■ 질문
- 전세 세입자가 있는 아파트를 매수했습니다. 세입자의 보증금은 제가 돌려줘야 하나요? 세입자가 계약갱신을 요구하면 저는 들어가 살 수 없나요? 매도인과는 어떻게 정산하나요?
■ 결론
- 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임차인이 대항력(주택의 인도와 주민등록)을 갖춘 경우, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 따라서 매수인은 소유권 이전과 동시에 임대인이 되어 임대차계약의 내용(보증금, 차임, 기간)을 그대로 인수하고, 보증금 반환 의무도 매수인에게 이전되며 매도인은 원칙적으로 그 의무를 면합니다. 매매대금은 보통 보증금을 공제한 금액으로 정하거나 잔금에서 보증금을 공제하는 방식으로 정산하고, 매도인이 이미 받은 보증금은 매수인에게 넘기지 않고 매매대금에서 조정하는 것이 관행입니다. 임차인이 대항력을 갖추지 못한 경우에는 임대인 지위가 자동 승계되지 않으므로 매수인·매도인·임차인 사이의 별도 합의가 필요하고, 합의가 없으면 보증금 반환 의무는 매도인에게 남습니다.
- 계약갱신요구권과 실거주는 실무에서 가장 자주 다투어지는 지점입니다. 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 1회의 갱신을 요구할 수 있고(2년 연장), 임대인은 본인이나 직계존비속이 실제 거주하려는 경우 갱신을 거절할 수 있습니다. 그러나 갱신 거절 가능 기간(만료 2개월 전)이 지난 뒤에 소유권을 취득하면 이미 갱신된 계약을 인수해야 하므로, 실거주 목적 매수인은 임차인의 갱신 요구 여부와 계약 만료일, 잔금일의 관계를 계약 전에 확인해야 합니다. 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 임차인에게 손해배상 책임을 집니다. 한편 임차인은 임대인이 바뀌는 것을 원하지 않으면 상당한 기간 내에 이의를 제기해 임대차를 해지하고 매도인에게 보증금 반환을 청구할 수 있다는 판례가 있습니다. 결론은 임차인의 대항력 취득 시점, 갱신 요구 시점, 소유권 이전 시점이라는 날짜 관계에 따라 달라지므로, 계약 전에 이 세 날짜를 표로 정리해 확인해야 합니다.
■ 판단기준
- 임대인 지위 승계 — 임차인이 대항력을 갖추었으면 양수인이 임대인 지위와 보증금 반환 의무를 승계하고 매도인은 면책됩니다.
- 보증금 정산 — 매매대금에서 보증금을 공제하는 방식이 관행이며 계약서에 명시해야 합니다.
- 갱신요구권 — 임차인은 만료 6~2개월 전 1회 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 실거주를 이유로 거절할 수 있습니다.
- 매수인의 실거주 거절 — 갱신 거절 가능 기간 내에 소유권을 취득한 매수인은 실거주 거절이 가능하나, 기간 경과 후 취득하면 갱신된 계약을 인수합니다.
- 임차인의 이의 — 임차인은 상당 기간 내 이의를 제기해 승계를 거부하고 매도인에게 보증금을 청구할 수 있습니다.
■ 원칙
- 주택임대차보호법은 임차인이 집주인이 바뀌어도 같은 조건으로 계속 거주하고 보증금을 새 소유자에게서 받을 수 있게 보호합니다. 매수인은 그 부담을 알고 매수하는 것이므로 매매대금에서 보증금을 조정하는 방식으로 이해관계가 균형을 이룹니다.
■ 예외
- 임차인이 전입신고를 하지 않아 대항력이 없는 경우, 또는 매수인보다 앞선 근저당권에 기한 경매로 소유권이 이전된 경우(후순위 임차인)에는 임대인 지위가 승계되지 않습니다. 또한 임대차 기간이 만료되고 임차인이 갱신을 요구하지 않은 채 소유권이 이전되면 매수인은 새 계약을 체결할지 결정할 수 있습니다.
■ 유·불리하게 작용하는 사정
- ◇ 유리하게 작용하는 사정
- (매수인 측) 계약서에 보증금 공제와 임대차 조건 인수가 명확히 기재된 경우
- (매수인 측) 갱신 거절 가능 기간 내에 잔금·등기를 마쳐 실거주 거절이 가능한 경우
- (매도인 측) 임차인이 대항력을 갖추고 있어 보증금 반환 의무가 매수인에게 이전되는 경우
- (매도인 측) 임차인의 갱신 요구 사실을 매수인에게 고지한 기록이 있는 경우
- ◇ 불리하게 작용하는 사정
- (매수인 측) 갱신 거절 기간이 지난 뒤 소유권을 취득해 2년을 더 기다려야 하는 경우
- (매수인 측) 임차인의 대항력이 없어 보증금 처리가 불명확한 경우
- (매도인 측) 임차인이 이의를 제기해 매도인에게 보증금 반환을 청구하는 경우
- (매도인 측) 갱신 요구 사실을 숨기고 매도한 경우(손해배상)
■ 당사자별 증거 체크리스트
- ◇ 매수인 측이 준비할 증거
- 임대차계약서, 임차인의 전입신고일·확정일자
- 임차인의 갱신 요구 여부와 시점에 관한 자료
- 매매계약서(보증금 공제·임대차 인수 조항)
- 소유권 이전 등기일과 계약 만료일 자료
- ◇ 매도인 측이 준비할 증거
- 임차인에게 매매 사실을 통지한 기록
- 임차인의 갱신 요구·이의 제기 여부 기록
- 보증금 정산 내역
- 매수인에게 임대차 현황을 고지한 기록
■ 실무상 주의사항
- 세입자 있는 집을 살 때는 임대차계약서, 전입일, 확정일자, 갱신 요구 여부, 계약 만료일을 확인하고, 매매계약서에 보증금 공제 방식과 임대차 인수를 명시하십시오.
- 실거주 목적이라면 잔금·등기일이 임차인의 갱신 거절 가능 기간(만료 2개월 전) 안에 들어오도록 일정을 잡고, 임차인에게 실거주 의사를 서면으로 통지하십시오.
- 매도인 측이라면 임차인의 갱신 요구 사실을 매수인에게 정확히 알리십시오. 숨기면 손해배상 문제가 생깁니다.
- 임대인 지위 승계 후 실거주 갱신 거절에 관한 대법원 2022년 판결(2021다266631)과 주택임대차보호법 개정 여부는 게시 전 대조하십시오(제3부 확인 항목).
■ 관련법률
- 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 제4항, 제6조의3(계약갱신 요구 등), 제3조의2(보증금의 회수)
- 민법 제621조(임대차의 등기), 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한)
- 상가건물 임대차보호법 제3조(대항력 등)
■ 관련판례
- 대법원은 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결 [건물인도]에서, 임차인이 먼저 계약갱신요구권을 행사하였더라도 임대차기간 만료 전 법정 갱신거절 기간 내라면, 이후 주택을 양수하여 임대인의 지위를 승계한 매수인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다고 판시하였습니다. 매수인이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우에는 임차인의 갱신요구 후에 임대인의 지위를 승계하였더라도 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있습니다. 대법원-2021다266631
■ 작성자
- 작성·감수: 박무협 법률문제연구소
- 본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안의 법률적 판단은 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 개별 사건에 대해서는 변호사와 상담하시기 바랍니다.
