■ 질문
- 토지를 평당 가격으로 계산해 매수했는데 측량해 보니 계약서 면적보다 30평이 적습니다. 또 상가로 쓸 수 있다고 해서 샀는데 용도 제한으로 원하는 영업을 할 수 없습니다. 어떻게 하나요?
■ 결론
- 면적 부족은 "수량을 지정한 매매"인지에 따라 결론이 갈립니다. 민법 제574조는 수량을 지정한 매매에서 수량이 부족한 경우 선의의 매수인이 대금 감액을 청구할 수 있고, 잔존 부분만이면 매수하지 않았을 경우에는 계약을 해제할 수 있으며 손해배상도 청구할 수 있다고 정합니다. 판례는 수량지정매매를 "당사자가 매매 목적물의 실제 면적이 계약서에 기재된 면적과 같다는 것을 전제로 하여 면적을 기준으로 대금을 정한 경우"로 한정합니다. 평당 단가에 면적을 곱해 대금을 산정했고 그 계산 방식이 계약서나 협상 과정에 나타나면 수량지정매매로 인정되기 쉽지만, 토지를 특정해 총액으로 거래하고 면적은 참고로 기재한 경우에는 수량지정매매가 아니어서 감액을 청구할 수 없습니다. 감액청구권은 매수인이 부족을 안 날부터 1년 내에 행사해야 합니다. 등기부 면적과 실측 면적의 차이가 흔한 토지 거래에서는 계약서에 "실측 면적 기준 정산" 특약을 두면 분쟁을 줄일 수 있습니다.
- 용도 제한은 별개의 문제입니다. 건축법·국토계획법상 용도 제한이나 건축물대장상 용도로 인해 매수 목적인 영업을 할 수 없다면, ① 매도인이 그 용도로 사용 가능하다고 명시적으로 보증했거나 계약서에 사용 목적이 기재된 경우 채무불이행 또는 하자담보책임(제580조, 안 날부터 6개월)으로 해제·손해배상을 구할 수 있고, ② 매도인이나 중개사가 용도 제한을 알면서 숨기거나 거짓으로 설명했다면 사기를 이유로 취소하거나 손해배상을 청구할 수 있으며(제12·13번 글), ③ 매수인이 사용 목적을 밝혔고 그것이 계약의 중요 부분이 되었다면 착오를 이유로 취소할 여지도 있습니다(제109조). 다만 용도지역·건축물대장은 공적 장부로 누구나 확인할 수 있으므로, 매수인이 확인하지 않은 데 중대한 과실이 있다고 판단되면 착오 취소가 제한되고 손해배상에서도 과실상계가 됩니다. 사용 목적을 계약서에 기재했는지, 매도인·중개사가 무엇을 설명했는지, 매수인이 공부를 확인했는지라는 사실관계에 따라 결론이 달라집니다.
■ 판단기준
- 수량지정매매 여부 — 면적을 기준으로 대금을 정했으면 인정되고, 총액 거래에 면적을 참고 기재한 것이면 부정됩니다.
- 감액·해제·손해배상 — 선의 매수인은 감액 청구, 잔존 부분만으로 목적 달성 불가 시 해제, 손해배상도 가능합니다.
- 행사 기간 — 수량 부족을 안 날부터 1년입니다.
- 용도 제한의 책임 근거 — 보증·계약 목적 기재(채무불이행·하자담보), 기망(사기 취소), 착오(취소)로 나뉩니다.
- 매수인의 확인 의무 — 공부로 확인 가능한 사항을 확인하지 않은 중대한 과실은 착오 취소를 막고 과실상계 사유가 됩니다.
■ 원칙
- 매매 목적물의 수량·성질이 계약의 전제와 다르면 대가의 균형이 깨지므로 법은 감액·해제·손해배상으로 이를 조정합니다. 다만 매수인도 공적 장부로 확인할 수 있는 사항은 확인할 책임이 있으므로, 조정의 범위는 양측의 주의 정도에 따라 달라집니다.
■ 예외
- 매수인이 계약 당시 면적 부족이나 용도 제한을 알았다면(악의) 감액·담보책임을 청구할 수 없습니다. 또한 아파트·건물처럼 등기 면적과 실제 면적이 거의 일치하고 총액으로 거래되는 경우에는 수량지정매매로 인정되는 경우가 드뭅니다.
■ 유·불리하게 작용하는 사정
- ◇ 유리하게 작용하는 사정
- (매수인 측) 계약서·문자에 평당 단가 × 면적으로 대금을 산정한 기록이 있는 경우
- (매수인 측) 사용 목적이 계약서 특약에 기재되어 있는 경우
- (매수인 측) 매도인·중개사가 용도 제한을 알면서 사용 가능하다고 설명한 기록이 있는 경우
- (매도인 측) 총액 거래이고 면적은 등기부 기재를 옮긴 것에 불과한 경우
- ◇ 불리하게 작용하는 사정
- (매수인 측) 총액으로 거래하고 면적은 참고 기재에 그친 경우
- (매수인 측) 용도지역·건축물대장을 확인하지 않았고 사용 목적을 밝히지 않은 경우
- (매도인 측) 면적 기준 대금 산정이 협상 기록에 명확한 경우
- (매도인 측) 용도 제한을 알면서 사용 가능하다고 한 기록이 있는 경우
■ 당사자별 증거 체크리스트
- ◇ 매수인 측이 준비할 증거
- 매매계약서(면적·단가·사용 목적 기재), 협상 문자
- 측량 성과도(실측 면적)
- 토지이용계획확인서, 건축물대장, 용도지역 자료
- 중개대상물 확인·설명서와 설명 녹음
- ◇ 매도인 측이 준비할 증거
- 총액 거래임을 보여주는 협상 기록
- 매수인이 공부를 확인했거나 제한을 알고 있었음을 보여주는 자료
- 중개대상물 확인·설명서상 고지 내용
- 용도 제한이 계약 후 변경된 경우 그 자료
■ 실무상 주의사항
- 토지 거래에서는 계약 전에 측량하거나 계약서에 "실측 면적 기준 정산" 특약을 두십시오. 사후 감액 청구는 수량지정매매 인정 여부부터 다투어야 합니다.
- 특정 영업을 위해 매수한다면 사용 목적을 계약서에 명시하고, 토지이용계획확인서·건축물대장을 직접 확인하십시오. 계약서 기재가 없으면 용도 제한의 위험은 매수인에게 돌아가기 쉽습니다.
- 감액청구권 1년, 하자담보책임 6개월의 기간은 짧습니다. 문제를 안 즉시 내용증명으로 권리를 행사하십시오.
- 매도인 측이라면 면적과 용도에 관해 아는 사실을 계약서와 확인·설명서에 정확히 기재하는 것이 담보책임과 사기 주장을 막는 방법입니다.
■ 관련법률
- 민법 제574조(수량부족, 일부멸실의 경우와 매도인의 담보책임), 제572조, 제573조(권리행사의 기간)
- 민법 제580조(매도인의 하자담보책임), 제582조(권리행사의 기간)
- 민법 제109조(착오로 인한 의사표시), 제110조(사기, 강박에 의한 의사표시)
- 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인·설명), 제30조(손해배상책임의 보장)
■ 관련판례
- 대법원 2001. 4. 10. 선고 2001다12256 판결매수인이 일정한 면적이 있다고 믿고, 매도인도 이를 표시했으며, 당사자가 면적을 가격 결정의 가장 중요한 요소로 삼았다면 민법 제574조의 ‘수량을 지정한 매매’에 해당한다고 판시했습니다. 계약서에 평당 가격이 명시되지 않았더라도 실제 가격 결정 과정이 면적 중심이면 인정될 수 있습니다. 국가법령정보센터
- 대법원 1998. 6. 26. 선고 98다13914 판결공부상 면적에 평당 가격을 곱해 대금을 정했더라도, 토지가 구획된 현황 자체를 전체로 평가하여 거래한 경우에는 수량지정매매가 아닐 수 있다고 판시했습니다. ‘평당 단가 × 면적’만으로 자동 인정되는 것은 아니라는 반대 사례입니다. 국가법령정보센터
- 대법원 1997. 9. 30. 선고 97다26210 판결특정한 용도나 상태에 관한 동기가 상대방에게 표시되어 계약 내용이 되었고, 그것이 일반인에게도 계약 체결 여부를 좌우할 정도로 중요하다면 착오 취소가 가능합니다. 특히 매도인의 적극적인 설명으로 착오가 유발된 경우 매수인의 중대한 과실이 부정될 수 있습니다.
■ 작성자
- 작성·감수: 박무협 법률문제연구소
- 본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안의 법률적 판단은 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 개별 사건에 대해서는 변호사와 상담하시기 바랍니다.
