■ 질문
- 중개사가 법정 상한보다 높은 수수료를 요구합니다. 그리고 중개사를 통해 계약했지만 잔금 전에 상대방 잘못으로 계약이 해제되었는데, 그래도 수수료를 줘야 하나요?
■ 결론
- 중개보수는 공인중개사법 제32조와 시행규칙, 각 시·도 조례가 정한 한도 내에서 당사자가 협의해 정합니다. 주택은 거래 금액 구간별 상한 요율(매매 5천만 원 미만 0.6%부터 15억 원 이상 0.7%까지, 한도액 있음 — 2021년 개정 이후 기준으로 현행 조례 확인 필요)이 정해져 있고, 주택 외(상가·토지)는 0.9% 이내에서 협의합니다. 상한을 초과한 약정은 초과 부분이 무효이고 이미 지급했다면 반환을 청구할 수 있으며, 초과 수수료 요구·수수는 중개사의 자격 정지·업무 정지 사유입니다. 오피스텔은 주거용인지에 따라 요율이 다르고, 부가가치세는 별도인지가 자주 다투어지므로 계약 시 확정해 두어야 합니다. 상한은 "한도"일 뿐 그 금액을 당연히 지급해야 하는 것이 아니므로, 협의로 낮출 수 있습니다.
- 거래계약이 성립하면 중개보수청구권이 발생하지만, 지급 시기를 따로 약정하지 않은 경우 보수의 지급 시기는 거래대금 지급이 완료된 날입니다. 따라서 중개사의 중개로 계약이 유효하게 성립한 이상, 그 후 당사자 일방의 채무불이행으로 계약이 해제되었더라도 중개사에게 귀책사유가 없다면 보수 청구권은 소멸하지 않는다는 것이 판례의 원칙입니다. 다만 계약이 무효이거나 취소된 경우, 또는 중개사의 확인·설명 의무 위반이 계약 무산의 원인이 된 경우에는 보수를 청구할 수 없거나 감액됩니다. 계약서에 "잔금 시 지급"이라고만 적혀 있으면 지급 시기의 약정일 뿐 잔금이 없으면 지급하지 않는다는 조건으로 해석되지 않는 것이 일반적이므로, 해제 시 보수를 면하고 싶다면 "계약이 해제되면 보수를 지급하지 않는다"는 특약을 명시해야 합니다. 중개사 없이 당사자가 직접 계약하거나 중개사가 소개만 하고 계약 체결에 관여하지 않은 경우, 자격 없는 자가 중개한 경우에는 보수 청구권이 인정되지 않거나 제한됩니다. 결론은 보수 약정의 내용과 계약 무산의 원인이라는 사실관계에 따라 달라집니다.
■ 판단기준
- 보수의 상한 — 법령·조례가 정한 요율·한도 내에서 협의하며 초과 약정은 초과 부분이 무효입니다.
- 지급 시기 — 약정이 없으면 거래계약 성립 시이며, 잔금 시 지급은 시기 약정으로 해석됩니다.
- 해제와 보수 — 유효하게 성립한 계약이 당사자 귀책으로 해제되어도 중개사 귀책이 없으면 보수 청구권이 유지됩니다.
- 무효·취소와 중개사 과실 — 계약 무효·취소 또는 중개사 과실로 무산되면 보수를 청구할 수 없거나 감액됩니다.
- 청구권 부정 사유 — 무자격 중개, 소개에 그친 경우, 직거래에는 보수 청구권이 없거나 제한됩니다.
■ 원칙
- 중개보수는 중개사가 거래를 성립시킨 노력에 대한 대가이므로 계약 성립으로 발생하고, 그 후 당사자 사정으로 계약이 깨지는 위험은 중개사가 부담하지 않습니다. 반면 보수 한도를 법으로 정한 것은 정보 우위에 있는 중개사의 과다 청구를 막기 위한 것입니다.
■ 예외
- 중개사가 계약 성립에 실질적으로 기여했다면 최종 계약이 다른 중개사를 통해 체결되었더라도 기여도에 따른 보수를 인정한 사례가 있고, 반대로 중개사가 계약서 작성에만 관여하고 실질적 중개를 하지 않았다면 보수가 감액될 수 있습니다.
■ 유·불리하게 작용하는 사정
- ◇ 유리하게 작용하는 사정
- (의뢰인 측) 약정 보수가 법정 상한을 초과하는 경우
- (의뢰인 측) 계약이 무효·취소되었거나 중개사 과실로 무산된 경우
- (의뢰인 측) "해제 시 보수 미지급" 특약이 있는 경우
- (중개사 측) 계약이 유효하게 성립하고 당사자 귀책으로 해제된 경우
- ◇ 불리하게 작용하는 사정
- (의뢰인 측) 유효한 계약 성립 후 본인 또는 상대방 귀책으로 해제된 경우
- (의뢰인 측) 상한 내 보수 약정에 서명한 경우
- (중개사 측) 확인·설명 의무 위반이 계약 무산의 원인인 경우
- (중개사 측) 상한 초과 보수를 수수한 경우(반환·행정처분)
■ 당사자별 증거 체크리스트
- ◇ 의뢰인 측이 준비할 증거
- 중개보수 약정서·영수증
- 해당 시·도 중개보수 조례(요율표)
- 계약 해제·무효·취소 경위 자료
- 중개사의 관여 정도에 관한 자료
- ◇ 중개사 측이 준비할 증거
- 중개 활동 기록(매물 소개, 조건 협의, 계약서 작성)
- 보수 약정서
- 계약이 유효하게 성립했음을 보여주는 자료
- 해제가 당사자 귀책임을 보여주는 자료
■ 실무상 주의사항
- 보수는 상한 내에서 협의 가능합니다. 계약 전에 요율, 부가가치세 포함 여부, 지급 시기, 해제 시 처리를 약정서에 적으십시오.
- 해제 시 보수를 면하려면 "잔금 시 지급"이 아니라 "계약 해제 시 보수 미지급"이라고 명시해야 합니다.
- 상한 초과 보수를 지급했다면 반환을 청구할 수 있고, 관할 지자체에 신고할 수 있습니다.
- 중개사 측이라면 보수 약정서를 작성하고 중개 활동 기록을 남기십시오. 해제된 계약의 보수 청구는 계약 성립과 중개 기여를 증명해야 합니다.
■ 관련법률
- 공인중개사법 제32조(중개보수 등), 제33조(금지행위), 제36조(자격의 정지), 제39조(업무의 정지)
- 공인중개사법 시행규칙 제20조(중개보수 및 실비의 한도 등)
- 각 시·도 주택 중개보수 등에 관한 조례
- 민법 제686조(수임인의 보수청구권)
■ 관련판례
- 대법원 전원합의체 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 판결법령과 조례가 정한 중개보수 한도를 초과하는 약정은 그 초과 부분이 무효다.
- 광주지방법원 2008. 4. 11. 선고 2007가단13669 판결중개행위로 거래계약이 성립하면 원칙적으로 중개보수청구권이 발생하고, 중개사의 귀책사유 없이 나중에 계약이 해제·취소됐다는 사정만으로 이미 발생한 보수청구권이 소멸하지는 않는다.
■ 작성자
- 작성·감수: 박무협 법률문제연구소
- 본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안의 법률적 판단은 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 개별 사건에 대해서는 변호사와 상담하시기 바랍니다.
