■ 질문
- 매매계약을 하면서 잔금은 대출로 마련할 계획이었는데 은행 심사에서 예상보다 훨씬 적은 금액만 승인되었습니다. 잔금을 마련할 수 없는데, 대출 문제를 이유로 계약을 해제하고 계약금을 돌려받을 수 있나요?
■ 결론
- 원칙적으로 어렵습니다. 매매대금의 조달은 매수인의 영역이므로 대출 불승인이나 감액은 매수인의 사정에 불과하고, 이를 이유로 매수인이 계약을 해제할 권리는 없습니다. 잔금을 지급하지 못하면 매수인의 채무불이행이 되어 매도인이 최고 후 해제하고 계약금을 위약금으로 몰취할 수 있습니다(제4·5번 글). 대출 규제가 갑자기 강화되었더라도 마찬가지이며, 판례는 이를 매수인이 책임질 수 없는 사유로 보지 않는 것이 일반적입니다. 다만 이행 착수 전(중도금 지급 전)이라면 민법 제565조에 따라 계약금을 포기하고 해제할 수 있으므로, 이 경우 손실은 계약금에 한정됩니다.
- 예외는 계약서의 특약입니다. "대출이 ○○원 이상 승인되지 않으면 매수인은 계약을 해제할 수 있고 계약금은 반환한다"는 대출 조건부 특약(해제 조건 또는 약정 해제권)이 있으면 그에 따라 계약금을 돌려받을 수 있습니다. 이때 실무상 다툼은 특약의 문언에서 생깁니다. "대출이 안 되면"이라고만 되어 있으면 일부 승인된 경우가 해당하는지, 어느 은행·어떤 상품을 기준으로 하는지, 매수인이 신청을 성실히 했는지가 문제되고, 매수인이 고의로 대출을 받지 않거나 신청을 게을리해 조건을 성취시키지 않은 경우 신의칙상 조건이 성취된 것으로 볼 수 없습니다. 따라서 특약을 둘 때는 대출 금액 기준, 신청 기한, 불승인 증빙 방법, 해제 통지 기한을 구체적으로 적어야 합니다. 특약이 없다면 매도인과 협의해 잔금일 연장, 대금 일부 조정, 또는 위약금 일부 감액을 조건으로 한 합의 해제를 시도하는 것이 현실적이고, 매도인 입장에서도 소송보다 빠른 해결일 수 있습니다. 결론은 특약의 유무와 문언, 매수인의 대출 신청 경위라는 사실관계에 따라 달라집니다.
■ 판단기준
- 대금 조달의 위험 — 대출 불승인·감액은 매수인의 사정이므로 원칙적으로 해제 사유가 아닙니다.
- 이행 착수 전 해제 — 중도금 지급 전이면 계약금을 포기하고 해제할 수 있어 손실이 계약금에 한정됩니다.
- 대출 조건부 특약 — 특약이 있으면 그 문언에 따라 계약금을 반환받고 해제할 수 있습니다.
- 특약의 해석 — 금액 기준, 대상 은행·상품, 신청 성실성이 다투어지며, 고의로 조건을 불성취시킨 경우 보호받지 못합니다.
- 합의 해제 — 특약이 없으면 잔금일 연장·위약금 조정을 조건으로 한 합의가 현실적입니다.
■ 원칙
- 계약은 지켜져야 하고 자금 조달은 매수인이 스스로 확인하고 부담해야 할 영역이므로, 대출 사정은 계약의 구속력을 벗어나는 사유가 되지 못합니다. 이를 계약의 조건으로 삼으려면 당사자가 명시적으로 합의해야 합니다.
■ 예외
- 매도인 측 사정(등기부상 제한, 건물 위법 사항)으로 대출이 거절된 경우에는 매도인의 채무불이행 또는 담보책임이 문제될 수 있어 매수인이 해제·손해배상을 구할 여지가 있습니다. 또한 중개사가 대출 가능 금액을 단정적으로 설명해 계약을 유도했다면 중개사의 손해배상 책임이 검토될 수 있습니다(제13번 글).
■ 유·불리하게 작용하는 사정
- ◇ 유리하게 작용하는 사정
- (매수인 측) 계약서에 대출 조건부 해제 특약이 있고 그 조건이 명확히 충족된 경우
- (매수인 측) 대출 신청과 불승인 경위가 은행 서류로 증명되는 경우
- (매수인 측) 대출 거절 사유가 매도인 측 부동산의 문제인 경우
- (매도인 측) 특약이 없고 매수인이 자금 조달 위험을 부담하는 통상의 계약인 경우
- ◇ 불리하게 작용하는 사정
- (매수인 측) 특약 없이 대출 사정만 주장하는 경우
- (매수인 측) 대출 신청을 게을리하거나 고의로 조건을 불성취시킨 정황이 있는 경우
- (매도인 측) 대출 조건부 특약 문언이 매수인에게 유리하게 넓은 경우
- (매도인 측) 매수인의 대출 거절이 부동산의 위법 사항 때문인 경우
■ 당사자별 증거 체크리스트
- ◇ 매수인 측이 준비할 증거
- 매매계약서(대출 특약 문언)
- 대출 신청서, 심사 결과 통지서(승인 금액·거절 사유)
- 대출 상담·신청 경위 기록(문자·이메일)
- 중개사의 대출 관련 설명 기록
- ◇ 매도인 측이 준비할 증거
- 특약 부재 또는 특약 문언 자료
- 매수인의 대출 신청 성실성에 관한 자료
- 잔금 최고·해제 내용증명
- 매수인 불이행으로 인한 손해 자료
■ 실무상 주의사항
- 대출로 잔금을 마련할 계획이면 계약 전에 사전 심사를 받고, 계약서에 "대출 ○○원 미승인 시 해제·계약금 반환" 특약을 금액·기한·증빙 방법까지 구체적으로 적으십시오.
- 특약이 없는 상태에서 대출이 부족하면, 중도금 지급 전이라면 계약금 포기 해제로 손실을 한정하고, 중도금 지급 후라면 매도인과 잔금일 연장·합의 해제를 협의하십시오.
- 대출 거절 사유가 부동산의 문제(위법 건축물, 권리 제한)라면 매도인 책임을 검토할 수 있으므로 거절 사유서를 반드시 확보하십시오.
- 매도인 측이라면 대출 특약을 둘 때 금액·은행·기한을 한정하고, 매수인의 신청 증빙 제출을 조건으로 하는 것이 특약 남용을 막습니다.
■ 관련법률
- 민법 제565조(해약금), 제544조(이행지체와 해제), 제398조(배상액의 예정)
- 민법 제147조(조건성취의 효과), 제150조(조건성취, 불성취에 대한 반신의행위)
- 민법 제2조(신의성실)
- 공인중개사법 제30조(손해배상책임의 보장)
■ 관련판례
- 대출 불승인만으로 매수인이 매매계약을 해제하거나 계약금을 반환받을 수 있다고 보기는 어렵습니다. 법원은 원칙적으로 매매대금 조달 방법은 매수인의 책임에 속하고, 금융기관의 대출심사 결과 잔금이나 중도금을 마련하지 못한 것은 매도인의 채무불이행 또는 매수인에게 책임 없는 이행불능으로 보기 어렵다고 판단합니다. 일반적으로 부동산 거래에서 매매대금의 조달은 매수인의 책임에 속하고, 대출가능 금액 안내만으로 매도인이 대출을 보장할 의무를 부담하는 것은 아닙니다. 제주지방법원-2016가단50268
- 다만 계약서나 별도 확약서에서 대출 불승인 시 계약금을 반환하거나 계약을 해제할 수 있다고 명시한 경우에는 그 특약의 문언과 체결 경위에 따라 달라집니다. 대출 불승인 시 계약금을 반환하기로 한 별도 확약이 있고, 매수인의 신용불량 등 전속적 귀책사유가 아닌 사유로 대출이 무산된 경우에는 계약금 반환이 인정될 수 있습니다. 서울서부지방법원-2022나51205
■ 작성자
- 작성·감수: 박무협 법률문제연구소
- 본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안의 법률적 판단은 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 개별 사건에 대해서는 변호사와 상담하시기 바랍니다.
