■ 질문
- 경매로 토지를 낙찰받았는데 그 위에 전 소유자가 지은 주택이 있고 전 소유자가 계속 살고 있습니다. 건물을 철거하고 땅을 넘겨받을 수 있나요? 법정지상권이라는 것이 있다고 하는데 무엇인가요?
■ 결론
- 토지와 건물이 별개의 부동산인 우리 법제에서, 같은 사람이 소유하던 토지와 건물이 경매나 매매로 소유자가 달라지면 건물 소유자에게 토지를 계속 사용할 권리를 인정하는 것이 법정지상권입니다. 민법 제366조는 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일인 소유였고 저당권 실행(경매)으로 소유자가 달라진 경우 건물 소유자를 위해 법정지상권이 성립한다고 정하고, 판례는 저당권이 없는 강제경매나 매매 등으로 소유자가 달라진 경우에도 관습법상 법정지상권을 인정합니다(대법원 전원합의체는 2022년 관습법상 법정지상권의 존속을 재확인했습니다). 요건은 ① 처분 당시(저당권 설정 당시 또는 소유권 변동 당시) 토지와 건물이 동일인 소유였을 것, ② 건물이 존재했을 것(미등기·무허가 건물도 포함), ③ 관습법상 법정지상권의 경우 건물 철거 특약이 없을 것입니다. 질문처럼 전 소유자가 토지·건물을 모두 소유하다가 토지만 경매된 경우 요건에 해당할 가능성이 크고, 이때 건물 소유자는 법정지상권을 가지므로 낙찰자는 건물 철거를 청구할 수 없습니다.
- 법정지상권이 성립하더라도 낙찰자는 무상으로 토지를 내주는 것이 아닙니다. 건물 소유자는 지료를 지급해야 하고, 지료는 당사자 협의로 정하되 협의가 안 되면 법원이 결정하며(지료 결정 청구), 법원이 정한 지료는 법정지상권 성립 시점으로 소급합니다. 건물 소유자가 2년 이상 지료를 연체하면 토지 소유자는 지상권 소멸을 청구할 수 있고, 그 후에는 건물 철거·토지 인도를 청구할 수 있습니다. 존속기간은 건물의 구조에 따라 견고한 건물 30년, 그 밖의 건물 15년 등 민법의 최단 존속기간이 적용됩니다. 반대로 법정지상권이 성립하지 않는 경우(저당권 설정 당시 토지에 건물이 없었거나, 토지와 건물 소유자가 원래부터 달랐거나, 철거 특약이 있는 경우)에는 낙찰자가 건물 철거와 토지 인도, 그리고 점유 기간의 임료 상당 부당이득을 청구할 수 있습니다. 경매 낙찰 전에는 매각물건명세서에 "법정지상권 성립 여지 있음"이라는 기재가 있는지, 저당권 설정 당시의 건물 존재 여부(건축물대장·항공사진), 토지·건물의 소유자 이력을 반드시 확인해야 합니다. 건물 소유자 측은 요건 충족을 증명해 법정지상권을 주장하고, 지료 협의에 응해 연체를 피해야 합니다. 결론은 저당권 설정·처분 당시의 소유 관계와 건물 존재라는 사실관계에 따라 달라집니다.
■ 판단기준
- 법정지상권의 요건 — 처분(저당권 설정) 당시 토지·건물 동일인 소유, 건물 존재, 관습법상의 경우 철거 특약 부존재입니다.
- 효과 — 건물 소유자는 토지 사용권을 가지고 낙찰자는 철거를 청구할 수 없습니다.
- 지료 — 협의 또는 법원 결정으로 정하며 성립 시점으로 소급하고, 2년 연체 시 소멸 청구가 가능합니다.
- 존속기간 — 견고한 건물 30년, 그 밖의 건물 15년 등 최단 존속기간이 적용됩니다.
- 불성립 시 — 철거·인도와 임료 상당 부당이득을 청구할 수 있습니다.
■ 원칙
- 토지와 건물을 별개의 부동산으로 다루는 법제에서 소유자가 달라질 때 건물을 철거하게 하는 것은 사회경제적 손실이 크므로, 법은 건물의 존속을 위해 토지 사용권을 인정하되 토지 소유자에게 지료로 보상합니다.
■ 예외
- 토지에 저당권을 설정할 당시 건물이 없었고 그 후 건물이 지어진 경우, 토지와 건물에 공동저당을 설정한 뒤 건물이 철거·신축된 경우(대법원 전원합의체는 원칙적으로 법정지상권을 부정), 토지 소유자와 건물 소유자가 처분 당시 이미 달랐던 경우에는 법정지상권이 성립하지 않습니다. 구분소유적 공유관계 등 특수한 경우는 별도 검토가 필요합니다.
■ 유·불리하게 작용하는 사정
- ◇ 유리하게 작용하는 사정
- (토지 낙찰자 측) 저당권 설정 당시 건물이 없었거나 토지·건물 소유자가 달랐던 경우
- (토지 낙찰자 측) 건물 소유자가 지료를 2년 이상 연체한 경우
- (토지 낙찰자 측) 매매 시 건물 철거 특약이 있었던 경우
- (건물 소유자 측) 저당권 설정 당시 토지·건물이 동일인 소유였고 건물이 존재한 자료가 있는 경우
- ◇ 불리하게 작용하는 사정
- (토지 낙찰자 측) 법정지상권 요건이 충족되어 철거 청구가 불가한 경우
- (토지 낙찰자 측) 매각물건명세서의 법정지상권 기재를 확인하지 않고 낙찰받은 경우
- (건물 소유자 측) 건물이 저당권 설정 후 신축된 경우
- (건물 소유자 측) 지료 협의를 거부하고 연체한 경우
■ 당사자별 증거 체크리스트
- ◇ 토지 낙찰자 측이 준비할 증거
- 토지·건물 등기부등본(소유자 이력), 저당권 설정일
- 건축물대장, 항공사진(저당권 설정 당시 건물 존재 여부)
- 매각물건명세서, 감정평가서
- 지료 감정 자료, 지료 지급·연체 기록
- ◇ 건물 소유자 측이 준비할 증거
- 처분 당시 토지·건물 동일인 소유 증명 자료
- 건물의 존재 시점 자료(건축허가, 준공, 사진)
- 철거 특약 부존재 자료
- 지료 지급 기록
■ 실무상 주의사항
- 토지만 경매로 살 때는 매각물건명세서의 법정지상권 기재, 건물의 존재 시점, 소유자 이력을 반드시 확인하십시오. 법정지상권이 있는 토지는 지료 수입 외에 활용이 제한됩니다.
- 법정지상권이 성립하면 지료 결정 청구를 통해 지료를 확정하십시오. 법원 결정 지료는 성립 시점으로 소급하며, 2년 연체는 소멸 청구 사유입니다.
- 법정지상권이 없다고 판단되면 철거·인도와 부당이득을 청구하되, 실무상 건물 매수나 토지 매도로 합의하는 경우가 많으므로 협상안을 준비하십시오.
- 건물 소유자 측이라면 요건 충족 자료를 확보하고 지료 협의에 성실히 응하십시오. 연체는 어렵게 얻은 권리를 잃는 지름길입니다.
■ 관련법률
- 민법 제366조(법정지상권), 제305조(건물의 전세권과 법정지상권), 제280조(존속기간을 약정한 지상권), 제281조(존속기간을 약정하지 아니한 지상권), 제286조(지료증감청구권), 제287조(지상권소멸청구권)
- 민법 제213조(소유물반환청구권), 제214조(소유물방해제거청구권), 제741조(부당이득의 내용)
- 민사집행법 제105조(매각물건명세서)
■ 관련판례
- 대법원 전원합의체 2022. 7. 21. 선고 2017다236749 판결토지·건물이 동일인 소유였다가 적법하게 소유자가 달라지고 철거특약이 없다면 관습법상 법정지상권이 성립할 수 있다.
- 대법원 전원합의체 2003. 12. 18. 선고 98다43601 판결토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물이 철거되고 새 건물이 지어진 경우, 새 건물에 동일 순위 공동저당권을 설정하지 않았다면 법정지상권이 성립하지 않는다.
- 대법원 2001. 3. 13. 선고 99다17142 판결지료가 합의 또는 판결로 확정되기 전에는 지료 미지급을 이유로 곧바로 2년 연체에 따른 지상권 소멸을 청구하기 어렵다.
■ 작성자
- 작성·감수: 박무협 법률문제연구소
- 본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안의 법률적 판단은 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 개별 사건에 대해서는 변호사와 상담하시기 바랍니다.
