■ 질문
- 형제 셋이 각 3분의 1씩 상속받은 토지를 큰형이 혼자 사용하면서 매각에도 반대합니다. 저는 제 몫을 현금으로 받고 싶습니다. 공유물을 나누거나 사용료를 받을 방법이 있나요?
■ 결론
- 공유자는 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다(민법 제268조). 먼저 공유자 전원의 협의로 분할하고, 협의가 되지 않으면 법원에 공유물분할 청구 소송을 제기합니다. 법원은 현물분할을 원칙으로 하되, 현물로 나누기 어렵거나 나누면 가치가 현저히 줄어드는 경우 경매를 명해 대금을 지분 비율로 나누는 대금분할을 하고, 특정 공유자가 부동산을 취득하면서 다른 공유자에게 지분 가액을 지급하는 가액배상 방식도 인정됩니다. 토지가 넓고 분할 후 각 부분의 이용이 가능하면 현물분할, 도시 지역의 소규모 토지나 건물이면 대금분할·가액배상이 흔합니다. 큰형이 반대해도 분할 청구를 막을 수는 없으며, 다만 공유자 사이에 5년 이내의 분할 금지 약정이 있으면 그 기간에는 청구할 수 없습니다. 분할 소송은 필수적 공동소송이므로 다른 공유자 전원을 피고로 해야 합니다. 상속으로 인한 공유의 경우 상속재산분할 절차(가정법원)가 먼저인지 공유물분할(민사법원)인지가 문제되는데, 상속등기가 법정상속분대로 마쳐진 뒤라도 상속재산분할이 이루어지지 않았다면 가정법원의 상속재산분할 심판이 우선한다는 것이 판례이므로, 어느 절차를 이용할지 먼저 확인해야 합니다.
- 사용료 문제는 별개입니다. 공유물의 관리(사용·수익 방법의 결정)는 지분 과반수로 정하고, 지분이 과반수에 미치지 못하는 공유자가 다른 공유자의 동의 없이 공유물 전부를 배타적으로 사용하는 것은 위법하므로, 다른 공유자는 자기 지분에 해당하는 임료 상당의 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다(청구 시점부터 역산 10년분). 큰형의 지분은 3분의 1이므로 과반수가 아니어서 혼자 사용할 권한이 없고, 질문자는 자신의 지분 비율(3분의 1)에 해당하는 사용이익을 청구할 수 있습니다. 다만 2020년 대법원 전원합의체는 소수지분권자가 공유물을 독점 점유하는 경우 다른 소수지분권자는 공유물의 인도(내놓으라는 청구)는 구할 수 없고 방해배제(독점 사용 상태의 제거)만 구할 수 있다고 판단해 종전 판례를 변경했으므로(2018다287522), 청구의 형태를 정확히 잡아야 합니다. 큰형 측 입장에서는 다른 공유자의 지분을 매수해 단독 소유로 만들거나, 지분 과반수의 동의를 얻어 사용 방법을 정하고 사용료를 지급하는 것이 분쟁을 끝내는 방법입니다. 결론은 지분 비율, 분할 금지 약정 유무, 상속재산분할 완료 여부, 부동산의 분할 가능성이라는 사실관계에 따라 달라집니다.
■ 판단기준
- 분할 청구권 — 공유자는 언제든 분할을 청구할 수 있고, 협의 불성립 시 소송으로 진행하며 5년 내 분할 금지 약정만 예외입니다.
- 분할 방법 — 현물분할이 원칙이고, 곤란하면 대금분할(경매) 또는 가액배상입니다.
- 상속과의 관계 — 상속재산분할이 끝나지 않았으면 가정법원의 상속재산분할 심판이 우선입니다.
- 배타적 사용과 부당이득 — 과반수 지분 없이 독점 사용하면 다른 공유자는 지분 비율의 임료 상당 부당이득을 청구할 수 있습니다.
- 소수지분권자 간 청구 — 인도 청구는 불가하고 방해배제만 가능합니다(2020 전합).
■ 원칙
- 공유는 잠정적 상태이므로 법은 공유자에게 언제든 분할을 청구할 자유를 주어 단독 소유로 정리되게 합니다. 공유물의 사용은 지분 과반수로 정하되, 어느 공유자도 자기 지분을 넘어 이익을 독점할 수 없습니다.
■ 예외
- 집합건물의 대지나 공용부분, 경계표·담 등 분할이 허용되지 않는 공유물이 있습니다. 또한 공유자 전원이 특정 공유자의 사용에 동의했거나 지분 과반수로 사용 방법을 정한 경우에는 부당이득이 성립하지 않습니다.
■ 유·불리하게 작용하는 사정
- ◇ 유리하게 작용하는 사정
- (분할 청구 측) 분할 금지 약정이 없고 상속재산분할이 완료된 경우
- (분할 청구 측) 상대방의 지분이 과반수에 미달하는데 독점 사용하는 경우
- (분할 청구 측) 임료 감정으로 사용이익이 산정되는 경우
- (사용 공유자 측) 과반수 지분의 동의를 얻어 사용해 온 경우
- ◇ 불리하게 작용하는 사정
- (분할 청구 측) 5년 내 분할 금지 약정이 있는 경우
- (분할 청구 측) 상속재산분할 절차가 먼저 필요한 경우(절차 착오)
- (사용 공유자 측) 과반수 지분 없이 독점 사용한 경우
- (사용 공유자 측) 다른 공유자의 사용 요구를 거부한 기록이 있는 경우
■ 당사자별 증거 체크리스트
- ◇ 분할 청구 측이 준비할 증거
- 등기부등본(지분 비율), 상속 관계 자료
- 상대방의 독점 사용 현황 자료(사진, 임대차 계약, 경작 기록)
- 임료 감정 자료
- 분할 협의 시도 기록
- ◇ 사용 공유자 측이 준비할 증거
- 사용 방법에 관한 공유자 간 합의·과반수 동의 자료
- 분할 금지 약정서
- 공유물 관리 비용 지출 내역(상계 주장)
- 현물분할 가능성에 관한 자료
■ 실무상 주의사항
- 상속 부동산이면 상속재산분할이 끝났는지 먼저 확인하십시오. 끝나지 않았으면 가정법원 상속재산분할 심판이 경로이고, 끝났으면 민사 공유물분할입니다.
- 분할 청구와 부당이득 청구는 함께 제기할 수 있습니다. 임료 감정으로 사용이익을 산정해 지분 비율만큼 청구하십시오.
- 대금분할(경매)은 시가보다 낮게 낙찰될 수 있으므로, 가액배상이나 공유자 간 지분 매매로 정리하는 것이 유리한 경우가 많습니다.
- 독점 사용하는 공유자 측이라면 다른 공유자의 지분 매수 또는 과반수 동의 확보와 사용료 지급이 분쟁을 끝내는 현실적 방법입니다.
■ 관련법률
- 민법 제262조(물건의 공유), 제263조(공유지분의 처분과 공유물의 사용, 수익), 제265조(공유물의 관리, 보존), 제268조(공유물의 분할청구), 제269조(분할의 방법), 제741조(부당이득의 내용)
- 민법 제1013조(협의에 의한 분할), 제1015조(분할의 소급효)
- 가사소송법 제2조(가정법원의 관장 사항 — 상속재산분할)
■ 관련판례
- 대법원 전원합의체 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 판결소수지분권자가 공유물을 독점 점유하더라도 다른 소수지분권자는 인도를 청구할 수 없지만 방해배제·방해금지는 청구할 수 있다.
- 대법원 2015. 8. 13. 선고 2015다18367 판결상속재산분할 전의 상속재산은 일반 공유물분할소송이 아니라 가정법원의 상속재산분할절차로 해결해야 한다.
- 대법원 2004. 10. 14. 선고 2004다30583 판결공유물분할 방법은 법원이 제반 사정을 고려해 정하며 특별한 사정이 있으면 전면적 가액배상도 가능하다.
■ 작성자
- 작성·감수: 박무협 법률문제연구소
- 본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안의 법률적 판단은 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 개별 사건에 대해서는 변호사와 상담하시기 바랍니다.
