■ 질문
- 아파트를 보고 마음에 들어 중개사를 통해 매도인 계좌로 가계약금 500만 원을 보냈습니다. 며칠 뒤 사정이 생겨 계약을 포기하겠다고 했더니 매도인이 가계약금은 돌려줄 수 없다고 합니다. 받을 수 있나요?
■ 결론
- 결론은 가계약 단계에서 무엇이 합의되었는지에 따라 달라집니다. 판례는 "가계약금"이라는 명칭에 얽매이지 않고, 당사자 사이에 매매 목적물, 매매대금, 대금 지급 시기 등 계약의 중요 사항에 관한 합의가 있었는지를 기준으로 매매계약의 성립 여부를 판단합니다. 중개사를 통해 목적물과 매매대금, 계약금 액수, 잔금일 등이 문자나 구두로 특정되고 그에 따라 가계약금이 송금되었다면, 정식 계약서를 쓰지 않았더라도 매매계약이 성립한 것으로 보고, 가계약금은 계약금의 일부로 취급됩니다. 이 경우 매수인이 계약을 포기하려면 민법 제565조에 따라 계약금을 포기하고 해제하는 것이 되는데, 판례는 계약금 일부만 지급된 상태에서는 실제 지급된 금액이 아니라 약정된 계약금 전액을 기준으로 포기·배액상환해야 한다고 보므로, 오히려 매수인이 약정 계약금 잔액까지 부담해야 할 수 있습니다.
- 반대로 목적물이나 대금이 특정되지 않았거나, "정식 계약 시 다시 정한다"는 유보가 있었거나, 가계약금이 단순히 매물을 며칠 잡아 두는 대가로 지급된 것이라면 매매계약은 성립하지 않은 것이고, 가계약금은 법률상 원인 없는 급부로서 반환되어야 합니다. 다만 "계약을 하지 않으면 가계약금을 돌려받지 않기로 한다"는 명시적 합의가 있었다면 그 합의에 따라 반환을 청구하기 어렵습니다. 실무에서는 중개사가 보낸 문자(매물·금액·일정 기재 여부), 송금 시 기재한 문구, 통화 녹음이 결론을 좌우합니다. 매수인 측은 계약 조건이 확정되지 않았음을, 매도인 측은 중요 사항이 합의되었음을 각각 증명하려 하게 되고, 결과는 그 사실관계에 따라 달라집니다. 가계약금을 보내기 전이라면 "본계약 체결 전 어느 쪽이든 철회 가능, 가계약금 반환"이라는 조건을 문자로 남겨 두는 것이 가장 확실한 예방책입니다.
■ 판단기준
- 매매계약 성립 여부 — 목적물·대금·지급 시기 등 중요 사항이 특정되어 합의되었으면 계약서 없이도 계약이 성립합니다.
- 가계약금의 성격 — 계약이 성립했으면 계약금의 일부, 성립하지 않았으면 반환 대상인 급부입니다.
- 해제 시 기준 금액 — 계약금 일부만 지급된 경우에도 약정 계약금 전액을 기준으로 포기·배액상환합니다.
- 반환 배제 합의 — 계약 불체결 시 가계약금을 포기한다는 명시적 합의가 있으면 그에 따릅니다.
- 증거 — 중개사 문자, 송금 기록, 통화 녹음이 합의 내용의 증거가 됩니다.
■ 원칙
- 계약은 당사자의 의사 합치로 성립하고 서면은 증거일 뿐이므로, 중요 사항이 합의되었으면 가계약이라는 이름으로도 매매계약이 성립합니다. 반대로 합의가 미완성이면 주고받은 돈은 원래 자리로 돌아가는 것이 원칙입니다.
■ 예외
- 중요 사항이 합의되었더라도 당사자가 정식 계약서 작성을 계약 성립의 조건으로 명시했다면 계약은 아직 성립하지 않은 것입니다. 또한 매도인이 가계약금 수령 후 다른 사람에게 매도해 계약이 무산된 경우에는 매도인이 가계약금을 반환해야 하고, 계약이 성립한 상태였다면 배액상환 문제가 생깁니다.
■ 유·불리하게 작용하는 사정
- ◇ 유리하게 작용하는 사정
- (매수인 측) 중개사 문자에 "정식 계약 시 조건 확정" 등 유보 문구가 있는 경우
- (매수인 측) 매매대금·잔금일 등이 특정되지 않은 채 송금한 경우
- (매수인 측) 매도인 사정으로 계약이 무산된 경우
- (매도인 측) 문자로 목적물·대금·계약금·잔금일이 특정되고 매수인이 동의한 뒤 송금된 경우
- ◇ 불리하게 작용하는 사정
- (매수인 측) "계약 불체결 시 가계약금 포기"에 동의한 기록이 있는 경우
- (매수인 측) 중요 사항이 모두 특정된 뒤 매수인 사정으로 철회한 경우
- (매도인 측) 조건이 확정되지 않았음에도 가계약금 반환을 거부하는 경우
- (매도인 측) 가계약금 수령 후 제3자에게 매도한 경우
■ 당사자별 증거 체크리스트
- ◇ 매수인 측이 준비할 증거
- 중개사·매도인과 주고받은 문자·메신저 전문
- 송금 내역과 송금 시 기재 문구
- 통화 녹음
- 매물 정보(광고·중개대상물 확인서)
- ◇ 매도인 측이 준비할 증거
- 매매 조건이 특정된 문자·통화 기록
- 매수인의 동의 표시 기록
- 가계약금 수령 후 매물을 거두어 입은 손해 자료
- 반환 배제 합의의 근거
■ 실무상 주의사항
- 가계약금을 보내기 전에 "본계약 전 철회 시 가계약금 반환"인지 "포기"인지를 문자로 확정하십시오. 이 한 줄이 분쟁 대부분을 예방합니다.
- 이미 보낸 뒤라면 중개사 문자와 송금 기록을 먼저 확보하고, 매매 조건이 어디까지 특정되었는지 검토하십시오.
- 계약이 성립한 것으로 판단되면 실제 지급액이 아니라 약정 계약금 전액이 포기 기준이 될 수 있으므로, 손실 규모를 계산한 뒤 철회 여부를 결정하십시오.
- 가계약금 관련 대법원 판례(계약 성립 기준, 계약금 일부 지급 시 해제 기준)는 게시 전 사건번호를 대조하십시오(제3부 확인 항목).
■ 관련법률
- 민법 제563조(매매의 의의), 제565조(해약금), 제741조(부당이득의 내용)
- 민법 제105조(임의규정), 제543조(해지, 해제권)
- 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인·설명)
■ 관련판례
- 대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312 판결 [약정금반환] 가계약금에 해약금 약정이 인정되려면 당사자의 의사가 명백해야 하고, 매매목적물·매매대금·중도금 지급방법 등 중요 사항이 합의되면 정식 계약서 없이도 매매계약이 성립할 수 있다는 판례입니다. 가계약금의 성격과 매매계약 성립 여부를 함께 설명하는 대표 판례입니다. 대법원-2021다248312
- 대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결 계약의 본질적·중요 사항에 관하여 구체적인 의사의 합치가 있으면 계약이 성립할 수 있다는 법리를 제시한 판례로, 가계약 단계의 계약 성립 여부를 보강하는 판례로 배치할 수 있습니다. 가계약서에 목적물과 대금 등이 특정되었는지 판단하는 근거로 활용할 수 있습니다. 서울동부지방법원-2024가단136503
■ 작성자
- 작성·감수: 박무협 법률문제연구소
- 본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안의 법률적 판단은 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 개별 사건에 대해서는 변호사와 상담하시기 바랍니다.
