정을 준용하도록 정합니다(상법 제726조의5~제726조의7). 대법원은 임대인과 임차인이 대출을 받기 위해 통정하여 허위 임대차계약을 만들고 이를 주계약으로 이행보증보험을 체결한 사안에서, 보증보험도 본질은 보험이어서 보험사고의 우연성·선의성이 필요한데 주계약이 통정허위표시로 무효여서 보험사고가 발생할 수 없으므로 보증보험계약은 무효이고 민법 보증 규정이 준용된다고 하여 보증계약으로 유효하다고 볼 수도 없다고 판단했습니다. 하자보수 보증보험에 관하여는 보험기간을 주계약의 하자담보책임기간과 같게 정했다면 기간 내 발생한 하자는 보험기간 종료 후 보험사고가 생겨도 보험자가 책임지는 것으로 해석되고, 보험기간 내 보수청구가 없으면 보험금을 지급하지 않는다는 특별약관 조항은 약관규제법 제6조에 따라 고객에게 부당하게 불리하여 무효라고 본 원심을 유지했습니다.
- 구상에 관하여 대법원 전원합의체는, 관급공사 수급인의 연대보증인이 하자 손해배상채무를 변제한 뒤 하자보수보증을 한 건설공제조합에 구상을 구한 사안에서 건설공제조합의 하자보수보증계약은 실질이 보증이므로 민법 보증 규정이 준용되고 조합과 주계약상 연대보증인은 공동보증인 관계에 있어 별도 약정이 없어도 민법 제448조에 따라 서로 구상할 수 있다고 보아 종전 판례를 변경했습니다. 보증기관은 보증금을 지급하면 주채무자(수급인)와 그 연대보증인(대표이사 등 — 조합원 약정상 연대보증)에게 구상하고, 사전구상권 행사와 담보 요구도 약정에 따라 가능합니다. 공동수급체 구성원별 보증과 보증사고의 판단(015), 선급금보증에서 직불합의·예외적 정산약정의 보증인에 대한 효력 부정(014), 하도급대금지급보증 미이행 시 계약이행보증 청구 차단은 각 글을 참조합니다.
- 6. 예외
- 주계약 무효 — 통정허위표시·강행법규 위반으로 주계약이 무효이면 보증보험도 무효가 되어 보증채권자는 보증금을 받을 수 없습니다.
- 보증기간 외 사고 — 공기 연장을 보증기관에 통지하지 않은 채 보증기간이 지난 뒤 해지·부도가 발생하면 보증사고가 아니며, 하자보수보증은 '하자 발생'이 기간 내이면 청구가 늦어도 보호될 수 있는 점에서 다릅니다.
- 보증채권자의 귀책 — 기성금 과다 선지급, 선급금 용도 외 사용 동의, 변경계약 미통지 등 약관상 면책·감액 사유가 있으면 보증채무가 감면됩니다.
- 위약벌 약정 — 계약서가 실손해 배상과 별도로 보증금 몰취를 정하면 위약벌로 해석되어 감액이 불가능해지고 실손해도 따로 청구할 수 있으나, 과중하면 공서양속 위반이 문제됩니다.
- 공사이행보증의 보증시공 선택 — 보증기관이 보증시공을 선택하면 발주자는 보증금 대신 잔여 공사의 이행을 받고, 대체 시공자 선정·공기·기성 정산이 보증약관에 따라 진행됩니다.
- 임의보험의 면책 — 건설공사보험·근재보험은 약관상 면책(설계 결함·마모·고의 등)과 자기부담금이 있으므로 사고 시 보상 범위를 먼저 확인합니다.
- 7. 불리하게 작용하는 사정
- ▶ 보증채권자(발주자·하수급인) 측
- • 공기 연장·설계변경·계약금액 변경을 보증기관에 통지하지 않아 변경 범위·기간이 보증에서 빠졌다.
- • 보증기간 만료 후에 해지·부도가 발생했다.
- • 기성금을 과다 선지급하거나 선급금 용도 외 사용에 동의해 면책·감액 사유를 만들었다.
- • 주계약이 명의대여·통정허위표시로 무효여서 보증도 무효가 된다.
- • 약관상 보증사고 통지 기한·청구 서류 요건을 놓쳤다.
- ▶ 수급인·보증기관·연대보증인 측
- • 계약이행보증금은 손해배상액의 예정으로 추정되어 발주자가 손해 입증 없이 청구할 수 있다.
- • 하자보수 보증보험은 기간 내 발생 하자이면 기간 후 청구도 보상해야 하고 '기간 내 청구' 특약은 무효다.
- • 보증기관이 보증금을 지급하면 수급인과 대표이사 연대보증인에게 전액 구상한다.
- • 공동보증인 간 구상이 인정되어 연대보증인이 변제한 뒤 보증기관에 구상할 수 있다.
- 8. 행위자별 증거 체크리스트
- ▶ 보증채권자(발주자·하수급인) 측
- □ 보증서 원본·약관(보증사고 정의·보증기간·보증금액·면책·통지 조항), 공사이행보증이면 보증시공 조항
- □ 도급계약서·변경계약서와 보증기관 통지·변경 보증서 발급 기록
- □ 보증사고 자료 — 해제·해지 통지서(수급인 귀책 사유), 부도 확인, 선급금 미정산 내역, 하자 발생·보수 요구 서면
- □ 기성 지급 내역(과다 선지급 여부), 선급금 사용 승인 기록
- □ 보증금 청구서·접수증, 손해 산정 자료(초과 손해 청구 시)
- ▶ 수급인·보증기관·연대보증인 측
- □ 주계약의 효력 다툼 자료(명의대여·허위 계약), 보증사고 불성립 자료(발주자 귀책 해지)
- □ 보증기간 만료·변경계약 미통지 사실, 공기 연장 합의서
- □ 약관상 면책·감액 사유 자료(기성금 과다 선지급·선급금 용도 외 사용 동의)
- □ 구상 관련 — 연대보증 약정서, 변제 내역, 공동보증인 간 부담 비율
- □ 건설공사보험·근재보험 증권과 면책 조항, 사고 통지 기록
- 9. 실무상 주의사항
- • 현장마다 '보증서 관리표'를 만듭니다. 보증 종류·보증기관·보증금액·보증기간·보증사고 정의·통지 조항·만료일을 한 표로 관리하고, 계약 변경(공기·금액·범위)이 생기면 즉시 보증기관에 통지하고 변경 보증서를 받습니다. 통지 없는 변경은 보증에서 빠집니다.
- • 보증사고가 나면 약관의 절차를 그대로 따릅니다. 수급인 귀책 사유를 명시한 해지 통지, 보증사고 통지 기한 준수, 청구 서류(해지 통지서·손해 산정·기성 정산) 구비가 핵심이고, 선급금보증은 기성 당연충당 후 잔액, 하자보수보증은 하자 발생 시점·보수 요구·불이행 자료를 준비합니다.
- • 공공공사 발주자는 계약이행보증보다 공사이행보증을 요구해 보증시공을 확보하고, 민간 발주자는 계약이행보증금 비율과 '손해배상액 예정' 또는 '위약벌 + 실손해' 구조를 계약서에 명확히 정합니다. 기성금은 공정률에 맞춰 지급하고 유보금을 두어 보증기관의 감액 항변을 막습니다.
- • 수급인·대표이사는 보증서가 '보증기관의 선지급 → 전액 구상' 구조임을 전제로, 연대보증 범위와 사전구상 조항을 확인하고 공사 포기·부도 시 구상 위험을 계산합니다. 공동보증인 간 구상(연대보증인 ↔ 보증기관)이 인정되므로 변제 후 구상 소송도 검토합니다.
- • 보증서의 진정성을 확인합니다. 보증기관 홈페이지·전화로 보증서 번호를 조회하고 위조·허위 보증서는 사기로 고소하며, 보증서 없이 공사를 시작하거나 선급금을 지급하지 않습니다.
- • 보험은 도급계약에 가입 주체·담보 범위·보험금액·면책을 명시합니다. 건설공사보험(목적물·제3자 배상)·근재보험(산재 초과 손해)·영업배상책임보험을 발주자 또는 시공사가 들고, 하수급인 근로자와 장비업자까지 담보 범위에 포함되는지 확인합니다.
- 10. 관련법률
- • 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 제12조(계약보증금), 제18조(하자보수보증금); 시행령 제50조(계약보증금), 제52조(공사계약에 있어서의 이행보증), 제62조(하자보수보증금); 정부 입찰·계약 집행기준(계약예규) — 선급금
- • 건설산업기본법 제34조(하도급대금의 지급 등), 제56조(건설공제조합의 사업), 제68조의3(건설기계 대여대금 지급보증)
- • 하도급거래 공정화에 관한 법률 제13조의2(건설하도급 계약이행 및 대금지급 보증)
- • 상법 제726조의5(보증보험자의 책임), 제726조의6(적용제외), 제726조의7(준용규정), 제644조(보험사고의 객관적 확정의 효과)
- • 민법 제398조(배상액의 예정), 제428조(보증채무의 내용), 제441조(수탁보증인의 구상권), 제442조(수탁보증인의 사전구상권), 제448조(공동보증인간의 구상권)
- • 약관의 규제에 관한 법률 제6조(일반원칙), 제7조(면책조항의 금지)
- • 산업재해보상보험법 제6조(적용 범위), 고용보험 및 산업재해보상보험의 보험료징수 등에 관한 법률 제9조(도급사업의 일괄적용)
- 11. 관련판례
- ▸ 대법원 2008. 6. 19. 선고 2005다37154 전원합의체 판결 — 관급공사 수급인의 연대보증인이 하자 손해배상채무를 변제한 뒤 하자보수보증을 한 건설공제조합에 구상을 구한 사안. 건설공제조합의 하자보수보증계약은 실질이 보증이므로 민법 보증 규정이 준용되고, 조합과 주계약상 연대보증인은 공동보증인 관계에 있어 별도 약정이 없어도 민법 제448조에 따라 서로 구상할 수 있다고 보아 원심을 파기했다(종전 판례 변경).
- ▸ 대법원 2010. 4. 15. 선고 2009다81623 판결 — 임대인과 임차인이 대출을 받기 위해 통정하여 허위 임대차계약을 만들고 이를 주계약으로 보증보험사와 이행보증보험을 체결한 사안. 보증보험도 본질은 보험이어서 보험사고의 우연성·선의성이 필요한데, 주계약이 통정허위표시로 무효여서 보험사고가 발생할 수 없으므로 보증보험계약은 상법 제644조에 따라 무효이고, 민법 보증 규정이 준용된다고 하여 보증계약으로 유효하다고 볼 수도 없다고 판단했다.
- ▸ 대법원 2005. 8. 19. 선고 2002다59764 판결 — 건설공제조합이 상가 신축공사 계약보증서를 발급한 뒤 발주자와 수급인이 공기를 보증기간 뒤로 연장했고 수급인이 부도로 공사를 중단하자 발주자가 보증기간 경과 후 계약을 해지한 사안. 건설공제조합의 보증은 상호보험에 가까워 보험 법리가 적용되고, 채권자가 이행기를 보증기간 뒤로 연기해 주어도 보증기간이 자동으로 연장되지 않으므로 보증기간 이후 발생한 사고는 보증금 지급사유가 아니라고 판단했다. 연대보증인에 대해서는 기성금 과다 선지급으로 유보금 상계 기회를 잃게 한 한도에서 책임이 감면될 수 있다고 보았다.
- ▸ 대법원 2000. 12. 8. 선고 2000다35771 판결 — 도급계약상 계약이행보증금 몰취 조항의 성질이 다투어진 사안. 계약이행보증금이 손해배상액의 예정인지 위약벌인지는 계약서·약관 등을 종합한 의사해석 문제이나 위약금은 민법 제398조 제4항에 의해 손해배상액의 예정으로 추정되므로 위약벌로 보려면 특별한 사정이 주장·증명되어야 하고, 지체상금 약정이 별도로 있다는 사정만으로 위약벌로 볼 수 없다고 보았다.
- ▸ 대법원 2024. 10. 8. 선고 2023다298892 판결 — 건축주가 보증보험사와 체결한 주택 하자보수 보증보험에서 보험기간 중 옥상 누수 등 하자가 발생했으나 공동소유자들이 보험기간이 끝난 뒤 하자보수를 청구한 사안. 보험기간을 주계약의 하자담보책임기간과 같게 정했다면 기간 내 발생한 하자는 보험기간 종료 후 보험사고가 생겨도 보험자가 책임지는 것으로 해석되고, 보험기간 내 보수청구가 없으면 보험금을 지급하지 않는다는 특별약관 조항은 약관규제법 제6조에 따라 고객에게 부당하게 불리하여 무효라고 본 원심을 유지했다.
- 12. 작성자
- 박무협 법률문제연구소 (parkmoohyup-law.com)
- 작성일: 2026. 10. 19.
- 이 글은 일반적인 법률 정보의 제공을 목적으로 작성된 것으로, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 변호사와 상담하시기 바랍니다.
건설 보증·보험 총정리 — 계약이행·선급금·하자보수·공사이행 보증과 건설공사보험, 무엇이 다르고 어떻게 청구하나요?
건설공사대금 40선 · 36/37
참고 · 근거
- 대법원 2008. 6. 19. 선고 2005다37154 전원합의체 판결
- 대법원 2010. 4. 15. 선고 2009다81623 판결
- 대법원 2005. 8. 19. 선고 2002다59764 판결
- 대법원 2000. 12. 8. 선고 2000다35771 판결
- 대법원 2024. 10. 8. 선고 2023다298892 판결
- 국가계약법 시행령 제52조
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