■ 질문
- 중도금까지 지급했는데 매도인이 더 높은 가격을 제시한 사람이 있다며 잔금을 받지 않고 등기도 안 해 주겠다고 합니다. 저는 어떻게 대응해야 하나요?
■ 결론
- 중도금이 지급된 이상 매도인은 해약금 해제를 할 수 없고, 계약을 일방적으로 없앨 방법이 없습니다. 매수인은 두 갈래로 대응할 수 있습니다. 첫째, 계약의 이행을 강제하는 방법입니다. 잔금을 준비해 잔금일에 지급을 제공(현실 제공 또는 수령 거부 시 공탁)하고 소유권이전등기 청구 소송을 제기하면, 승소 판결로 매도인의 협조 없이 단독으로 등기를 신청할 수 있습니다. 이때 매도인이 제3자에게 처분하지 못하도록 소송 전에 처분금지가처분을 신청해 등기부에 기입해 두어야 합니다. 가처분 이후 매도인이 제3자에게 등기를 넘기더라도 매수인은 본안 승소 후 그 제3자 등기를 말소시킬 수 있습니다. 둘째, 계약을 해제하고 손해를 배상받는 방법입니다. 매도인이 등기 의무를 이행하지 않으면 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 뒤 해제하고, 지급한 계약금·중도금의 반환과 함께 위약금(통상 계약금 상당액) 또는 실제 손해(시세 상승분 등)를 청구할 수 있습니다.
- 어느 쪽을 택할지는 매수인이 그 부동산을 원하는지, 매도인의 재산 상태는 어떤지, 시세 상승분이 얼마인지에 따라 다릅니다. 그 부동산을 반드시 취득하려면 가처분과 이전등기 청구가 우선이고, 금전으로 정리해도 좋다면 해제와 위약금·손해배상이 간명합니다. 한편 매도인이 중도금 수령 후 제3자에게 소유권을 이전해 버리면 매도인은 형사상 배임죄가 성립한다는 것이 대법원 전원합의체의 입장이고(2017도4027), 그 제3자가 매도인의 배임행위에 적극 가담했다면 그 매매는 반사회적 법률행위로 무효가 되어 매수인이 매도인을 대위해 등기 말소를 구할 수 있습니다. 그러나 제3자가 단순히 이중매매 사실을 아는 데 그친 경우 그 등기는 유효하므로, 등기부에 가처분을 먼저 걸어 두는 것이 무엇보다 중요합니다. 결과는 가처분 시점, 제3자의 관여 정도, 매도인의 자력이라는 사실관계에 따라 달라집니다.
■ 판단기준
- 해약금 해제의 차단 — 중도금 지급으로 이행에 착수했으므로 매도인의 일방 해제는 불가합니다.
- 이행 강제 — 잔금 제공 + 처분금지가처분 + 소유권이전등기 청구 소송으로 단독 등기가 가능합니다.
- 해제와 손해배상 — 최고 후 해제하고 기지급금 반환과 위약금 또는 실손해를 청구합니다.
- 이중매매의 효력 — 제3자가 배임에 적극 가담하면 무효, 단순 악의이면 유효입니다.
- 형사책임 — 중도금 수령 후 이중매매는 매도인의 배임죄가 성립합니다.
■ 원칙
- 중도금 지급으로 계약은 양쪽 모두 되돌릴 수 없는 단계에 들어가며, 매도인은 매수인의 재산 보전에 협력할 의무를 부담합니다. 이 단계에서 매도인의 배신은 민사상 이행 강제와 손해배상은 물론 형사책임까지 낳습니다.
■ 예외
- 매수인이 잔금을 제공하지 못하면 매도인의 등기 의무도 이행지체에 빠지지 않으므로(동시이행), 이행 강제나 해제 모두 매수인의 잔금 제공이 전제입니다. 또한 매도인이 이미 제3자에게 유효하게 등기를 넘긴 경우 이전등기 청구는 이행불능이 되어 손해배상만 남습니다.
■ 유·불리하게 작용하는 사정
- ◇ 유리하게 작용하는 사정
- (매수인 측) 중도금 지급 기록이 명확하고 잔금 준비가 되어 있는 경우
- (매수인 측) 제3자 처분 전에 처분금지가처분을 기입한 경우
- (매수인 측) 매도인이 이중매매 의사를 밝힌 문자·녹음이 있는 경우
- (매도인 측) 매수인이 잔금을 제공하지 못하는 경우
- ◇ 불리하게 작용하는 사정
- (매수인 측) 가처분 전에 제3자 등기가 마쳐졌고 제3자의 적극 가담을 증명하기 어려운 경우
- (매수인 측) 잔금 준비가 되지 않은 경우
- (매도인 측) 중도금 수령 후 제3자에게 등기를 넘긴 경우(배임·손해배상)
- (매도인 측) 시세 상승분이 커 실손해 배상액이 위약금을 초과하는 경우
■ 당사자별 증거 체크리스트
- ◇ 매수인 측이 준비할 증거
- 매매계약서, 계약금·중도금 송금 내역
- 잔금 준비 자료(잔고 증명, 대출 승인서)
- 매도인의 이행 거부 기록(문자·녹음·내용증명)
- 등기부등본(가처분·제3자 등기 여부), 시세 자료
- ◇ 매도인 측이 준비할 증거
- 매수인의 잔금 제공 여부에 관한 자료
- 계약 이행 과정의 통지 기록
- 제3자와의 계약 경위 자료
- 계약서의 위약금 조항
■ 실무상 주의사항
- 매도인의 이행 거부 낌새가 있으면 가장 먼저 등기부등본을 떼고 처분금지가처분을 신청하십시오. 가처분이 늦어 제3자 등기가 되면 부동산 자체를 확보하기 어렵습니다.
- 잔금일에는 잔금을 실제로 준비해 제공하고, 매도인이 거부하면 공탁하십시오. 잔금 제공 없이는 매도인을 지체에 빠뜨릴 수 없습니다.
- 부동산을 원하면 이전등기 청구, 금전 정리를 원하면 해제·손해배상으로 방향을 정하고, 위약금과 실손해(시세 차액) 중 유리한 쪽을 계산하십시오(제5번 글).
- 매도인 측이라면 중도금 수령 후 이중매매는 배임죄 대상입니다. 더 높은 제안이 있어도 기존 매수인과 합의 해제(위로금 등)를 통해 정리해야 합니다.
■ 관련법률
- 민법 제565조(해약금), 제544조(이행지체와 해제), 제546조(이행불능과 해제), 제390조(채무불이행과 손해배상), 제393조(손해배상의 범위), 제103조(반사회질서의 법률행위)
- 민사집행법 제300조(가처분의 목적)
- 부동산등기법 제23조 제4항(판결에 의한 등기)
- 형법 제355조 제2항(배임)
■ 관련판례
- 대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 전원합의체 판결 중도금이 지급되어 계약이 본격적으로 이행된 단계에서는 매도인이 임의로 계약의 구속력에서 벗어날 수 없고, 그 후 제3자에게 부동산을 처분하여 소유권이전등기까지 마치면 원칙적으로 배임죄가 성립한다고 판시하였습니다. 중도금 지급 후 이중매매의 형사책임을 설명하는 핵심 판례입니다. 대법원-2017도4027
- 대법원 2024. 1. 4. 선고 2022다256624 판결 중도금 또는 잔금 지급과 이행 착수의 의미를 설명하기 위한 민사상 보강 판례입니다. 중도금 지급으로 해약금 해제가 제한되는 구조와 이행 착수의 판단 기준을 설명할 수 있습니다. 대법원-2022다256624
■ 작성자
- 작성·감수: 박무협 법률문제연구소
- 본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안의 법률적 판단은 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 개별 사건에 대해서는 변호사와 상담하시기 바랍니다.
