■ 질문
- 잔금까지 지급했는데 등기를 하기 전에 매도인이 사망했습니다. 상속인 중 일부가 "우리는 모르는 일"이라며 등기에 협조하지 않습니다. 등기를 받을 수 있나요?
■ 결론
- 받을 수 있습니다. 매도인이 사망하면 매매계약상 소유권이전등기 의무는 상속인들에게 그대로 승계됩니다. 따라서 매수인은 상속인 전원을 상대로 소유권이전등기 청구권을 행사할 수 있고, 협조하지 않는 상속인에 대해서는 소송으로 판결을 받아 단독으로 등기를 신청할 수 있습니다. 절차상 등기는 먼저 상속인 명의로 상속등기(또는 매수인이 상속인을 대위해 상속등기)를 한 뒤 매수인 앞으로 이전하는 순서가 되며, 판결을 받으면 매수인이 상속인들을 대위해 상속등기를 신청하고 이어서 자기 명의로 이전등기를 할 수 있습니다. 상속인 일부만 협조하는 경우에도 부동산 전체에 대한 이전등기는 상속인 전원의 협조 또는 전원에 대한 판결이 필요하므로, 소송은 비협조 상속인 전원을 피고로 해야 합니다. 상속인을 알 수 없으면 매도인의 제적등본·가족관계증명서를 소송 과정에서 법원의 보정명령이나 사실조회를 통해 확보할 수 있습니다.
- 실무에서 주의할 점이 있습니다. 첫째, 상속인이 상속을 포기하거나 한정승인을 하더라도 매매계약상 등기 의무 자체는 상속재산에 관한 의무이므로 상속을 포기한 사람은 상속인이 아니게 되어 다음 순위 상속인이 의무를 승계하고, 한정승인을 한 상속인은 상속재산인 그 부동산의 이전등기 의무를 여전히 부담합니다. 둘째, 잔금을 이미 지급했다면 매수인의 의무는 이행된 것이므로 상속인은 동시이행을 주장할 수 없고, 잔금 미지급 상태라면 상속인 전원에게 잔금을 제공(수령 거부 시 공탁)해야 합니다. 셋째, 상속인이 그 사이 부동산을 제3자에게 처분할 위험이 있으므로 소송 전에 처분금지가처분을 신청해야 하고, 이 가처분은 상속등기가 되어 있지 않아도 상속인을 대위해 신청할 수 있습니다. 넷째, 매매 후 매도인이 사망한 경우 취득세·양도소득세 신고 문제가 함께 생기므로 세무 확인이 필요합니다. 반대로 매수인이 사망한 경우에는 매수인의 상속인이 이전등기 청구권을 승계하며 같은 방법으로 진행합니다. 결론은 잔금 지급 여부, 상속인의 범위와 상속 포기 여부라는 사실관계에 따라 절차가 달라집니다.
■ 판단기준
- 의무의 승계 — 매도인의 등기 의무는 상속인들에게 승계되며 매수인은 상속인 전원에게 청구합니다.
- 등기 절차 — 상속등기(대위 가능) 후 이전등기의 순서이며, 판결로 단독 신청이 가능합니다.
- 피고의 범위 — 비협조 상속인 전원을 피고로 해야 부동산 전체의 이전등기가 가능합니다.
- 상속 포기·한정승인 — 포기하면 다음 순위가 승계하고, 한정승인은 그 부동산의 등기 의무를 면하지 않습니다.
- 보전 조치 — 상속인의 처분을 막기 위해 대위 가처분을 먼저 신청합니다.
■ 원칙
- 계약상 의무는 당사자의 사망으로 소멸하지 않고 상속인에게 승계되므로, 매수인의 지위는 매도인의 사망으로 흔들리지 않습니다. 다만 상속인이 여러 명이면 절차가 복잡해질 뿐입니다.
■ 예외
- 상속인 전원이 상속을 포기해 상속인이 없게 되면 상속재산관리인 선임을 청구해 그를 상대로 등기 절차를 진행해야 합니다. 또한 매매계약 자체가 매도인의 의사능력 결여 등으로 무효라고 다투어지면 등기 청구가 부정될 수 있습니다.
■ 유·불리하게 작용하는 사정
- ◇ 유리하게 작용하는 사정
- (매수인 측) 매매계약서와 잔금 지급 기록이 명확한 경우
- (매수인 측) 매도인 생전에 등기 서류 일부(인감증명서 등)를 교부받은 경우
- (매수인 측) 상속인 일부가 계약 사실을 인정하는 경우
- (상속인 측) 계약서의 진정성이나 잔금 지급에 의문이 있는 경우
- ◇ 불리하게 작용하는 사정
- (매수인 측) 계약서가 없거나 대금 지급 증거가 부족한 경우
- (매수인 측) 가처분 전에 상속인이 제3자에게 처분한 경우
- (상속인 측) 계약서·대금 수령 기록이 명확한데 협조를 거부하는 경우(소송비용 부담)
- (상속인 측) 상속등기 후 처분해 배임·손해배상 문제가 생기는 경우
■ 당사자별 증거 체크리스트
- ◇ 매수인 측이 준비할 증거
- 매매계약서, 계약금·중도금·잔금 송금 내역
- 매도인 생전에 받은 서류(인감증명서, 위임장 등)
- 매도인의 제적등본·가족관계증명서(상속인 확정)
- 등기부등본(상속등기·처분 여부)
- ◇ 상속인 측이 준비할 증거
- 계약 체결 경위와 매도인의 의사능력에 관한 자료
- 대금 수령 여부에 관한 매도인 계좌 자료
- 상속 포기·한정승인 심판서
- 상속인 간 협의 기록
■ 실무상 주의사항
- 매도인 사망 사실을 알면 즉시 등기부등본을 확인하고, 상속인을 대위해 처분금지가처분을 신청하십시오. 상속인이 처분하면 회복이 어렵습니다.
- 상속인 전원을 확정하는 것이 소송의 출발점입니다. 제적등본·가족관계증명서는 소송 과정에서 법원을 통해 확보할 수 있습니다.
- 잔금 미지급 상태라면 상속인 전원에게 잔금을 제공하고 거부 시 공탁하십시오. 이행 제공 없이는 상속인을 지체에 빠뜨릴 수 없습니다.
- 상속인 측이라면 피상속인의 계약은 상속인의 의무입니다. 협조를 거부하면 소송비용과 지연손해까지 부담할 수 있으므로 계약의 진정성만 확인되면 협조하는 것이 합리적입니다.
■ 관련법률
- 민법 제1005조(상속과 포괄적 권리의무의 승계), 제1019조(승인, 포기의 기간), 제1028조(한정승인의 효과), 제1042조(포기의 소급효), 제1053조(상속인 없는 재산의 관리인)
- 민법 제404조(채권자대위권)
- 부동산등기법 제23조 제4항(판결에 의한 등기), 제28조(채권자대위권에 의한 등기)
- 민사집행법 제300조(가처분의 목적)
■ 관련판례
- 대법원 1995. 2. 28. 선고 94다23999 판결매매 등 등기원인이 매도인의 사망 전에 발생했다면 상속인은 상속관계 증명서류를 첨부하여, 별도의 상속등기 없이 피상속인 명의에서 매수인 앞으로 직접 소유권이전등기를 신청할 수 있다. 이러한 법리는 처분금지가처분 기입등기에도 적용된다. 부산이혼전문변호사 법무법인 유화 이인수대표변호사
- 대법원 1997. 11. 28. 선고 95다51991 판결등기의무자 사망 전에 등기원인이 이미 존재했다면, 사망한 등기의무자로부터 이전된 형식이라는 이유만으로 그 등기를 당연히 무효라고 할 수 없다.
■ 작성자
- 작성·감수: 박무협 법률문제연구소
- 본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안의 법률적 판단은 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 개별 사건에 대해서는 변호사와 상담하시기 바랍니다.
