■ 질문
- 임차인이 제 동의 없이 제3자에게 집을 다시 임대(전대)했고, 지금은 그 제3자가 살고 있습니다. 임차인과의 계약을 해지하고 그 사람을 내보낼 수 있나요? 보증금은 어떻게 처리하나요?
■ 결론
- 민법 제629조는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하지 못하며, 위반하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 따라서 임대인은 무단 전대를 이유로 임차인과의 임대차를 해지할 수 있고, 해지되면 임차인은 인도 의무를 지며 전차인은 임대인에게 대항할 권원이 없으므로 임대인은 전차인을 상대로 직접 소유권에 기한 인도 청구를 할 수 있습니다. 실무에서는 임차인과 전차인 모두를 피고로 하여 명도소송을 제기하고, 소송 전에 전차인을 채무자로 하는 점유이전금지가처분을 해 둡니다. 다만 대법원은 임차인이 임대인의 동의 없이 전대했더라도 그것이 임대인에 대한 배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 경우(예: 임차인의 가족·동거인에게 일부를 사용하게 한 경우, 임차인이 계속 점유하면서 일부만 전대한 경우)에는 해지권이 제한된다고 보므로, 전대의 범위와 경위에 따라 해지가 부정될 수 있습니다. 주택 전체를 제3자에게 넘기고 임차인이 떠난 경우는 전형적인 배신적 전대로 해지가 인정되기 쉽습니다.
- 보증금과 차임의 처리는 다음과 같습니다. 임대인과 임차인 사이의 임대차가 해지되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있고, 연체 차임·손해금을 공제한 잔액을 인도와 동시이행으로 반환합니다. 전차인이 임차인에게 지급한 전대 보증금은 임차인과 전차인 사이의 문제이므로 임대인이 책임지지 않으며, 전차인은 임차인에게 청구해야 합니다. 임대인이 전대를 알면서 전차인으로부터 차임을 직접 받는 등 사실상 동의한 것으로 볼 수 있는 행동을 했다면 묵시적 동의가 인정되어 해지할 수 없게 될 수 있으므로, 해지하려는 임대인은 전차인과 직접 거래하지 않아야 합니다. 임대인이 전대에 동의한 적법한 전대차에서는 전차인이 임대인에게 직접 의무를 부담하고, 임대차가 종료되면 전대차도 종료되므로 임대인은 전차인에게 인도를 청구할 수 있으며, 임대인이 임차인과 합의 해지한 경우에는 전차인의 권리를 해치지 못합니다. 전차인 측은 전대에 임대인의 동의(명시·묵시)가 있었음을 증명하거나 배신적 행위가 아님을 주장하게 되고, 임차인 측은 동의 여부와 전대 범위를 다투게 됩니다. 결론은 동의의 유무, 전대의 범위와 경위, 임대인의 사후 행동이라는 사실관계에 따라 달라집니다.
■ 판단기준
- 무단 전대의 효과 — 임대인은 해지할 수 있고, 전차인은 임대인에게 대항하지 못해 직접 인도 청구 대상입니다.
- 해지권의 제한 — 배신적 행위로 볼 수 없는 특별한 사정(가족·일부 전대 등)이 있으면 해지가 제한됩니다.
- 소송 상대 — 임차인과 전차인 모두를 피고로 하고 전차인을 상대로 가처분합니다.
- 보증금 — 임대인은 임차인에게만 반환 의무를 지고, 전대 보증금은 임차인·전차인 사이의 문제입니다.
- 묵시적 동의 — 임대인이 전차인과 직접 거래하면 동의로 평가되어 해지할 수 없게 될 수 있습니다.
■ 원칙
- 임대차는 임차인의 신용을 기초로 한 계속적 계약이므로 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자를 끌어들이는 것은 신뢰관계 위반입니다. 다만 해지는 무거운 결과이므로 실질적으로 신뢰를 해치지 않는 전대까지 해지 사유로 삼지는 않습니다.
■ 예외
- 임대인이 전대에 동의했거나 동의한 것으로 볼 수 있는 행동을 한 경우, 건물 소부분의 전대(민법 제632조), 임차인의 가족 등이 함께 거주하는 경우에는 해지할 수 없습니다. 임차권 양도가 아니라 단순한 동거는 전대가 아닙니다.
■ 유·불리하게 작용하는 사정
- ◇ 유리하게 작용하는 사정
- (임대인 측) 계약서에 전대 금지 조항이 있고 동의한 적이 없는 경우
- (임대인 측) 임차인이 주택 전체를 넘기고 떠난 경우(배신적 전대)
- (임대인 측) 전차인과 직접 거래하지 않은 경우
- (임차인·전차인 측) 임대인의 명시·묵시적 동의를 보여주는 자료가 있는 경우
- ◇ 불리하게 작용하는 사정
- (임대인 측) 전차인으로부터 차임을 직접 받는 등 사실상 동의한 경우
- (임대인 측) 전대가 가족·일부 사용 등 배신적 행위로 보기 어려운 경우
- (임차인·전차인 측) 동의 없이 전체를 전대하고 임차인이 떠난 경우
- (전차인 측) 전대 보증금을 임차인에게서 회수하지 못하는 경우
■ 당사자별 증거 체크리스트
- ◇ 임대인 측이 준비할 증거
- 임대차계약서(전대 금지 조항), 동의한 적 없음을 보여주는 기록
- 전대 사실 자료(전차인 거주 확인, 전대차계약서)
- 해지 통지 내용증명
- 전차인과 직접 거래하지 않은 기록
- ◇ 임차인·전차인 측이 준비할 증거
- 임대인의 동의(문자·녹음·차임 직접 수령) 자료
- 전대의 범위·경위 자료(일부 사용, 가족 관계)
- 전대차계약서와 전대 보증금 지급 내역
- 임차인의 계속 점유 여부 자료
■ 실무상 주의사항
- 무단 전대를 발견하면 전차인과 직접 차임을 주고받지 마십시오. 그 순간 묵시적 동의로 해석되어 해지권을 잃을 수 있습니다.
- 해지 통지는 임차인에게 하고, 명도소송은 임차인과 전차인 모두를 피고로, 가처분은 실제 점유자인 전차인을 상대로 하십시오.
- 전차인 측이라면 전대 보증금은 임대인에게 청구할 수 없습니다. 전대 계약 전에 임대인의 동의를 서면으로 받아 두는 것이 유일한 보호책입니다.
- 배신적 행위 여부(전대 범위·경위)에 관한 대법원 판례는 사안별 편차가 있으므로 게시 전 대표 판례를 대조하십시오(제3부 확인 항목).
■ 관련법률
- 민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한), 제630조(전대의 효과), 제631조(전차인의 권리의 확정), 제632조(임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우), 제213조(소유물반환청구권)
- 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제4호(무단 전대 시 갱신 거절)
- 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제4호
■ 관련판례
- 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결 임대인의 동의 없는 전대라도 임대인과의 신뢰관계를 파괴하는 배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있다면, 임대인은 무단 전대만을 이유로 임대차를 해지할 수 없다.
- 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결 위 배신행위 법리를 재확인했다. 다만 공공임대주택처럼 법률이 임차권 양도·전대를 별도로 엄격하게 제한하는 경우에는 일반 임대차와 달리 적법한 전대나 대항력 유지가 부정될 수 있다.
■ 작성자
- 작성·감수: 박무협 법률문제연구소
- 본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안의 법률적 판단은 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 개별 사건에 대해서는 변호사와 상담하시기 바랍니다.
