■ 질문
- 임대차가 끝났고 보증금도 돌려주겠다고 했는데 세입자가 나가지 않습니다. 명도소송을 해야 한다는데 절차와 기간, 비용이 어떻게 되나요? 그동안 월세는 받을 수 있나요?
■ 결론
- 임대차가 종료되었는데 임차인이 부동산을 인도하지 않으면 임대인은 건물명도(인도) 청구 소송을 제기해 판결을 받고 강제집행으로 점유를 회복합니다. 절차는 ① 임대차 종료의 확정과 인도 요구 내용증명, ② 점유이전금지가처분 신청, ③ 명도소송 제기(관할은 부동산 소재지 또는 피고 주소지 법원), ④ 변론과 판결, ⑤ 판결 확정 또는 가집행 선고에 따른 강제집행의 순서입니다. 기간은 임차인이 다투지 않으면 소 제기부터 판결까지 3~4개월, 다투면 6개월~1년이 걸리고, 강제집행에 1~2개월이 더 소요됩니다. 비용은 인지대·송달료(소가 기준), 가처분 공탁금(보증보험으로 대체 가능), 변호사 보수, 강제집행 비용(노무비·운반·보관비)이며, 소송비용은 패소자가 부담하지만 실제 회수는 별개입니다. 임대인이 보증금을 반환할 의무가 있다면 인도와 동시이행 관계이므로, 판결은 "보증금 ○○원을 지급받음과 동시에 인도하라"는 형태가 되고, 집행 시 보증금을 공탁하거나 제공해야 합니다. 보증금에서 연체 차임·손해금을 공제하고 남은 금액만 제공하면 됩니다.
- 임대차 종료 후 임차인이 계속 점유하는 기간에 대해서는 차임이 아니라 차임 상당의 부당이득 또는 손해배상을 청구할 수 있으며, 명도소송에 "인도 완료일까지 월 ○○원의 비율로 계산한 돈을 지급하라"는 청구를 병합하는 것이 일반적입니다. 다만 임차인이 임대인의 보증금 반환 거부를 이유로 동시이행 항변권을 행사하며 점유하는 경우, 실제로 사용·수익하지 않았다면 부당이득이 성립하지 않는다는 것이 판례이므로, 임대인이 보증금을 제공하지 않은 채 점유만 문제 삼으면 차임 상당액을 받지 못할 수 있습니다. 소송 중 임차인이 제3자에게 점유를 넘기면 판결의 효력이 미치지 않으므로 소 제기 전 점유이전금지가처분은 필수이고, 임차인이 소송 중에 스스로 나가면 소를 취하하거나 부당이득 부분만 유지합니다. 상가의 경우 권리금 회수 기회 보호와 원상회복 문제가 함께 다투어지는 경우가 많습니다. 임차인 측은 임대차 종료 자체를 다투거나(묵시적 갱신, 갱신요구권), 보증금 반환과의 동시이행을 주장하고, 원상회복·연체 차임의 공제 범위를 다투게 됩니다.
■ 판단기준
- 절차 — 종료 확정·인도 요구 → 점유이전금지가처분 → 명도소송 → 판결 → 강제집행입니다.
- 기간·비용 — 다투지 않으면 3~4개월, 다투면 6개월~1년이며 인지대·가처분 공탁·집행비용이 듭니다.
- 동시이행 — 보증금 반환 의무가 있으면 상환 이행 판결이 되고 집행 시 보증금(공제 후)을 제공해야 합니다.
- 점유 기간의 금전 청구 — 차임 상당 부당이득·손해배상을 병합 청구하되, 동시이행 항변 점유로 사용·수익이 없으면 부정될 수 있습니다.
- 점유 이전 대비 — 가처분 없이 점유가 이전되면 판결로 집행할 수 없습니다.
■ 원칙
- 임대차가 끝나면 임차인은 목적물을 돌려주어야 하고, 이를 거부하면 임대인은 자력으로 되찾을 수 없고 법원의 판결과 집행을 통해서만 회복할 수 있습니다. 명도소송은 그 절차이며, 보증금 반환과의 동시이행은 임차인 보호를 위한 균형 장치입니다.
■ 예외
- 임차인이 대항력을 갖추고 임대차가 종료되지 않은 경우(갱신요구권 행사, 묵시적 갱신)에는 명도 청구가 기각됩니다. 주택임대차보호법상 임차인은 보증금을 받을 때까지 임대차가 존속하는 것으로 보므로(제4조 제2항), 보증금 제공 없는 명도 청구는 인정되지 않습니다.
■ 유·불리하게 작용하는 사정
- ◇ 유리하게 작용하는 사정
- (명도 청구 측) 임대차 종료 통지와 인도 요구 내용증명이 갖추어진 경우
- (명도 청구 측) 보증금 공제 내역이 명확하고 잔액 제공 준비가 된 경우
- (명도 청구 측) 점유이전금지가처분을 마친 경우
- (점유자 측) 임대차가 종료되지 않았음을 보여주는 자료(갱신요구 통지 등)가 있는 경우
- ◇ 불리하게 작용하는 사정
- (명도 청구 측) 갱신 거절 통지 없이 묵시적 갱신이 된 경우
- (명도 청구 측) 보증금을 제공하지 않아 차임 상당액 청구가 부정되는 경우
- (점유자 측) 임대차 종료 후 실제로 사용·수익하면서 점유하는 경우(부당이득)
- (점유자 측) 점유 이전·훼손 등으로 형사 문제가 생기는 경우
■ 당사자별 증거 체크리스트
- ◇ 명도 청구 측(소유자·임대인)이 준비할 증거
- 임대차계약서, 종료·해지 통지와 인도 요구 내용증명
- 보증금·연체 차임·공제 내역
- 점유 현황 자료(사진, 현황조사)
- 점유이전금지가처분 결정문
- ◇ 점유자 측이 준비할 증거
- 갱신요구·묵시적 갱신 관련 통지 기록
- 보증금 반환 요구와 임대인의 거부 기록
- 사용·수익 여부에 관한 자료(이사 완료, 열쇠 반환 제안)
- 원상회복·공제 범위 다툼 자료
■ 실무상 주의사항
- 명도소송 전에 점유이전금지가처분부터 신청하십시오. 이것이 없으면 소송 중 점유자가 바뀌어 판결이 무용지물이 됩니다.
- 보증금을 돌려줄 의무가 있다면 공제액을 정리해 잔액을 제공(공탁)하십시오. 제공 없이는 차임 상당액도 받기 어렵습니다.
- 소장에는 인도 청구와 함께 "인도 완료일까지 월 ○○원"의 금전 청구를 병합하고, 가집행 선고를 구하십시오.
- 점유자 측이라면 임대차 종료 여부와 보증금 동시이행을 먼저 검토하고, 실제로 사용하지 않는다면 열쇠 반환을 제안해 부당이득 부담을 끊으십시오.
■ 관련법률
- 민법 제213조(소유물반환청구권), 제618조(임대차의 의의), 제654조(준용규정 — 원상회복), 제741조(부당이득의 내용), 제536조(동시이행의 항변권)
- 주택임대차보호법 제4조 제2항(보증금 반환 시까지 임대차 존속 간주), 제6조(계약의 갱신)
- 민사소송법 제20조(부동산이 있는 곳의 특별재판적), 제213조(가집행의 선고)
- 민사집행법 제258조(부동산 등의 인도청구의 집행), 제300조(가처분의 목적)
■ 관련판례
- 대법원 1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결
- 임대차가 종료되면 임차목적물 반환의무와 연체차임 등을 공제한 나머지 보증금 반환의무는 동시이행 관계에 있다. 임차인이 보증금을 반환받지 못해 건물을 계속 점유하더라도 실제로 사용·수익하지 않았다면 차임 상당 부당이득반환의무는 성립하지 않는다.
- 대법원 2006. 10. 12. 선고 2004재다818 판결
- 임대차 종료 후 임차인이 시설물을 남겨 두는 등 목적물을 계속 점유했더라도, 본래의 임대차 목적에 따라 사용·수익하지 않았다면 실질적 이득이 없어 부당이득반환의무가 성립하지 않을 수 있다.
■ 작성자
- 작성·감수: 박무협 법률문제연구소
- 본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안의 법률적 판단은 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 개별 사건에 대해서는 변호사와 상담하시기 바랍니다.
