■ 질문
- 중개사가 근저당 채무액을 실제보다 적게 설명했고, 옆 건물 신축 계획도 알려주지 않았습니다. 계약 후 손해를 입었는데 중개사에게 책임을 물을 수 있나요? 중개사가 돈이 없으면 어떻게 하나요?
■ 결론
- 공인중개사법 제25조는 개업공인중개사가 중개를 의뢰받으면 중개대상물의 권리관계, 법령상 제한, 상태 등을 성실·정확하게 설명하고 근거 자료를 제시하며, 확인·설명서를 작성해 교부하도록 정합니다. 제30조는 개업공인중개사가 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우 배상 책임을 지도록 하고, 이를 위해 보증보험이나 공제에 가입하도록 강제합니다. 따라서 중개사가 등기부등본을 확인하면 알 수 있는 근저당 채무액을 잘못 설명했거나, 설명 의무 범위에 속하는 사항을 확인하지 않았다면 그 과실로 인한 손해를 배상해야 합니다. 판례는 중개사의 확인·설명 의무는 중개대상물 자체뿐 아니라 거래에 중요한 영향을 미치는 사항으로서 중개사가 알거나 조사해 알 수 있는 범위에 미친다고 보며, 다만 옆 건물 신축 계획처럼 중개대상물 외부의 사정은 중개사가 알았거나 통상의 주의로 알 수 있었던 경우에 한해 책임이 인정됩니다.
- 배상 범위는 중개사의 설명 의무 위반과 상당인과관계 있는 손해이고, 매수인이 등기부등본 등을 스스로 확인할 수 있었던 사정은 과실상계 사유가 되어 실무상 중개사의 책임 비율이 20~50% 정도로 제한되는 사례가 많습니다(비율은 사안마다 다름). 중개사의 자력이 부족하더라도 공인중개사법에 따라 가입한 보증보험·공제(개인 2억 원, 법인 4억 원 이상 — 현행 기준 확인)에서 배상받을 수 있으며, 공제금 청구는 한국공인중개사협회 등 공제사업자를 상대로 하고, 소송에서는 중개사와 공제사업자를 공동 피고로 하는 것이 일반적입니다. 중개보조원이 잘못 설명한 경우에도 개업공인중개사가 책임을 집니다. 매도인의 기망과 중개사의 과실이 함께 있으면 매도인과 중개사에게 공동으로 책임을 물을 수 있습니다. 시효는 손해와 가해자를 안 날부터 3년입니다. 결론은 잘못 설명된 사항이 중개사의 의무 범위에 속하는지와 매수인의 확인 가능성이라는 사실관계에 따라 달라집니다.
■ 판단기준
- 확인·설명 의무의 범위 — 권리관계, 법령상 제한, 상태 등 중개대상물에 관한 사항과 중개사가 알거나 알 수 있었던 중요 사항입니다.
- 책임의 요건 — 고의·과실로 의무를 위반하고 그로 인해 거래당사자에게 손해가 발생해야 합니다.
- 과실상계 — 매수인이 스스로 확인할 수 있었던 사항은 책임 비율을 제한하는 사유입니다.
- 공제·보증보험 — 중개사의 자력과 무관하게 법정 보증 한도 내에서 배상받을 수 있습니다.
- 공동 책임 — 매도인의 기망과 경합하면 매도인·중개사에게 공동으로 청구할 수 있습니다.
■ 원칙
- 공인중개사는 거래당사자 사이의 정보 격차를 메우는 전문가로서 법이 자격과 의무를 부여한 존재이므로, 그 설명을 신뢰한 당사자가 입은 손해는 중개사가 배상해야 합니다. 보증보험·공제 제도는 그 배상의 실효성을 확보하기 위한 것입니다.
■ 예외
- 중개사가 통상의 조사로 알 수 없었던 사항(당사자만 아는 내부 사정, 공개되지 않은 개발 계획)에 대해서는 책임이 없습니다. 또한 매수인이 중개사의 설명과 무관하게 스스로 판단해 계약한 경우 인과관계가 부정될 수 있습니다.
■ 유·불리하게 작용하는 사정
- ◇ 유리하게 작용하는 사정
- (매수인 측) 중개대상물 확인·설명서에 사실과 다른 기재가 있는 경우
- (매수인 측) 등기부 확인만으로 알 수 있는 사항을 잘못 설명한 경우
- (매수인 측) 중개사의 설명 녹음·문자가 있는 경우
- (중개사 측) 확인·설명서에 정확히 기재하고 근거 자료를 제시한 기록이 있는 경우
- ◇ 불리하게 작용하는 사정
- (매수인 측) 등기부등본 등을 직접 교부받고도 확인하지 않은 경우(과실상계)
- (매수인 측) 문제된 사항이 중개사가 알 수 없었던 외부 사정인 경우
- (중개사 측) 확인·설명서를 작성·교부하지 않은 경우
- (중개사 측) 근거 자료 없이 구두로 단정적 설명을 한 경우
■ 당사자별 증거 체크리스트
- ◇ 매수인(의뢰인) 측이 준비할 증거
- 중개대상물 확인·설명서, 등기부등본(계약 당시)
- 중개사의 설명 녹음·문자·광고 자료
- 손해액 자료(채무 인수액, 시세 하락 자료)
- 중개사의 공제·보증보험 가입 증서
- ◇ 중개사 측이 준비할 증거
- 확인·설명서와 근거 자료 제시 기록
- 매수인에게 등기부등본 등을 교부한 기록
- 문제된 사항을 알 수 없었음을 보여주는 자료
- 매수인이 독자적으로 판단한 정황 자료
■ 실무상 주의사항
- 중개사의 잘못된 설명을 문제 삼으려면 확인·설명서와 당시 설명 기록이 핵심입니다. 계약 시 확인·설명서를 반드시 받아 보관하십시오.
- 중개사의 자력이 부족해도 공제·보증보험에서 배상받을 수 있습니다. 청구 시 중개사와 공제사업자를 함께 상대로 하십시오.
- 매수인도 등기부등본을 직접 확인할 책임이 있어 책임 비율이 제한됩니다. 중개사 책임만으로 전액 회수를 기대하기보다 매도인 책임과 함께 검토하십시오.
- 중개사 측이라면 확인·설명서를 정확히 작성하고 근거 자료를 교부한 기록을 남기는 것이 유일한 방어입니다. 구두 단정은 피하십시오.
■ 관련법률
- 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인·설명), 제29조(개업공인중개사등의 기본윤리), 제30조(손해배상책임의 보장), 제15조(개업공인중개사의 고용인의 신고 등)
- 공인중개사법 시행령 제21조(중개대상물의 확인·설명), 제24조(손해배상책임의 보장)
- 민법 제750조(불법행위의 내용), 제756조(사용자의 배상책임), 제763조(과실상계 준용)
■ 관련판례
- 대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결중개사는 거래의 안전에 중요한 사항을 확인·설명해야 하고, 직접 조사할 의무가 없는 사항이라도 자신이 확인하지 않은 잘못된 정보를 사실인 것처럼 전달해서는 안 된다. 다가구주택의 선순위 임대차관계 등도 적극적으로 확인하도록 노력해야 한다. 국가법령정보센터
- 대법원 2015. 1. 29. 선고 2012다74342 판결중개업자의 법률관계는 위임관계와 유사하므로 선량한 관리자의 주의의무를 부담한다. 다만 구체적인 조사·설명의무의 범위는 위험의 크기, 조사의 가능성 및 거래 상황을 종합해 판단한다
■ 작성자
- 작성·감수: 박무협 법률문제연구소
- 본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안의 법률적 판단은 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 개별 사건에 대해서는 변호사와 상담하시기 바랍니다.
