■ 질문
- 매도인이 "양도세를 매수인이 내는 조건"이라고 하고, 실거래가보다 낮게 계약서를 쓰자고 합니다. 취득세·재산세·관리비는 누가 내는 건가요? 다운계약서를 쓰면 어떤 문제가 생기나요?
■ 결론
- 세금의 법정 납세의무자는 정해져 있습니다. 취득세는 매수인, 양도소득세는 매도인이 납세의무자이고, 재산세·종합부동산세는 과세기준일(매년 6월 1일) 현재의 소유자가 부담하므로 잔금일이 6월 1일 전이면 매수인, 후면 매도인이 그 해분을 냅니다. 관리비·공과금은 잔금일을 기준으로 일할 정산하는 것이 관행이고, 장기수선충당금은 임차인이 납부한 경우 퇴거 시 소유자가 반환합니다. 다만 당사자 사이에서 세금 부담을 달리 약정하는 것은 유효합니다. "양도세를 매수인이 부담한다"는 특약은 매도인과 매수인 사이의 채권적 약정으로서 유효하고, 판례도 이를 인정하지만, 세무서에 대한 납세의무자는 여전히 매도인이므로 매수인이 약정을 어기면 매도인이 세금을 내고 매수인에게 약정에 따라 청구해야 합니다. 이런 특약을 둘 때는 부담할 세액의 산정 기준(신고 세액인지 최종 결정 세액인지, 가산세 포함 여부)을 명시하지 않으면 분쟁이 생깁니다. 또한 매수인이 부담한 양도세 상당액은 세법상 매도인의 양도가액에 포함되어 세액이 다시 늘어나는 순환 문제가 있으므로 세무 전문가와 확인이 필요합니다.
- 다운계약서(실거래가보다 낮게 쓴 계약서)는 양측 모두에게 위험합니다. 부동산 거래신고법은 실제 거래가격을 신고하도록 하고 거짓 신고에 취득가액의 일정 비율(최대 10%)까지 과태료를 부과하며, 중개사가 관여하면 중개사도 제재를 받습니다. 세법상으로는 매도인의 양도세 탈루가 되어 가산세와 함께 추징되고, 1세대 1주택 비과세나 각종 감면이 배제될 수 있으며, 매수인은 나중에 그 부동산을 팔 때 취득가액이 낮게 잡혀 양도세를 더 내게 됩니다. 형사상으로는 조세범처벌법 위반이 문제될 수 있습니다. 민사상으로는 다운계약서 작성 합의 자체는 반사회적 법률행위로 무효가 되지 않고 매매계약은 실제 대금대로 유효하다는 것이 판례이지만, 상대방이 "계약서 금액만 주겠다"고 나오면 실제 대금을 증명해야 하는 부담이 생기고, 다운계약을 요구한 쪽이 약속을 어겨도 상대방이 이를 관청에 신고하겠다고 압박하는 상황이 생기기도 합니다. 자진 신고자에 대한 과태료 감면 제도가 있으나 조건이 있으므로 현행 규정 확인이 필요합니다. 결론은 특약의 문언과 실제 거래가격의 증명이라는 사실관계에 따라 달라지며, 다운계약서는 어떤 경우에도 권할 수 없습니다.
■ 판단기준
- 법정 납세의무자 — 취득세는 매수인, 양도세는 매도인, 재산세·종부세는 6월 1일 소유자입니다.
- 부담 약정의 효력 — 당사자 간 세금 부담 특약은 유효하나 세무서에 대한 납세의무자는 바뀌지 않습니다.
- 특약의 명확화 — 세액 산정 기준, 가산세 포함 여부, 지급 시기를 명시해야 분쟁을 피합니다.
- 다운계약서의 제재 — 거래신고법 과태료, 양도세 추징·비과세 배제, 매수인의 장래 양도세 증가, 중개사 제재입니다.
- 민사상 효력 — 매매계약은 실제 대금대로 유효하나 실제 대금의 증명 부담이 생깁니다.
■ 원칙
- 세금의 납세의무자는 법이 정하지만 그 경제적 부담을 누가 질지는 계약 자유의 영역입니다. 반면 거래가격을 거짓으로 신고하는 것은 과세와 시장 투명성을 해치는 행위로서 행정·세법·형사의 제재를 받습니다.
■ 예외
- 양도세 부담 특약이 있어도 매도인의 신고 누락·지연으로 발생한 가산세는 특약 범위에 포함되지 않는다고 해석될 수 있습니다. 다운계약서로 인한 과태료는 자진 신고 시 감면될 수 있으나 요건과 감면율은 현행 규정을 확인해야 합니다.
■ 유·불리하게 작용하는 사정
- ◇ 유리하게 작용하는 사정
- (매수인 측) 세금 부담 특약의 범위·산정 기준이 계약서에 명확한 경우
- (매수인 측) 실제 거래가격이 송금 내역으로 명확히 증명되는 경우
- (매도인 측) 재산세 기준일과 잔금일의 관계가 계약서에 정리된 경우
- (매도인 측) 양도세 부담 특약이 최종 결정 세액 기준으로 명시된 경우
- ◇ 불리하게 작용하는 사정
- (매수인 측) 다운계약서를 작성해 장래 양도세 부담이 커지고 과태료 대상이 된 경우
- (매수인 측) 특약에 세액 기준이 없어 가산세까지 청구받는 경우
- (매도인 측) 다운계약으로 양도세 추징·비과세 배제·과태료를 받는 경우
- (매도인 측) 세금 부담 특약을 구두로만 한 경우
■ 당사자별 증거 체크리스트
- ◇ 매수인 측이 준비할 증거
- 매매계약서(세금 부담 특약 문언)
- 실제 대금 송금 내역
- 취득세·재산세 납부 자료, 관리비 정산서
- 부동산 거래신고 내역
- ◇ 매도인 측이 준비할 증거
- 양도세 신고·결정 내역
- 세금 부담 특약 협의 기록
- 재산세 과세기준일 관련 자료
- 실제 거래가격에 관한 자료
■ 실무상 주의사항
- 세금 부담 특약은 "어떤 세금을, 어떤 기준 세액으로, 언제까지, 가산세 포함 여부"를 적어야 합니다. "양도세 매수인 부담"이라는 한 줄은 분쟁의 씨앗입니다.
- 재산세는 6월 1일 기준입니다. 잔금일이 5월 말~6월 초에 걸치면 누가 부담하는지 계약서에 정하십시오.
- 다운계약서 요구는 거절하십시오. 과태료·추징·비과세 배제·장래 양도세 증가·형사 문제까지 양측 모두 손해이고, 중개사도 제재 대상입니다.
- 세금 부담 특약과 다운계약의 세법상 효과는 매년 바뀌는 세법과 신고 규정에 따르므로, 게시 전 현행 규정을 확인하고 개별 사건은 세무 전문가와 함께 검토하십시오(제3부 확인 항목).
■ 관련법률
- 지방세법 제7조(취득세 납세의무자 등), 제107조(재산세 납세의무자), 제114조(과세기준일)
- 소득세법 제88조·제94조(양도소득), 제96조(양도가액)
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조(부동산 거래의 신고), 제28조(과태료), 제29조(자진 신고자에 대한 감면 등)
- 조세범 처벌법 제3조(조세 포탈 등)
- 공인중개사법 제33조(금지행위)
■ 관련판례
- 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다322785 판결매수인이 매도인의 양도소득세를 부담하기로 한 특약의 범위는 계약 문언, 체결 경위와 목적에 따라 객관적으로 해석하며, 문언에 따라 추가로 부과된 양도소득세까지 포함될 수 있다.
- 대법원 2000. 1. 28. 선고 99다53667 판결매수인이 양도소득세를 부담하기로 했더라도, 사후적으로 해당 세액을 납부할 의무가 소멸했다면 특별한 약정이 없는 한 매도인이 그 금액 자체를 매수인에게 청구할 수 없다.
■ 작성자
- 작성·감수: 박무협 법률문제연구소
- 본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안의 법률적 판단은 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 개별 사건에 대해서는 변호사와 상담하시기 바랍니다.
