■ 질문
- 세입자가 월세를 두 달째 내지 않고 있습니다. 계약을 해지하고 나가라고 할 수 있나요? 보증금이 있으니 그것으로 충당하면 되지 않느냐고 하는데 맞는 말인가요? 상가는 기준이 다른가요?
■ 결론
- 주택 임대차에서는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있고(민법 제640조), 상가건물 임대차에서는 3기의 차임액에 달해야 해지할 수 있습니다(상가임대차법 제10조의8). "2기"는 연속 두 달이 아니라 연체 누적액이 2개월분 차임에 이르는 것을 뜻하므로, 띄엄띄엄 밀려도 합계가 2개월분이 되면 해지 사유가 됩니다. 해지는 임대인의 의사표시가 임차인에게 도달해야 효력이 생기고, 최고(독촉) 없이도 가능하지만, 해지 통지 도달 전에 임차인이 연체액을 전부 지급해 2기 미만이 되면 해지할 수 없으므로(상가의 경우는 반대 판례) 통지의 시점이 중요합니다. 해지되면 임대차는 종료되고 임차인은 인도 의무를 지며, 나가지 않으면 명도소송(제41번 글)으로 진행합니다. 또한 2기 연체 사실은 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유이고, 상가에서는 3기 연체 사실이 갱신 거절과 권리금 회수 보호 배제의 사유가 됩니다.
- "보증금으로 충당하면 된다"는 것은 임차인의 주장으로서는 맞지 않습니다. 보증금은 임대차 종료 시 연체 차임 등을 공제하고 반환하는 담보이므로, 임대인은 임대차 존속 중 보증금에서 차임을 공제할 수 있지만 그럴 의무는 없고, 임차인이 "보증금에서 빼라"며 차임 지급을 거부할 권리는 없습니다. 따라서 보증금이 남아 있어도 연체가 2기(상가 3기)에 이르면 해지가 가능합니다. 다만 임대인이 스스로 보증금에서 공제해 연체 상태를 해소한 것으로 처리했다면 해지 사유가 소멸할 수 있으므로, 해지하려는 임대인은 공제 처리를 하지 않아야 합니다. 임차인이 차임을 지급하지 못하는 정당한 사유(임대인의 수선 의무 불이행으로 사용이 불가능한 경우 등)가 있으면 차임 지급 거절이나 감액이 인정되어 연체로 보지 않을 수 있습니다. 코로나19 기간(2020년 9월 29일부터 6개월)의 상가 연체는 3기 계산에서 제외되는 특례가 있었습니다. 실무에서는 해지 통지를 내용증명으로 하면서 연체 내역을 명시하고, 통지 도달 후 임차인이 연체액을 지급하더라도 이미 발생한 해지 효력은 유지된다는 점을 활용합니다. 반대로 임차인 측은 통지 도달 전에 연체액을 지급해 2기 미만으로 만들거나, 임대인의 의무 위반으로 인한 지급 거절 사유를 주장하게 됩니다.
■ 판단기준
- 해지 요건 — 주택은 연체 누적액이 2기, 상가는 3기의 차임액에 달하면 해지할 수 있습니다.
- 해지의 방법 — 최고 없이 해지 통지가 도달하면 효력이 생기고, 도달 전 연체액 지급으로 요건이 소멸하면 해지할 수 없습니다.
- 보증금과의 관계 — 임대인은 공제할 수 있으나 의무는 없고, 임차인은 보증금을 이유로 지급을 거부할 수 없습니다.
- 갱신·권리금과의 관계 — 2기(상가 3기) 연체 사실은 갱신 거절 사유이며 상가는 권리금 보호 배제 사유입니다.
- 임차인의 항변 — 임대인의 수선 의무 불이행 등 정당한 사유가 있으면 연체로 평가되지 않을 수 있습니다.
■ 원칙
- 차임 지급은 임차인의 핵심 의무이므로 일정 수준의 연체는 신뢰관계를 깨뜨린 것으로 보아 해지를 허용하되, 주택은 2기·상가는 3기라는 기준으로 임차인에게 최소한의 유예를 줍니다. 이 규정은 강행규정이어서 임차인에게 불리하게 변경할 수 없습니다.
■ 예외
- 임대인이 연체를 장기간 묵인하며 차임을 받아 온 경우 해지권 행사가 신의칙에 반한다고 판단될 여지가 있습니다. 계약서에 "1기 연체 시 해지" 조항이 있어도 임차인에게 불리한 약정으로 효력이 없습니다. 차임이 아닌 관리비 연체는 원칙적으로 해지 사유가 아닙니다.
■ 유·불리하게 작용하는 사정
- ◇ 유리하게 작용하는 사정
- (임대인 측) 연체 누적액이 2기(상가 3기)에 달한 시점에 해지 통지가 도달한 기록이 있는 경우
- (임대인 측) 연체 내역이 계좌 기록으로 명확한 경우
- (임대인 측) 보증금 공제 처리를 하지 않은 경우
- (임차인 측) 해지 통지 도달 전에 연체액을 지급한 경우
- ◇ 불리하게 작용하는 사정
- (임대인 측) 해지 통지 전에 임차인이 연체액을 지급해 요건이 소멸한 경우
- (임대인 측) 임대인의 수선 의무 불이행 등 차임 지급 거절 사유가 있는 경우
- (임차인 측) 연체 누적액이 기준에 달한 상태에서 해지 통지가 도달한 경우
- (임차인 측) 연체를 이유로 갱신 거절·권리금 보호 배제를 당하는 경우
■ 당사자별 증거 체크리스트
- ◇ 임대인 측이 준비할 증거
- 임대차계약서(차임·지급일), 차임 입금 내역
- 연체 내역 정리표
- 해지 통지 내용증명과 도달 기록
- 보증금 공제 처리 여부 자료
- ◇ 임차인 측이 준비할 증거
- 차임 지급 기록(연체액 지급 시점)
- 임대인의 수선 의무 불이행 등 지급 거절 사유 자료
- 임대인의 연체 묵인 기록
- 해지 통지 수령 시점 자료
■ 실무상 주의사항
- 연체가 2기(상가 3기)에 달한 즉시 연체 내역을 명시한 해지 통지를 내용증명으로 보내십시오. 통지 도달 전 임차인이 지급하면 해지할 수 없습니다.
- 해지하려면 보증금에서 차임을 공제 처리하지 마십시오. 공제하면 연체 상태가 해소된 것으로 다투어질 수 있습니다.
- 해지 후 나가지 않으면 가처분 → 명도소송(제41·42번 글)으로 진행하고, 연체 차임과 이후 사용료는 보증금에서 공제·청구합니다.
- 임차인 측이라면 연체가 기준에 이르기 전에 지급하고, 임대인의 의무 위반이 있다면 지급 거절 사유를 서면으로 통지해 두십시오.
■ 관련법률
- 민법 제640조(차임연체와 해지), 제652조(강행규정), 제623조(임대인의 의무), 제627조(일부멸실 등과 감액청구, 해지권)
- 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제1호(2기 연체 시 갱신 거절)
- 상가건물 임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지), 제10조 제1항 제1호(3기 연체 시 갱신 거절), 제10조의4 제1항 단서(권리금 보호 배제), 제10조의9(계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례)
■ 관련판례
- 대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결 임대차보증금이 연체차임 등을 담보하더라도 임차인은 보증금이 남아 있다는 이유로 차임 지급을 거절하거나 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수 없다.
- 대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결
- 상가임대차에서는 차임연체액이 3기분에 이르는 즉시 해지권이 발생한다. 해지권을 행사할 당시 3기분 이상이 연체됐다면, 해지 의사표시가 도달하기 전에 임차인이 임대인의 동의 없이 일부를 지급하더라도 특별한 사정이 없는 한 이미 발생한 해지권은 소멸하지 않는다.
■ 작성자
- 작성·감수: 박무협 법률문제연구소
- 본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안의 법률적 판단은 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 개별 사건에 대해서는 변호사와 상담하시기 바랍니다.
