■ 질문
- 분양 당시 광고에는 "단지 내 수영장, 초등학교 신설 예정, 조망 확보"라고 되어 있었는데 입주해 보니 수영장은 없고 학교도 없으며 앞에 다른 건물이 들어섰습니다. 입주도 6개월 늦어졌습니다. 어떻게 하나요?
■ 결론
- 분양 광고와 실제가 다른 경우의 책임은 광고 내용이 계약 내용이 되었는지에 따라 갈립니다. 대법원은 아파트 분양 광고 중 아파트의 외형·재질·구조·시설 등 분양자가 이행할 수 있는 구체적 사항은 분양계약의 내용이 된다고 보지만, 인근 학교 신설, 도로 개설, 전철 개통 등 분양자가 아닌 제3자(지자체 등)의 사업에 관한 사항이나 조망·일조처럼 장래의 불확실한 사항은 청약의 유인에 불과해 계약 내용이 되지 않는다고 봅니다. 따라서 단지 내 수영장처럼 분양자가 시공할 시설이 광고와 달리 설치되지 않았다면 채무불이행으로 손해배상(그 시설의 가치 상당액 등)을 청구할 수 있고, 학교 신설·조망은 계약 내용이 아니어서 채무불이행 책임을 묻기 어렵습니다. 다만 분양자가 학교 신설이 확정되지 않았음을 알면서 확정된 것처럼 광고했거나, 조망을 가릴 건축 계획을 알면서 숨겼다면 기망에 의한 취소나 불법행위 손해배상이 별도로 검토되며, 표시광고법상 허위·과장 광고에 해당하면 그 법에 따른 손해배상도 가능합니다.
- 입주 지연은 분양계약서의 지체상금 조항으로 처리됩니다. 통상 입주 예정일을 넘기면 분양자가 기납부 분양대금에 일정 이율을 곱한 지체상금을 지급하도록 정하고 있고, 이 조항이 없어도 채무불이행 손해배상을 청구할 수 있습니다. 지연이 상당 기간(계약서상 통상 3개월) 이상 계속되면 수분양자가 계약을 해제할 수 있는 조항이 있는 경우가 많으며, 천재지변 등 분양자가 책임질 수 없는 사유는 제외됩니다. 아파트 자체의 하자(균열, 누수, 마감 불량)는 집합건물법·공동주택관리법상 하자담보책임에 따라 부위별 담보책임기간(2·3·5·10년) 내에 시공자·분양자에게 보수 또는 손해배상을 청구하며, 입주자대표회의를 통한 집단 청구가 일반적입니다. 분양계약 해제는 대금 반환과 함께 위약금 문제가 생기고, 수분양자 사정에 의한 해제는 통상 분양대금의 10% 위약금을 부담하므로, 해제할지 배상을 받을지는 시세와 위약금을 비교해 결정해야 합니다. 결론은 광고 내용의 구체성, 분양자의 인식, 계약서 조항이라는 사실관계에 따라 달라집니다.
■ 판단기준
- 광고의 계약 편입 — 분양자가 이행할 수 있는 외형·시설 등 구체적 사항은 계약 내용이 되고, 제3자 사업·조망 등은 청약의 유인에 그칩니다.
- 기망·허위광고 — 불확실한 사항을 확정된 것처럼 광고하거나 알면서 숨기면 취소·불법행위·표시광고법 책임이 검토됩니다.
- 입주 지연 — 지체상금 조항에 따르고, 장기 지연 시 해제권이 인정되는 경우가 많습니다.
- 하자담보책임 — 부위별 담보책임기간 내 시공자·분양자에게 보수·배상을 청구합니다.
- 해제의 손익 — 수분양자 사정 해제는 위약금 부담이 있으므로 시세와 비교해 결정합니다.
■ 원칙
- 분양 광고는 계약 체결을 유도하는 수단이지만, 분양자가 스스로 이행할 수 있는 구체적 약속은 계약의 일부로서 지켜져야 합니다. 분양자가 통제할 수 없는 외부 사정에 대해서는 계약 책임을 묻기 어렵지만, 그 불확실성을 숨기는 것은 별개의 위법입니다.
■ 예외
- 광고에 "계획은 변경될 수 있음"이라는 문구가 있고 실제로 관계 기관 사정으로 변경된 경우 분양자의 책임이 부정될 수 있습니다. 반면 분양자가 광고 내용을 계약서·카탈로그·모델하우스에 반복해 구체적으로 표시했다면 청약의 유인을 넘어 계약 내용으로 인정될 가능성이 높아집니다.
■ 유·불리하게 작용하는 사정
- ◇ 유리하게 작용하는 사정
- (수분양자 측) 광고·카탈로그·모델하우스에 시설이 구체적으로 표시된 경우
- (수분양자 측) 분양자가 학교·조망 관련 불확실성을 알면서 확정적으로 광고한 증거가 있는 경우
- (수분양자 측) 계약서에 지체상금·해제 조항이 명확한 경우
- (분양자 측) 광고에 변경 가능 문구가 있고 변경이 외부 사정에 기인한 경우
- ◇ 불리하게 작용하는 사정
- (수분양자 측) 문제된 사항이 제3자 사업·조망 등 청약의 유인에 그치는 경우
- (수분양자 측) 계약서에 광고 내용을 배제하는 조항이 있고 이를 확인한 경우
- (분양자 측) 단지 내 시설을 광고와 달리 시공하지 않은 경우
- (분양자 측) 입주 지연이 분양자 귀책인 경우
■ 당사자별 증거 체크리스트
- ◇ 수분양자 측이 준비할 증거
- 분양 광고·카탈로그·모델하우스 사진, 분양계약서
- 실제 시공 상태 사진, 입주 지연 통지
- 학교·도로 계획에 관한 관계 기관 자료(분양 당시 확정 여부)
- 하자 사진, 하자 감정 자료
- ◇ 분양자 측이 준비할 증거
- 광고의 변경 가능 문구, 계약서의 광고 배제 조항
- 시설 변경·지연의 외부 사유 자료(인허가, 천재지변)
- 지체상금 지급 내역
- 하자 보수 이행 기록
■ 실무상 주의사항
- 광고와 다른 점을 발견하면 광고물·카탈로그·모델하우스 사진을 즉시 확보하십시오. 분양자가 자료를 회수하면 증명이 어려워집니다.
- 단지 내 시설 미설치는 계약 위반, 학교·조망은 기망 여부의 문제로 접근이 다릅니다. 쟁점을 나누어 검토하십시오.
- 입주 지연은 계약서의 지체상금 조항을 먼저 확인하고, 해제 요건(지연 기간)에 해당하는지 검토하십시오.
- 하자는 입주자대표회의를 통한 집단 청구가 효율적이며, 부위별 담보책임기간이 다르므로 기간 관리가 필요합니다.
■ 관련법률
- 민법 제390조(채무불이행과 손해배상), 제110조(사기에 의한 의사표시), 제750조(불법행위)
- 표시·광고의 공정화에 관한 법률 제3조(부당한 표시·광고 행위의 금지), 제10조(손해배상책임)
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조(담보책임), 제9조의2(담보책임의 존속기간), 공동주택관리법 제36조·제37조
- 주택법 제54조(주택의 공급), 주택공급에 관한 규칙
■ 관련판례
- 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812·5829·5836 판결분양광고 중 교통시설이나 주변 개발계획 등 외부 환경에 관한 내용은 일반적으로 청약을 유인하는 요소에 그칠 수 있지만, 아파트의 외형·재질·구조·시설 등 구체적이고 실현 가능한 내용은 분양계약의 내용이 될 수 있다.
- 대법원 2004. 10. 15. 선고 2003다69195 판결거래관행상 허용되는 단순한 과장·선전은 기망이 아니지만, 중요한 사항에 관한 구체적인 허위 설명이 일반 상거래의 신의성실 원칙을 넘은 경우에는 사기에 해당할 수 있다.
■ 작성자
- 작성·감수: 박무협 법률문제연구소
- 본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안의 법률적 판단은 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 개별 사건에 대해서는 변호사와 상담하시기 바랍니다.
