■ 질문
- 측량을 해 보니 옆집 담장과 건물 일부가 우리 땅 1미터 정도를 침범해 있습니다. 옆집은 30년 전부터 그렇게 있었다며 어쩔 수 없다고 합니다. 철거를 요구하거나 땅값을 받을 수 있나요?
■ 결론
- 토지 소유자는 자신의 토지를 권원 없이 점유하는 자에 대해 소유권에 기한 방해배제로 건물·담장의 철거와 토지의 인도를 청구할 수 있고, 점유 기간 동안의 사용이익에 대해 임료 상당의 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 출발점은 경계의 확정입니다. 토지의 경계는 지적공부(지적도·임야도)상 경계선을 기준으로 하며, 현황 담장이나 오랜 관행이 아니라 공부상 경계가 우선합니다. 경계에 다툼이 있으면 한국국토정보공사의 경계복원측량을 거치고, 그래도 다투어지면 경계확정 소송으로 법원이 경계를 정합니다. 침범이 확인되면 철거·인도 청구가 원칙적으로 인정되지만, 두 가지 항변을 검토해야 합니다. 첫째, 상대방의 점유취득시효입니다. 옆집이 침범 부분을 30년 전부터 소유의 의사로 점유했다면 20년 점유취득시효가 완성되어 오히려 옆집이 그 부분의 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 다만 판례는 이웃 토지의 경계를 침범한 점유가 자주점유인지에 관해, 침범 면적이 자기 토지에 비해 상당히 큰 경우나 측량 없이 경계를 잘못 안 것이 아니라 침범 사실을 알면서 점유한 경우에는 자주점유 추정이 깨진다고 보는 사례가 있어, 침범의 경위와 면적이 결론을 좌우합니다. 둘째, 권리남용입니다. 철거로 상대방이 입는 손해가 토지 소유자가 얻는 이익에 비해 현저히 크고 소유자가 침범 부분에 관해 실질적 이익이 없는 경우, 철거 청구가 권리남용으로 배척되고 부당이득·손해배상만 인정될 수 있습니다. 그러나 대법원은 권리남용을 엄격하게 인정하므로 단순히 철거 비용이 크다는 사정만으로는 부족합니다.
- 실무에서는 철거 청구가 인정되더라도 실제 철거보다 침범 부분의 매매(옆집이 시가로 매수)나 임대(지료 지급)로 합의하는 경우가 많고, 소송은 그 협상의 지렛대가 됩니다. 부당이득은 청구 시점부터 역산해 10년분(임료 상당액)을 청구할 수 있으며, 구조상 담장만 침범한 경우와 건물 본체가 침범한 경우는 철거의 현실성이 다릅니다. 반대로 옆집 입장에서는 시효취득 요건이 되면 이전등기 청구로 대응하고, 요건이 안 되면 매수 제안이나 지료 지급으로 합의를 시도하는 것이 현실적입니다. 건물을 신축할 때 경계복원측량을 미리 하는 것이 유일한 예방책이며, 오래된 주택가에서는 지적도와 현황이 다른 경우가 흔하므로 매수 전 측량이 중요합니다. 결론은 공부상 경계, 침범 경위와 기간, 면적, 철거의 현실성이라는 사실관계에 따라 달라집니다.
■ 판단기준
- 경계의 기준 — 지적공부상 경계선이 기준이며, 현황 담장·관행은 기준이 아닙니다. 다툼은 경계복원측량과 경계확정 소송으로 정합니다.
- 청구의 내용 — 건물·담장 철거, 토지 인도, 임료 상당 부당이득(10년분)을 청구할 수 있습니다.
- 점유취득시효 항변 — 침범 부분을 20년 이상 자주점유했으면 상대방이 시효취득할 수 있으나, 침범 경위·면적에 따라 자주점유가 부정될 수 있습니다.
- 권리남용 — 철거로 인한 손해가 현저히 크고 소유자의 이익이 미미하면 철거 청구가 배척될 수 있으나 엄격하게 판단됩니다.
- 현실적 해결 — 침범 부분의 매매·임대 합의가 일반적이며 소송은 협상 수단이 됩니다.
■ 원칙
- 소유권은 타인의 침해를 배제할 수 있는 권리이므로 경계 침범에 대한 철거·인도 청구는 원칙적으로 인정됩니다. 다만 오랜 기간 지속된 점유는 취득시효로 보호될 수 있고, 권리 행사가 사회적으로 용인되기 어려운 극단적 경우에는 권리남용 법리가 조정 기능을 합니다.
■ 예외
- 침범 부분에 대해 상대방이 지상권·지역권·임차권 등 정당한 권원을 갖고 있거나, 전 소유자가 침범을 승낙한 사실이 승계되는 경우(약정에 따라)에는 철거 청구가 부정됩니다. 건물이 경계를 넘어 건축된 경우 민법 제242조의 경계선 부근 건축 제한 규정과 그 1년 제척기간도 함께 검토합니다.
■ 유·불리하게 작용하는 사정
- ◇ 유리하게 작용하는 사정
- (토지 소유자 측) 경계복원측량 결과 침범이 명확한 경우
- (토지 소유자 측) 옆집이 침범 사실을 알면서 점유했거나 침범 면적이 상당히 큰 경우(자주점유 부정)
- (토지 소유자 측) 침범 점유가 20년 미만이거나 중간에 소유자 변동이 있어 시효가 중단된 경우
- (옆집 측) 20년 이상 경계를 오인해 점유했고 면적이 작은 경우(시효취득)
- ◇ 불리하게 작용하는 사정
- (토지 소유자 측) 옆집의 20년 이상 자주점유가 인정되는 경우
- (토지 소유자 측) 철거로 인한 상대방 손해가 극단적으로 커 권리남용이 인정될 여지가 있는 경우
- (옆집 측) 침범 사실을 알면서 건축했거나 침범 면적이 자기 토지에 비해 큰 경우
- (옆집 측) 토지 소유자의 이의·통지가 있었음에도 방치한 경우
■ 당사자별 증거 체크리스트
- ◇ 토지 소유자 측이 준비할 증거
- 경계복원측량 성과도, 지적도
- 침범 현황 사진, 건물·담장 구조 자료
- 옆집의 점유 개시 경위·기간에 관한 자료(항공사진, 건축물대장)
- 임료 감정 자료(부당이득 산정)
- ◇ 침범 건물(옆집) 측이 준비할 증거
- 점유 개시 시점과 경계 오인 경위 자료
- 건축 당시 측량·허가 자료
- 철거 비용·건물 손해 자료(권리남용 주장)
- 전 소유자의 승낙 등 권원 자료
■ 실무상 주의사항
- 분쟁의 출발은 경계복원측량입니다. 측량 없이 현황 담장을 기준으로 다투면 결론이 나지 않습니다.
- 상대방의 점유 기간이 20년에 가깝다면 시효취득 항변을 먼저 검토하십시오. 침범 경위(경계 오인 vs 인식)와 면적이 자주점유 판단의 핵심입니다.
- 철거 청구 소송은 현실적으로 매매·지료 합의의 지렛대로 쓰이는 경우가 많습니다. 시가와 임료를 미리 산정해 협상안을 준비하십시오.
- 옆집 측이라면 시효 요건이 되면 이전등기 청구로 대응하고, 안 되면 매수 제안이 철거보다 현실적입니다. 다만 매수 제안은 시효 주장과 모순될 수 있으므로 순서를 신중히 정하십시오.
■ 관련법률
- 민법 제214조(소유물방해제거, 방해예방청구권), 제213조(소유물반환청구권), 제741조(부당이득의 내용)
- 민법 제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간), 제197조(점유의 태양)
- 민법 제2조 제2항(권리남용의 금지), 제242조(경계선부근의 건축)
- 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제23조(지적측량의 실시 등), 제64조(토지의 조사·등록 등)
■ 관련판례
- 대법원 1993. 10. 8. 선고 92다44503 판결토지 경계는 원칙적으로 지적도상 경계에 따르지만, 지적도 작성에 기술적 착오가 있다면 실제 경계를 기준으로 할 수 있다.
- 대법원 2001. 5. 29. 선고 2001다5913 판결건축 과정의 통상적 오차 범위에 있는 소규모 침범이라면 자주점유 추정이 반드시 깨지는 것은 아니다.
- 대법원 1991. 3. 27. 선고 90다10346, 10353 판결건물철거청구가 권리남용이 되려면 단순한 손해 불균형을 넘어 가해 목적과 사회질서 위반 등 엄격한 요건이 필요하다.
■ 작성자
- 작성·감수: 박무협 법률문제연구소
- 본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안의 법률적 판단은 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 개별 사건에 대해서는 변호사와 상담하시기 바랍니다.
